L'heure est aux bilans....

Si vous êtes comme moi vous prenez plaisir à lire les bilans de l'actualité. Je me dois donc de vous faire un bilan immobilier pour l'année 2011, mais d'abord un peu de contexte économique générale. Le 30 janvier 2009 on pouvait lire dans la presse que 'la production de véhicules automobiles en Amérique du Nord (...) au niveau le plus bas depuis plusieurs décennies' selon Études Écono-Scotia. Tandis qu'en décembre 2011, soit un peu moins de 2 ans plus tard, 'GM investira 68 millions $ à son usine de Oshawa pour faire une version améliorée de la Impala, 350 emplois et 117 millions $ pour une Cadillac XTS, 400 emplois'. Comme quoi si on attend assez longtemps tout revient à la mode!

Alors, l'immobilier se porte bien au Québec. Malgré une augmentation des délais de vente le marché demeure à la faveur des vendeurs dans la plupart des catégories d'immeubles, particulièrement pour les plex et un marché plus 'équilibré' pour le reste ( un marché équilibré selon la SCHL est un marché où il se trouve 6 ou 7 acheteurs pour chaque propriété à vendre.)

Dans la province du Québec, une moyenne de 7 mois sera requis pour vendre tandis que dans la région de Montreal on parle plutot de 77.3 jours, ce qui inclut une augmentation de 9 jours de délais additionnels pour les plex, 7 jours pour les unifamiliales et 7 jours de plus pour les condos, soit 88 jours pour ces derniers.

La grande gagnante cette année a été la région de Laval avec une augmentation importante de vente de condos (+ 17%). Il semble que le marché des condos ne soit plus une chasse gardée de l'ile de Montréal. Toutefois, le Plateau demeure à l'avant garde des marchés avec une vitalité sans comparable avec 68% de plus d'inscriptions de propriétés à vendre par le réseau Centris. Ahuntsic-St-Laurent a connu la plus forte augmentation des prix de vente pour les unfamiliales tandis que HoMa a vu une baisse des ventes de plex de 19% et de 16% pour les unifamiliales. Sur l'ensemble de l'ile de Montréal les prix ont continué d'augmenter avec une moyenne de 9% pour les unifamiliales, 5% pour les copropriétés et 7% pour les plex.

Alors, résumé; 2011 a repris là ou l'automne 2008 nous avait laissé. 2009 a battu des nouveaux records mais 2010 et 2011 on continué tranquillement sans faire de bruit. Donc, si vous voulez vendre en 2012, préparez-vous un peu d'avance, inscrivez auprès d'un courtier pour profiter du plus grand réseau, Centris.ca, et faites encore un gain en 2012 !

Je profite de l'occasion pour vous souhaiter un merveilleux temps des fêtes. Des événements récents m'ont donné l'occasion de constater, une fois enncore, que la course folle que nous vivons dans nos vies ne vaut pas grand chose si on ne peut en profiter.

Joyeuses fêtes et pour l'année 2012 je vous souhaite à tous et toutes l'opportunité de profiter de moments de détentes et de bien être avec les gens qui vous sont précieux.

Amour et paix à tous ceux et celles qui liront ces quelques lignes et un merci particulier à mes fidèles lecteurs qui m'encouragent par leur soutien amical.

Mon blog sera de retour le 11 janvier 2012!

Le service hypothécaire.....parlons-en!

