L'autre jour mon beau frère est allé au garage de mécano du coin pour changer ses pneus d'hiver. Pour 50$ l'heure il a utilisé le 'lift' et a commencé à enlever les pneux avec les outils du mécano. Un des boulons étaient franchement bien coincé. Il a du demandé d'avoir du ' Jig-A-Loo', un lubrifiant très efficace. On lui a vendu la boite à 15$. ( 4,95$ chez le magasin de grande surface du nom d'un pays au drapeau rouge et blanc). Quand est venu le temps de poser ses pneux d'hiver, une des jantes avait été endommagée lors de l'entreposage d'été dans le garage du beau-frère, en dessous des équipements de motoneige. Il lui a fallu louer les outils additionnels pour enlever le pneu, réparer la jante, remettre le pneu et le gonfler, à l'azote. Des frais additionnels s'élevant à 65.00$. Il a terminé 1heure25 plus tard, ce qui lui a valu une surcharge de 25$ pour le temps. Une facture totale de changement de pneu de 155.00$. Quand je lui ai dit que le garage du coin avait changé mes pneus pour 111.00$, avec le changement d'huile, que j'avais attendu assise bien au chaud en pitonnant mon IPod, il était franchement décu de son expérience. Je lui ai dit que tout l'monde avait de bonnes intentions quand il était question de sauver de l'argent. Mais en bout de ligne c'est le mécano qui le regardait se damner avec ses pneus qui était le plus triste parce que lui, voyez-vous, il se disait qu'il était bon la'dans. Changer des pneux, c'tait sa job.
C'ette histoire est évidemment une fiction, il y en a pas de garage 'self-serve'. Et pour bonne cause! Quel garagiste laisserait n'importe qui 'jouer' avec des outils qui valent une petite fortune, pour, en bout de ligne, un travail de qualité ordinaire et se retrouver avec une responsabilité de garantie parce que le travail s'est fait sous son toit? Voyons-donc, un peu de bon sens s'il vous plait.
Si un jour vous rencontrez un courtier immobilier qui accepte d'agir selon ces principes là, mon conseil, courrez vite dans l'autre direction.
Carol Jarry
courtier immobilier et gestionnaire
Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien l'agence la Capitale du Mt-Royal, le réseau immobilier La Capitale ou l'équipe BaroletJarry ou ses membres. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour fin de preuves ou de faits.
CAROL JARRY courtier immobilier agréé et gestionnaire. depuis 1991.
samedi 30 octobre 2010
samedi 23 octobre 2010
Les vendeurs font rarement de bons intermédiaires de marché, pourquoi?
Au Québec, il y a beaucoup de gens qui sentent le besoin, certains vous diront le plaisir, de vendre par eux-même leur propriété. Une idée qui à première vue semble simple et facile à réaliser, et elle l'est. Puisque il est impossible de deviner le résultat de ce qui ne s'est pas passé, il est donc impossible de savoir si un vendeur aurait mieux fait d'agir autrement. Mais nous avons des statistiques et des opinions. Les chiffres montrent clairement qu'un propriétaire est souvent lésé dans ses avantages lorsqu'il vend lui-même et de façon générale, selon les sondages de différents groupes de courtage tels les chambres immobilières de la province, les clients ont une opinion favorable des courtiers qui les ont représenté dans la vente de leur propriété. En résumé, de façon individuelle, les gens préfèrent faire affaires avec un courtier! Et je comprends.
L'autre jour j'étais chez un client qui pensait à vendre sa propriété. Il m'avait donné rendez-vous et je suis arrivée à l'heure mais il n'avait pas encore terminé une visite que faisaient des amis de ses amis qui recherchaient une propriété similaire. Alors, le vendeur m'invita à attendre dans le salon pendant qu'il terminait sa discussion avec le jeune couple. Avec ce qu'il disait je pouvais prévoir que le couple serait incapable d'acheter cette propriété.
