Les frais de condo…..attention aux surprises!

Le 27 février 2010.

Récemment il m’est arrivé de constater que certains syndicats de co-propriété avaient accepté que leurs membres, les co-propriétaires d’un même immeuble, déboursent le minimum requis par la loi en frais de condo. Rappelons-nous que ce minimum est 5% des dépenses prévues de l’année. Généralement ces frais sont les assurances du bâtiment, les coûts de chauffage des espaces communs et possiblement des frais d’entretien et de gestion. Ce 5% annuel correspond à ce que la loi prescrit mais est loin d’être suffisant pour accumuler les sommes requises lorsqu’il sera temps de refaire la toiture, réparer des murs de crépis ou encore répondre à des urgences coûteuses. Alors ce qui se produit est qu’au moment où ces travaux deviennent obligatoires, les co-propriétaires doivent accepter des augmentations importantes des frais de condo et même l’ajout d’une ou plusieurs cotisations spéciales, souvent de quelques milliers de dollars. C’est alors que certains propriétaires vont précipiter leur décision de vendre. Ils croient pouvoir se désister de leur responsabilité d’agir ‘en bon père de famille’ ( tel que dit dans la loi). Hors, le problème est qu’il est facile pour un acheteur de connaître l’état des finances, c’est même un pré-requis à l’achat. Alors que le vendeur voudrait que l’acheteur assume ces dépenses, plusieurs refuseront de le faire d’autant plus que le prix d’achat, de nos jours, est à son plus haut.
Rappelons-nous d’un principe de base en gestion de bien immobilier. Les postes de dépenses consacrés à l’entretien et l’amélioration d’un immeuble sont amortis, économiquement et fiscalement, sur une longue période parfois même sur quelques années. On pense à un toit, au changement des fenêtres, des réparations de structures ou de revêtement extérieur. Si un investisseur ne peut réclamer en une année le coût d’un nouveau toit pourquoi alors penser que nous pouvons demander à des acheteurs d’amortir sur leur achat ce coût. La réfection d’un toit est prévisible plusieurs années d’avance, les co-propriétaires en place en ont profité, alors pourquoi se rendre coupable de mauvaise gestion et ne pas constituer un fonds de réserve adéquat? La réponse est fort simple, les sommes déposées dans un fonds de réserve ne sont pas remboursables lors d’une vente. Mais voici que maintenant nous retrouvons ce type de situation que je nomme ‘l’effet élastique’, dans la mesure où les acheteurs vont devoir re-négocier leur coût d’achat lorsqu’ils apprendront que des cotisations spéciales sont prévues dans les 24 mois qui suivent leur achat. Ces cotisations spéciales ou augmentations substantielles des frais de condo devront être ré-amorties sur une période de 5 ans, par exemple, dont 3 ans avant leur acquisition, afin de remettre la charge selon une logique de responsabilité et d’amortissement naturelle.
On ne peut se retirer d’une responsabilité commune. Lorsqu’on vend un condo on vend non pas uniquement un espace mais, et je dirais surtout, un mode de vie et une gestion partagée. Un fonds de réserve qui répond bien aux demandes actuelles et futures garanti une paix d’esprit qui pèse lourdement dans le choix d’un acheteur qui a à compléter sa décision suite aux informations économiques des lieux.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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