L'autre jour mon client se rend à sa banque pour
demander un prêt temporaire, communément appelé un prêt 'bridge' afin d'obtenir
une lettre qui stipule que le client aurait le prêt requis pour l'acquisition
d'une nouvelle propriété, d'une valeur approximative de 350,000$, advenant le
cas où la vente de la propriété qu'il possède déjà ne serait pas vendue dans
les délais prévus.
Il faut dire que ce client possède déjà en banque une somme de près de 150,000$
en liquidité et la propriété qu'il vend, bien située et en très bon état, vaut
autour de 500,000$, sans hypothèque. Avec ses autres avoirs, le client possède
une équité d'environ 700,000$. Alors, il veut une lettre stipulant que la
banque lui prêterait une somme de 350,000$ pour quelques semaines si cela
devenait nécessaire. Et bien, imaginez vous que la jeune dame qui l'a acceulli
à la banque lui a répondu qu'une évaluation de ses avoirs était requise et
qu'un délai de 10 jours au moins serait nécessaire pour l'étude de son dossier.
Hors, le client n'avait que 5 jours pour remettre au vendeur de la propriété
qu'il a choisie cette lettre de preuve d'engagement financier.
Le client m'a téléphoné pour me donner cette information et je lui ai répondu
que, vu son statut, cette réponse était largement insatisfaisante et qu'il
devait demander à parler au directeur de succursale. Après une brève rencontre
avec le directeur, j'ai reçu une lettre conforme aux besoins de la promesse
d'achat, le lendemain.
'Ce n'est pas ce que tu connais dans la vie mais qui tu connais' vous me direz.
Et bien vous avez raison parce que les gens qui jadis s'occupaient de nous dans
nos démarches les plus importantes de nos vies; les banquiers, les notaires,
les prêtres, les médecins, entre autres ne sont plus des gens qui nous suivent
depuis notre jeunesse jusqu'à notre retraite. Ils ne font plus partie d'un entourage
permanent qui agit comme un filet de protection. Le personnel de banque change
plus souvent que le personnel de restaurant. Il n'y a plus de reconnaissance
personnelle de la qualité d'un individu. Voilà pourquoi aujourd'hui on a
recours à un courtier hypothécaire. Il est devenu important dans la préparation
d'un dossier de demande de prêt hypothécaire. Cette personne décortique les
formulaires, fait la demande en bonne et due forme et, plus important que tout,
présente en votre nom la demande devant des comités qui reçoivent des centaines
de demandes de prêts annuellement, peut-être même des milliers. Le courtier
hypothécaire est un 'ombudsman' qui se fraye un chemin dans les labyrinthes des
formalités et pousse votre dossier jusqu'à l'obtention de résultat en
coordination avec votre courtier immobilier. Le courtier hypothécaire donne les
faits dénudés d'émotion afin de permettre un choix éclairé et judicieux.
Un courtier hypothécaire est un allié important.

Ne pas faire l'autruche...ou se sortir la tête du sable, de la fondation!

Drôle d'entête vous me dites mais fort à propos quand on veut parler de
l'état des fondations à Montréal. Pas de panique s'il vous plait, nos maisons ne
sont pas en train de s'effondrer. Grâce au ciel et au fait qu'à l'époque de la
construction du parc immobilier de la ville on 'beurrait épais', les fondations
de l'époque sont beaucoup plus épaisses que les fondations modernes. Aujourd'hui,
la plupart des fondations sont de 8 pouces d'épaisseur alors qu'il n'est pas
rare de voir des fondations de 10, 12 et même 24 pouces d'épaisseur dans des
bâtiments anciens. C'est pour cette raison principale que le défaut des
fondations qu'on retrouve aujourd'hui ne se fait pas sentir sur la solidité du
bâtiment. Selon plusieurs inspecteurs, il semblerait que les fondations
s'effriteraient maintenant plus qu'avant, principalement à cause de l'âge et le
fait que le mélange de l'époque était constitué de plus de sable qu'aujourd'hui
ou que ce mélange n'ait pas été fait par machinerie mais souvent à la main ou
encore que le coulage de ce ciment ait été fait de façon irrégulière. Quoiqu'il
en soit, aujourd'hui, lors d'une transaction immobilière, on se retrouve trop
souvent devant une promesse d'achat qui flanche à cause de l'état des fondations
qui ont été laissées sans entretient parce qu'aucune répercution ne se présente
sur le bâtiment. Il faut comprendre que la compaction est si intense que la
maison tient mais la fondation est perméable, elle laisse entrer de l'eau et de
l'humidité, des éléments néfastes pour toute structure de bois.
Revenons à notre autruche. Si un propriétaire possède un immeuble âgé il
aurait intérêt à faire une inspection de sa fondation. Il peut commencer par la
faire lui-même avec un tourne vis et un marteau. Avec le marteau, il n'a qu'à
tapper la surface de la fondation. Un son sec et fort devrait être entendu. Si,
au contraire, il entend un son creu, comme un tambour, alors il devrait
s'inquiéter. De plus, si en percant la surface de la fondation avec le
torune-vis plat, il peut entrer l'outil jusqu'au tier ou plus, alors il vient
d'identifier un problème pour lequel il devrait obtenir une soumission. Pourquoi
c'est important? Parce que chaque fois qu'on laisse le soin à l'acheteur de
faire une inspection et obtenir des soumissions, on se retrouve en situation
d'urgence (manque de temps pour faire les choses calmement) et avec une
compensation souvent supérieure aux vrais coûts à cause de l''insécurité,
justifiée, de l'acheteur.
Une soumission ne coût rien. Des fois, il suffit de 're-coffrer' la
fondation existante. D'autres fois ce n'est qu'imperméabiliser la fondation.
Plusieurs fournisseurs existent en matière de fondation, pas juste ceux annoncés
à la tv. Prendre de l'avance est toujours sage. Savoir de quoi on parle est
toujours rentable. Sortir la tête du sable...bonne idée.