Le vendeur insistait sur des points qui n'importaient pas aux acheteurs, par exemple le fait qu'il avait décappé, à grand effort, toutes les boiseries de la maison qui jadis avaient été peinturées de trois couleurs différentes. Ce travail lui avait pris un temps fou. Il parlait sans arrêt et ne permettait aucun silence, rendant difficile toute réflexion de la part des acheteurs. Il leur racontait en détail les usages de la cour. Il expliquait, en détails beaucoup trop nombreux, le dégât d'eau qu'avait causé le bris du chauffe-eau avant de le déplacer au sous-sol. Il ne connaissait pas l'âge du toit mais insistait à plusieurs reprises qu'il était en bonne condition.
Et j'en passe car la conversation a durer plus de 20 minutes, les trois debouts dans le corridor. Les acheteurs n'ont pratiquement rien dit tandis que le vendeur avait la voix enrouée. Lorsque les acheteurs-potentiels avaient quittés, le vendeur est venu à ma rencontre et s'est empressé de s'excuser de m'avoir fait attendre. 'Voyez-vous' me dit-il ' ils sont ici depuis une heure. Ils sont bien interressés j'pense'.
Ce propriétaire fait l'erreur la plus commune, il pense comme bien des gens que vendre c'est de parler, parler, parler, alors que vendre c'est d'abord écouter. Pour écouter il faut poser des questions, il faut s'intéresser à ce que les autres ont à dire pour savoir à quel obstacle ont se butte. Écouter est la faculté humaine la moins utilisée dans notre société. C'est ce qui manque le plus entre nous.
Ce jeune couple en ont eu plein les oreilles ce jour là, mais ils n'avaient pas pu 'voir' leur future 'chez-soi'. Ils sont partis avec plein de détails techniques mais aucun sentiment d'appartenance.
Un courtier est d'abord un spécialiste en recherche. Il ou elle recherche la propriété de rêve d'un acheteur, il ou elle recherche les solutions à des obstacles de vente, il ou elle recherche les informations nécessaires pour répondre aux besoins les plus pressants des clients. Un courtier est d'abord et avant tout quelqu'un qui écoute.
Oui, je le sais, tous les courtiers ne sont pas comme çà. Tous les mécaniciens ne sont pas tous exellents n'ont plus. Mais vous trouverez une quantité impressionnante de courtiers qui connaissent leur rôle, la place qu'ils tiennent dans les besoins de vendre ou d'acheter une propriété, qui se placent volontairement en intermédiaires afin de faciliter les échanges et guider les clients.
Plus ils écoutent, plus ils sont utiles.
P.S.: Le vendeur a choisi un courtier, même pas moi, et a bien vendu sa maison dans les jours qui ont suivi.
En avant les braves!
Carol Jarry
Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien l'agence immobilière le La Capitale du Mt-Royal, le réseau La Capitale, l'Équipe BaroletJarry ou les membres de sont équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour fins de preuves ou de faits.
L'autre jour j'étais chez un client qui pensait à vendre sa propriété. Il m'avait donné rendez-vous et je suis arrivée à l'heure mais il n'avait pas encore terminé une visite que faisaient des amis de ses amis qui recherchaient une propriété similaire. Alors, le vendeur m'invita à attendre dans le salon pendant qu'il terminait sa discussion avec le jeune couple. Avec ce qu'il disait je pouvais prévoir que le couple serait incapable d'acheter cette propriété.
Le vendeur insistait sur des points qui n'importaient pas aux acheteurs, par exemple le fait qu'il avait décappé, à grand effort, toutes les boiseries de la maison qui jadis avaient été peinturées de trois couleurs différentes. Ce travail lui avait pris un temps fou. Il parlait sans arrêt et ne permettait aucun silence, rendant difficile toute réflexion de la part des acheteurs. Il leur racontait en détail les usages de la cour. Il expliquait, en détails beaucoup trop nombreux, le dégât d'eau qu'avait causé le bris du chauffe-eau avant de le déplacer au sous-sol. Il ne connaissait pas l'âge du toit mais insistait à plusieurs reprises qu'il était en bonne condition.
