L'heure est aux bilans....

Si vous êtes comme moi vous prenez plaisir à lire les bilans de l'actualité. Je me dois donc de vous faire un bilan immobilier pour l'année 2011, mais d'abord un peu de contexte économique générale. Le 30 janvier 2009 on pouvait lire dans la presse que 'la production de véhicules automobiles en Amérique du Nord (...) au niveau le plus bas depuis plusieurs décennies' selon Études Écono-Scotia. Tandis qu'en décembre 2011, soit un peu moins de 2 ans plus tard, 'GM investira 68 millions $ à son usine de Oshawa pour faire une version améliorée de la Impala, 350 emplois et 117 millions $ pour une Cadillac XTS, 400 emplois'. Comme quoi si on attend assez longtemps tout revient à la mode!

Alors, l'immobilier se porte bien au Québec. Malgré une augmentation des délais de vente le marché demeure à la faveur des vendeurs dans la plupart des catégories d'immeubles, particulièrement pour les plex et un marché plus 'équilibré' pour le reste ( un marché équilibré selon la SCHL est un marché où il se trouve 6 ou 7 acheteurs pour chaque propriété à vendre.)

Dans la province du Québec, une moyenne de 7 mois sera requis pour vendre tandis que dans la région de Montreal on parle plutot de 77.3 jours, ce qui inclut une augmentation de 9 jours de délais additionnels pour les plex, 7 jours pour les unifamiliales et 7 jours de plus pour les condos, soit 88 jours pour ces derniers.

La grande gagnante cette année a été la région de Laval avec une augmentation importante de vente de condos (+ 17%). Il semble que le marché des condos ne soit plus une chasse gardée de l'ile de Montréal. Toutefois, le Plateau demeure à l'avant garde des marchés avec une vitalité sans comparable avec 68% de plus d'inscriptions de propriétés à vendre par le réseau Centris. Ahuntsic-St-Laurent a connu la plus forte augmentation des prix de vente pour les unfamiliales tandis que HoMa a vu une baisse des ventes de plex de 19% et de 16% pour les unifamiliales. Sur l'ensemble de l'ile de Montréal les prix ont continué d'augmenter avec une moyenne de 9% pour les unifamiliales, 5% pour les copropriétés et 7% pour les plex.

Alors, résumé; 2011 a repris là ou l'automne 2008 nous avait laissé. 2009 a battu des nouveaux records mais 2010 et 2011 on continué tranquillement sans faire de bruit. Donc, si vous voulez vendre en 2012, préparez-vous un peu d'avance, inscrivez auprès d'un courtier pour profiter du plus grand réseau, Centris.ca, et faites encore un gain en 2012 !

Je profite de l'occasion pour vous souhaiter un merveilleux temps des fêtes. Des événements récents m'ont donné l'occasion de constater, une fois enncore, que la course folle que nous vivons dans nos vies ne vaut pas grand chose si on ne peut en profiter.

Joyeuses fêtes et pour l'année 2012 je vous souhaite à tous et toutes l'opportunité de profiter de moments de détentes et de bien être avec les gens qui vous sont précieux.

Amour et paix à tous ceux et celles qui liront ces quelques lignes et un merci particulier à mes fidèles lecteurs qui m'encouragent par leur soutien amical.

Mon blog sera de retour le 11 janvier 2012!

Le service hypothécaire.....parlons-en!