Pause-Café

Avez-vous lu cette semaine dans les journaux à propos de cette dame de 83 ans, Mme Madeleine Lavoie de Saint-Raymond-de-Portneuf, qui avait accepté qu'un couple dans la cinquantaine, Mme Maheux et M. Gignac, occupe un de ses logements chez elle en échange de travaux d'entretien et de rénovations. En résumé, ils pouvaient habiter le logement sans bail et sans payer de loyer en échange de travaux. Et bien, ces gens ont non seulement jamais fait les travaux en question mais ils ont forcé Madame Lavoie à quitter sa propriété et ils ont poussé l'audace jusqu'à la poursuivre pour 72,856$. Je suis heureuse de rapporter que le tribunal a aujourd'hui donné raison à Mme Lavoie et qu'elle pourra réintégré sa maison dans 10 jours, sans toutefois être plus avancée dans ses travaux. Au contraire, elle devra embaucher quelqu'un pour réparer ce que les malfrats ont laisser derrière eux.*
Vous ai-je déjà parlé du programme Restez Chez Vous de ViaCapitale du Mt-Royal?
Justement un programme pour aider les gens à rester dans leur propriété plus longtemps avec l'aide de jeunes gens qui ont la compétence et le goût de s'occuper d'entretien et de réparations mineures tout en profitant de la possibilité de devenir copropriétaires, en bonne et due forme. Évidemment, nous proposons un cadre dans lequel tout ceci doit se faire, comme on l'a fait dans le passé et qu'on fait encore aujourd'hui avec des copropriétaires de type traditionnels.
Lundi, dans le cadre de l'émission 'Citoyens avertis' de RDI, M.Hughes de la SCHL parlait des études démographiques démontrant clairement que les gens plus âgés veulent intégrer les habitations de retraite. Je pense que ce désir découle plus de l'absence de soutien pour rester chez eux et le fardeau d'un bâtiment à entretenir que le désir véritable de briser-maison! Je pense vraiment que pour aider à désengorger les services sociaux, particulièrement les servcies d'urgence, une des solutions les plus novatrices de notre temps est celle d'aider les jeunes à devenir des copropriétaires avec des personnes âgés mais autonomes. Il serait temps de réclamer que la boucle se boucle concernant les générations en amérique du nord. Les courtiers immobiliers ont des solutions. Incroyable vous dites? Mais vrai.
*(voir article Journal de Montréal 29 novembre 2011)