Et j'en passe car la conversation a durer plus de 20 minutes, les trois debouts dans le corridor. Les acheteurs n'ont pratiquement rien dit tandis que le vendeur avait la voix enrouée. Lorsque les acheteurs-potentiels avaient quittés, le vendeur est venu à ma rencontre et s'est empressé de s'excuser de m'avoir fait attendre. 'Voyez-vous' me dit-il ' ils sont ici depuis une heure. Ils sont bien interressés j'pense'.
Ce propriétaire fait l'erreur la plus commune, il pense comme bien des gens que vendre c'est de parler, parler, parler, alors que vendre c'est d'abord écouter. Pour écouter il faut poser des questions, il faut s'intéresser à ce que les autres ont à dire pour savoir à quel obstacle ont se butte. Écouter est la faculté humaine la moins utilisée dans notre société. C'est ce qui manque le plus entre nous.
Ce jeune couple en ont eu plein les oreilles ce jour là, mais ils n'avaient pas pu 'voir' leur future 'chez-soi'. Ils sont partis avec plein de détails techniques mais aucun sentiment d'appartenance.
Un courtier est d'abord un spécialiste en recherche. Il ou elle recherche la propriété de rêve d'un acheteur, il ou elle recherche les solutions à des obstacles de vente, il ou elle recherche les informations nécessaires pour répondre aux besoins les plus pressants des clients. Un courtier est d'abord et avant tout quelqu'un qui écoute.
Oui, je le sais, tous les courtiers ne sont pas comme çà. Tous les mécaniciens ne sont pas tous exellents n'ont plus. Mais vous trouverez une quantité impressionnante de courtiers qui connaissent leur rôle, la place qu'ils tiennent dans les besoins de vendre ou d'acheter une propriété, qui se placent volontairement en intermédiaires afin de faciliter les échanges et guider les clients.
Plus ils écoutent, plus ils sont utiles.
P.S.: Le vendeur a choisi un courtier, même pas moi, et a bien vendu sa maison dans les jours qui ont suivi.
En avant les braves!
Carol Jarry
Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien l'agence immobilière le La Capitale du Mt-Royal, le réseau La Capitale, l'Équipe BaroletJarry ou les membres de sont équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour fins de preuves ou de faits.
samedi 16 octobre 2010
La valeur fonciere est-elle une référence juste de la valeur marchande?
Mon collègue et ami Jocelyn Vaillant, dans son blog, explique clairement la situation actuelle concernant les augmentations des valeurs foncières des municipalités de la province. Il explique, entre autre, que la valeur foncière reflète l'activité immobilière des dernières années et que ces augmentations auraient été en quelque sorte, prévisibles. Il explique également que le calcul des ces augmentation ont été fait à partir des valeurs moyennes des années 2006 et 2009, les années de référence utilisisées pour calculer le nouvesau rôle de 2011. En ces années, l'activité immobilière était encore très forte dans la plupart des quartiers. Mais pour ce qui est des secteurs hors centre de Montréal il est clair que cette activité a sérieusement changé de cap depuis la fin de l'année dernière. Les inscriptions en région restent sur le marché plus longtemps, beaucoup plus longtemps qu'avant. La région de Montréal et peut-être celle de Québec sont les deux secteurs qui ont subi le moins les effets de la crise économique de 2008.
Pour ces propriétaires et pour ceux qui verront leur taxes sensiblement augmenter il y a possibilité de contester. Je me souviens qu'en 1994, il y avait plus de 40,000 contestations enregistrées à la Ville de Montréal, selon les dires de l'époque, et cette contestation en bloc avait eu pour résultat une révision du taux de taxation pour l'ensemble des contribuables.
Pour ce qui est de la valeur marchande je vous répéterai ici ce qu'un exellent professeur de marketing nous répète depuis longtemps. Il y a 3 valeurs à une propriété; la valeur pour l'assureur( les coûts de construction en cas de feu, par exemple) la valeur hypothécable( la valeur du risque d'une institution financière) et ce qu'un acheteur est prêt à payer pour l'immeuble. Ce n'est qu'à la suite d'une négociation que l'on nomme le résultat la valeur vendue.