Le grand retour

Me re-voilà après une trop longue absence. J'ai négligé mon blog au profit de mes transactions et des rénovations domiciliaires qui prennent toujours plus de temps que prévu. Qu'importe, car aujourd'hui j'ai reçu un rappel saisissant de la nécessité de continuer à informer mon public, mon cher public, car voyez-vous j'ai eu le grand privilège d'être participante à l'émission 'Citoyens Avertis', de RDI, animé par M. Simon Durivage. J'avais passé le weekend à me préparer des réponses à des questions que je croyais être celles qui me seraient destinées et, évidemment, ce n'est pas ces questions qui ont été posées. C'est bien correct ainsi car il a été question de l'accès à la propriété par les jeunes et les moins jeunes qui ne sont pas encore propriétaires. Entre-autre, M. Durivage se demandait si, à cause de la montée des prix, il ne serait pas maintenant nécessaire d'être millionnaire pour acquérir une propriété. Je me suis alors rendu compte que ces questionnements reviennent. Qu'à chaque génération il nous faut redéfinir l'impact de la propriété dans nos vies. Que les questions ne restent pas répondues pour toujours. Alors je me sens moins désuettes malgré le fait que l'orgueil en prend pour son rhume quand on se voit à l'écran, en HD par dessus le marché! Je m'ennuie tout à coup de la TV noir et blanc de ma jeunesse. C'est vrai que le N&B est plus flatteur vous ne pensez pas? Je m'égare.
Je reviens donc à mon blog et je vous promets des sujets trépidants, des idées nouvelles et des trucs pas bêtes pour vous aider dans vos aléas de propriétaires ou propriétaires en devenir. Je vous invite également à me faire parvenir vos questions car,  voyez-vous, j'ai un réseau puissant et si je n'ai pas les réponses à vos questions, c'est certain que je saurai où et de qui les obtenir.
Alors, rendez-vous les mercredi matin pour une session 'prendre le café avec Carol' et nous décortiquerons les joies de la propriété.

Pour voir cette émission de 'Citoyens avertis' suivi le lien :

http://www.radio-canada.ca/emissions/citoyens_avertis/2011-2012/

À bientôt.

Le premier coup d'oeil peut en dire beaucoup.

J'en ai déjà parlé mais à la demande générale.....

Le parc immobilier de Montréal est composé de plusieurs types de bâtiments mais le plus souvent, dans le centre de l'ile du moins, on retrouve des immeubles construits en rangé. Ils ne sont pas pour autant dépendants l'un de l'autre, c'est à dire qu'ils ne se supportent pas mutuellement. Les murs extérieurs sont composés tantot de murs de briques de béton, tantot de mur de briques d'argiles, question de créer une paroie coupe feu. Ils sont montés l'un près de l'autre sans être collés ou attachés sur l'autre de quelque façon. Le haut de ces murs est protégé par un facia d'aluminum qui recouvre la totalité des deux murs coupe feu pour empêcher les infiltrations d'eau. En facade, une des indications les plus probantes de l'alignement de l'immeuble est le joint de scellement appliqué dans la petite fente laissé par les deux murs. Ce joint devrait être d'égale largeur du bas vers le haut pour des immeubles qui n'ont pas subi de changement de positionnement. Parfois, il ya eu des petites modifications d'alignement causées par des petites sécheresses de terrain ou encore parce que les matériaux de construction de structure de l'un ont séché plus ou moins rapidement que ceux du voisin. Lorsque ces petits ajustements ont eu lieu dans les premières années suivant la fin de la construction, on comprend que cela ne pose pas de problèmes graves car depuis l'immeuble a subi plusieurs années d'usure sans autre anomalie. D'ailleurs, ce joint serait de même couleur que le mortier de brique original et parfaitement étanche sur toute sa hauteur. Toutefois, lorsque ce joint est étroit à sa base et beaucoup plus large en hauteur, que celui-ci n'est plus étanche car il ne touche plus à certaines sections du bâtiment, qu'il est accompagné de réparations de mortier pour des fentes qui vont en 'escalier' sur la brique de façade ou sur la fondation ou les deux, alors là il y aurait lieu de poser des questions au propriétaire. Si celui-ci n'est pas au courant, vous saurez déjà que le choix de votre inspecteur devra porter sur quelqu'un qui sera soit ingénieur, soit architecte soit technologue de grande expérience car vous aurez certainement à consulter des spécialistes en structure. Attention, ce n'est pas automatiquement une dénonciation de problème grave car un propriétaire dans la chaîne des acquisitions auraient très bien pu corriger une partie ou la totalité du problème en ayant fait des travaux de correction de structure. Ce joint est souvent une cause d'entretien additionnel et régulier car les sols bougent beaucoup à Montréal et donc les maisons aussi. On dit d'elles qu'elles gonflent en été à cause de l'humidité et qu'elles rétrécissent l'hiver à cause du chauffage. Cela peut suffir pour détacher un joint d'étanchéité de ciment de pauvre qualité.

En résumé, lorsque vous êtes devant la propriété, regardez d'abord la ligne du bâtiment et l'angle des fenêtres. Vous obtiendrez une très grande partie des informations concernant la qualité de l'immeuble que vous visiterez.

Carol Jarry

courtier immobilier et gestionnaire

Les opinions exprimées par l'auteure sont fait gratuitement et n'engagent en rien le réseau La Capitale, la bannière La Capitale du Mt-Royal, L'Équipe BarolJarry ni ses membres. Ces commentaires ne peuvent être utilisées pour fin de preuves ou de faits.

Les taxes foncières et les baux 2010-2011

Voici une autre saison de renouvellement des baux. Les propriétaires de Montréal viennent de recevoir leur nouveau compte de taxes foncières et ils sont sous le choc. L'augmentation de cette année compte parmi les hausses les plus importantes de mémoire de ce courtier. Il va sans dire que ces hausses vont se reflétées sur les augmentations des prix des loyers. Cette fois il y aura peut-être une occasion pour que les locataires et les propriétaires s'unissent pour contester cette augmentation qui causera, on s'en doute, des soucis importants à tous ceux et celles qui désirent habiter sur l'ile. Si les hausses de taxes foncières deviennent inabordables pour les locataires alors peut-être que les différents intervenants en matière de logement à Montréal, je parle ici de la Régie du logement, de l'Association des Propriétaires et les Syndicats de Copropriétaires résidentiels-locatifs pourront unir leurs voix pour dénoncer des hausses handicapantes. Comment alors encourager ou même forcer des propriétaires d'immeubles à logements à améliorer la qualité de leurs bâtiments si le compte de taxes foncières gruge une part de plus en plus importante de leur budget? Comment encourager l'achat de propriété par des jeunes acheteurs si le paiement de taxes foncières contitue plus de 20% du budget mensuel?
Il ne s'agit pas ici de s'alarmer, une ville comme Montréal a besoin de revenus pour soutenir son infrastructure. Mais a-t-on choisi la méthode la plus efficace ou avons-nous fait un choix plus facile pour remplir la bourse de la ville?
Je ne suis pas comptable ni ne fait de la politique. Depuis toujours j'habite cette ville que j'adore malgré ces défauts mais il ne faudrait pas, encore, négliger les payeurs de taxes ou en abuser. Nous pourrions nous retrouver devant un autre exode vers les banlieues juste parce que nous n'avons pas su donner un coup de barre important à l'économie de notre ville, faute de courage politique.

Carol Jarry
coutier immobilier agréé
Depuis 1991!

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Les ventes de gré à gré. Un accident en attente d'arriver.

J'avoue que je suis préjugée par rapport à cet état de choses. La vente de gré à gré va à l'encontre de tout de que je suis professionnellement. Mais je ne comprends toujours pas pourquoi des personnes se mettent à risque inutilement. Pour sauver de l'argent vous dites? Faites-moi rire. Si on refuse aujourd'hui de conduire son véhicule, même en ville à basse vitesse, sans porter la ceinture de sécurité, je vois mal pourquoi on risque des milliers de $ pour sauver un salaire qui généralement est inférieur aux montants réclamés en poursuites. Bien sûr toutes les ventes ne se terminent pas en poursuite, c'est certain, mais vous voudriez prendre cette chance vous?
Voici un exemple récent vécu sur l'ile de Montréal, avec des gens de bonne foi et très bien renseignés et débrouillards. Une petite famille trouve son condo sur 3 étages trop difficile à vivre avec le nouveau-né. Elle décide de vendre en utilisant les services d'un beau site internet bien connu. La famille reçoit une offre alléchante qu'elle accepte avec la condition de libérer les lieux pour le 15 mars, ce qu'elle accepte. Après, cette famille trouve une unifamiliale et dépose une offre conditionnelle à l'inspection, qui se révèle un désastre et l'offre tombe. Étant déjà engagée avec leur acheteur pour libérer les lieux, la famille se retrouve dans une situation gênante de ne pas avoir de propriété sur laquelle se retourner à la date prévue. Elle annonce donc à son acheteur que l'offre devra être annulée car il n'y a pas de maison disponible pour déménager.
L'acheteur accuse le vendeur de mensonge et prévient le vendeur, la p'tite famille, qu'elle devra respecter ses engagements, à défaut de quoi....etc, etc,etc. Quel amateurisme! Même le pire des courtiers saurait ne pas mettre ses clients dans une situation aussi précaire. Mais qui blâmer? Les vendeurs pour avoir accepter une proposition un peu trop contraignante ou l'acheteur pour avoir un peu 'forcer la porte' avec des conditions difficiles?