L'augmentation des frais de taxes foncières, si elle est jumelée à une augmentation des taux d'intérêts, peu avoir un impact considérable sur le résultat d'une négociation et favoriser l'acheteur pour la première fois depuis des années. Afin de minimiser cet impact il y aurait lieu de metre son énergie là où il peu y avoir un résultat: la contestation en bloc des comptes de taxes.
En avant les braves!
Carol Jarry
courtier immobilier et gestionnaire
Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien l'agence immobilière la Capitale du Mt-Royal, le réseau La Capitale ou l'Équipe BaroletJarry ou les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour fin de preuves ou de faits.
Pour ces propriétaires et pour ceux qui verront leur taxes sensiblement augmenter il y a possibilité de contester. Je me souviens qu'en 1994, il y avait plus de 40,000 contestations enregistrées à la Ville de Montréal, selon les dires de l'époque, et cette contestation en bloc avait eu pour résultat une révision du taux de taxation pour l'ensemble des contribuables.
Pour ce qui est de la valeur marchande je vous répéterai ici ce qu'un exellent professeur de marketing nous répète depuis longtemps. Il y a 3 valeurs à une propriété; la valeur pour l'assureur( les coûts de construction en cas de feu, par exemple) la valeur hypothécable( la valeur du risque d'une institution financière) et ce qu'un acheteur est prêt à payer pour l'immeuble. Ce n'est qu'à la suite d'une négociation que l'on nomme le résultat la valeur vendue.
L'augmentation des frais de taxes foncières, si elle est jumelée à une augmentation des taux d'intérêts, peu avoir un impact considérable sur le résultat d'une négociation et favoriser l'acheteur pour la première fois depuis des années. Afin de minimiser cet impact il y aurait lieu de metre son énergie là où il peu y avoir un résultat: la contestation en bloc des comptes de taxes.
En avant les braves!
Carol Jarry
courtier immobilier et gestionnaire
Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien l'agence immobilière la Capitale du Mt-Royal, le réseau La Capitale ou l'Équipe BaroletJarry ou les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour fin de preuves ou de faits.
jeudi 7 octobre 2010
L'inspection et la présence des vendeurs
Votre promesse d'achat a été acceptée et vous avez réservé un inspecteur qui demande que le vendeur soit présent afin de pouvoir lui poser des questions sur la propriété. Vous me direz que c'est une demande parfaitement normale et je vous répondrai que lorsqu'il y a une vente de gré à gré, soit sans courtier immobilier, cette demande pourrait avoir bien du bon sens. Toutefois, lors d'une vente par l'intermédiaire d'un courtier, ce dernier a préalablement fait remplir un formulaire recommandé par l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec et rédigé avec le soutien des notaires et avocats de l'OACIQ. Hors, le vendeur a déjà rendu publiques les informations relatives à sa propriétés, depuis qu'il en est propriétaire et au meilleur de ses connaissances. L'acheteur a, dans ce cas, beaucoup plus d'informations pertinentes que dans le cas de vente de gré à gré.
Au fil des ans j'ai constaté que la présence du vendeur lors de l'inspection a souvent deux effets sur l'ensemble de la transaction. Le premier est que l'inspecteur s'en remet à ce que lui dit le vendeur et/ou refuse d'émettre une opinion arguant que le vendeur devrait obtenir une opinion auprès d'un fournisseur de service. On s'entend que si une inspection du bâtiment est commandée à un inspecteur certifié c'est justement parce que on ne veut pas être susceptible à la vente d'un service qui pourrait ne pas être requis. Si le toit n'est pas fini pourquoi faire venir un couvreur pour nous le confirmer. Si le toit est âgé, de combien alors l'est-il et dans quel délai devrons-nous le faire refaire? Pourrons-nous alors véritablement se fier au couvreur pour nous dire que les proprios pourraient facilement attendre 5 ans avant même de considérer avoir à le refaire. Y'en a des couvreurs qui auraient l'honnêteté de le dire mais pourquoi prendre le risque lorsque nous payons des gros sous pour justement s'adresser à un spécialiste indépendant pour nous renseigner.