Ce que je peux vous répondre, c'est qu'un courtier dont c'est le métier de faire ce genre de prévision dans une négociation s'assure que toutes les parties soient gagnantes. Et voilà, à mon avis, le point le moins 'glamor' de notre métier car contrairement aux avocats, en courtage personne n'est gagnant si une des deux parties se sent lésée.


En avant les braves!


Carol Jarry
La Capitale du Mt-Royal
courtier immobilier





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L'endettement... réalité ou machiavélisme?

En fait, la question devrait se poser différemment. Qui risque le plus du surendettement des citoyens? Je suis d'avis que les institutions financières créent volontairement et de façon bien orchestrée l'endettement des citoyens pour ensuite faire peur et récupérer en urgence des sommes investies dans ces mêmes citoyens. Je m'explique. Lorsqu'une entreprise commerciale offre un taux d'intérêt très, très bas, pour nous encourager à acheter leur produit grâce aux achetez-maintenant-payer-plus-tard, ou encore avec des cartes de crédit de commerce, les institutions financières qui les supportent et financent leurs clients endossent et signent un mécanisme circulaire où les seuls à perdre sont les consommateurs. Lors de la crise économique de 2008 et 2009, on nous a encouragé à acheter afin d'éviter l'arrêt de la circulation des argents de l'économie. Les canadiens ont bien entendu et ont acheté beaucoup. Tellement qu'ils ont directement participer à faire de ce pays une économie enviée. Sur le coup. Mais là ces mêmes canadiens sont sur le point de péter la banque avec un endettement, selon les chiffres avancés par les commentateurs de radio gouvernementale, à des milliers de dollars par tête de pipe canadienne! Et nos spécialistes nous font sentir tellement coupable d'avoir tant dépenser et de ne pas avoir penser à l'épargne. Que nous sommes donc irresponsables de ne pas avoir engranger des argents qui aujourd'hui seraient utiles à réduire le fardeau fiscal du pays. Donc comme disent les chinois, darned if you do and darned if you don't.
ou, si vous préférez, 'Y t'ont toul'temps, si c'est pas avant c'est après.'

Les nouvelles contraintes hypothécaires aideront-elles?

Enfin, 2011 !

Je l'attendais cette nouvelle année pleine de promesses. Faut dire que 2009 et 2010 ont été l'apogée des revirements de dernières minutes, de clients incertains pour leur avenir et de plafonnement de prix. Je ne sais pas trop où la chambre immobilière ceuille ses statistiques mais laissez moi vous dire que les miennes se comparent très bien avec celles de plusieurs de mes collègues. Ce que nous avons constaté c'est que le marché du mois d'octobre 2010 ressemblait étrangement à celui d'octobre 2008. Vous vous souvenez la descente aux enfers de la crise économique.
Alors vivement 2011. Parlons numérologie; 2+0+1+1=4 qui signifie le renouveau, le double 1 signifie ampleur de création. Tout est positif dans la numérologie de 2011, alors soyons heureux!
Voici une raison de plus pour fêter. L'Équipe BaroletJarry fête ses 20 années de courtage immobilier! Ouf ça passe trop vite quand même. Vous pouvez nous aider à célébrer car nous proposons une super promotion: 20 ans , 20 Bouteilles de Vin.
Bein oui, nous donnerons une caisse de vin, et pas n'importe quoi, des vins de qualité sélectionnés par un distributeur en vin réputé, AUX 20 PREMIERS CLIENTS-VENDEURS.
Surveillez nos publicités dans la Presse de ce samedi ainsi que le journal de Rosemont prochaine parution.
En attendant nous en profitons pour vous souhaiter une année remplie de réalisations, de projets accomplis et de rencontres magnifiques.
Bon 2011!