Le deuxième constat que j'ai pu faire est que même les vendeurs les plus honnêtes et transparents sont intimidés par une inspection de leur propriété. Il y en a pas beaucoup de gens qui restent de sang froid quand un étranger passe au peigne fin la maison dans ses plus petits et sombres détails. La nervosité des vendeurs est souvent alors mal interprétée est les acheteurs, surtout les premiers-acheteurs qui n'ont jamais posséder un bâtiment ou vécu l'expérience de vendre, deviennent suspects donnant à la transaction une tonalité d'inconfort et de méfiance.
Le processus de transaction immobilière par le courtage a beaucoup évolué depuis 25 ans. Le Québec s'est doté de lois régissants tous les gestes des courtiers et par le fait même permet aux consommateurs d'avoir plus d'informations justes que partout ailleurs au pays et même j'oserais dire, du continent. Tout a été mis en place pour que les consommateurs obtiennent entière satisfaction et protection dans la vente et l'achat d'un bien immobilier. Et tout fonctionne merveilleusement bien quand toutes les parties font leur travail comme le code l'exige.
Alors, lorsque vous commanderez votre inspection et que le vendeur annonce qu'il préfère ne pas être présent, rappelez-vous qu'un jour, ce sera à votre tour de demander à ce que le travail de l'inspecteur se fasse selon les règles.
En avant les braves!
Carol Jarry
courtier immobilier agréé et gestionnaire
Les opinions exprimées par l'auteure sont infromelles et n'engagent en rien le courtier immobilier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l'Équipe BaroletJarry ni les membres de sont équipe. ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.
Au fil des ans j'ai constaté que la présence du vendeur lors de l'inspection a souvent deux effets sur l'ensemble de la transaction. Le premier est que l'inspecteur s'en remet à ce que lui dit le vendeur et/ou refuse d'émettre une opinion arguant que le vendeur devrait obtenir une opinion auprès d'un fournisseur de service. On s'entend que si une inspection du bâtiment est commandée à un inspecteur certifié c'est justement parce que on ne veut pas être susceptible à la vente d'un service qui pourrait ne pas être requis. Si le toit n'est pas fini pourquoi faire venir un couvreur pour nous le confirmer. Si le toit est âgé, de combien alors l'est-il et dans quel délai devrons-nous le faire refaire? Pourrons-nous alors véritablement se fier au couvreur pour nous dire que les proprios pourraient facilement attendre 5 ans avant même de considérer avoir à le refaire. Y'en a des couvreurs qui auraient l'honnêteté de le dire mais pourquoi prendre le risque lorsque nous payons des gros sous pour justement s'adresser à un spécialiste indépendant pour nous renseigner.
Le deuxième constat que j'ai pu faire est que même les vendeurs les plus honnêtes et transparents sont intimidés par une inspection de leur propriété. Il y en a pas beaucoup de gens qui restent de sang froid quand un étranger passe au peigne fin la maison dans ses plus petits et sombres détails. La nervosité des vendeurs est souvent alors mal interprétée est les acheteurs, surtout les premiers-acheteurs qui n'ont jamais posséder un bâtiment ou vécu l'expérience de vendre, deviennent suspects donnant à la transaction une tonalité d'inconfort et de méfiance.
Le processus de transaction immobilière par le courtage a beaucoup évolué depuis 25 ans. Le Québec s'est doté de lois régissants tous les gestes des courtiers et par le fait même permet aux consommateurs d'avoir plus d'informations justes que partout ailleurs au pays et même j'oserais dire, du continent. Tout a été mis en place pour que les consommateurs obtiennent entière satisfaction et protection dans la vente et l'achat d'un bien immobilier. Et tout fonctionne merveilleusement bien quand toutes les parties font leur travail comme le code l'exige.
Alors, lorsque vous commanderez votre inspection et que le vendeur annonce qu'il préfère ne pas être présent, rappelez-vous qu'un jour, ce sera à votre tour de demander à ce que le travail de l'inspecteur se fasse selon les règles.
En avant les braves!
Carol Jarry
courtier immobilier agréé et gestionnaire
Les opinions exprimées par l'auteure sont infromelles et n'engagent en rien le courtier immobilier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l'Équipe BaroletJarry ni les membres de sont équipe. ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.
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