L'autre jour mon client se rend à sa banque pour
demander un prêt temporaire, communément appelé un prêt 'bridge' afin d'obtenir
une lettre qui stipule que le client aurait le prêt requis pour l'acquisition
d'une nouvelle propriété, d'une valeur approximative de 350,000$, advenant le
cas où la vente de la propriété qu'il possède déjà ne serait pas vendue dans
les délais prévus.
Il faut dire que ce client possède déjà en banque une somme de près de 150,000$
en liquidité et la propriété qu'il vend, bien située et en très bon état, vaut
autour de 500,000$, sans hypothèque. Avec ses autres avoirs, le client possède
une équité d'environ 700,000$. Alors, il veut une lettre stipulant que la
banque lui prêterait une somme de 350,000$ pour quelques semaines si cela
devenait nécessaire. Et bien, imaginez vous que la jeune dame qui l'a acceulli
à la banque lui a répondu qu'une évaluation de ses avoirs était requise et
qu'un délai de 10 jours au moins serait nécessaire pour l'étude de son dossier.
Hors, le client n'avait que 5 jours pour remettre au vendeur de la propriété
qu'il a choisie cette lettre de preuve d'engagement financier.
Le client m'a téléphoné pour me donner cette information et je lui ai répondu
que, vu son statut, cette réponse était largement insatisfaisante et qu'il
devait demander à parler au directeur de succursale. Après une brève rencontre
avec le directeur, j'ai reçu une lettre conforme aux besoins de la promesse
d'achat, le lendemain.
'Ce n'est pas ce que tu connais dans la vie mais qui tu connais' vous me direz.
Et bien vous avez raison parce que les gens qui jadis s'occupaient de nous dans
nos démarches les plus importantes de nos vies; les banquiers, les notaires,
les prêtres, les médecins, entre autres ne sont plus des gens qui nous suivent
depuis notre jeunesse jusqu'à notre retraite. Ils ne font plus partie d'un entourage
permanent qui agit comme un filet de protection. Le personnel de banque change
plus souvent que le personnel de restaurant. Il n'y a plus de reconnaissance
personnelle de la qualité d'un individu. Voilà pourquoi aujourd'hui on a
recours à un courtier hypothécaire. Il est devenu important dans la préparation
d'un dossier de demande de prêt hypothécaire. Cette personne décortique les
formulaires, fait la demande en bonne et due forme et, plus important que tout,
présente en votre nom la demande devant des comités qui reçoivent des centaines
de demandes de prêts annuellement, peut-être même des milliers. Le courtier
hypothécaire est un 'ombudsman' qui se fraye un chemin dans les labyrinthes des
formalités et pousse votre dossier jusqu'à l'obtention de résultat en
coordination avec votre courtier immobilier. Le courtier hypothécaire donne les
faits dénudés d'émotion afin de permettre un choix éclairé et judicieux.
Un courtier hypothécaire est un allié important.

Ne pas faire l'autruche...ou se sortir la tête du sable, de la fondation!

Drôle d'entête vous me dites mais fort à propos quand on veut parler de
l'état des fondations à Montréal. Pas de panique s'il vous plait, nos maisons ne
sont pas en train de s'effondrer. Grâce au ciel et au fait qu'à l'époque de la
construction du parc immobilier de la ville on 'beurrait épais', les fondations
de l'époque sont beaucoup plus épaisses que les fondations modernes. Aujourd'hui,
la plupart des fondations sont de 8 pouces d'épaisseur alors qu'il n'est pas
rare de voir des fondations de 10, 12 et même 24 pouces d'épaisseur dans des
bâtiments anciens. C'est pour cette raison principale que le défaut des
fondations qu'on retrouve aujourd'hui ne se fait pas sentir sur la solidité du
bâtiment. Selon plusieurs inspecteurs, il semblerait que les fondations
s'effriteraient maintenant plus qu'avant, principalement à cause de l'âge et le
fait que le mélange de l'époque était constitué de plus de sable qu'aujourd'hui
ou que ce mélange n'ait pas été fait par machinerie mais souvent à la main ou
encore que le coulage de ce ciment ait été fait de façon irrégulière. Quoiqu'il
en soit, aujourd'hui, lors d'une transaction immobilière, on se retrouve trop
souvent devant une promesse d'achat qui flanche à cause de l'état des fondations
qui ont été laissées sans entretient parce qu'aucune répercution ne se présente
sur le bâtiment. Il faut comprendre que la compaction est si intense que la
maison tient mais la fondation est perméable, elle laisse entrer de l'eau et de
l'humidité, des éléments néfastes pour toute structure de bois.
Revenons à notre autruche. Si un propriétaire possède un immeuble âgé il
aurait intérêt à faire une inspection de sa fondation. Il peut commencer par la
faire lui-même avec un tourne vis et un marteau. Avec le marteau, il n'a qu'à
tapper la surface de la fondation. Un son sec et fort devrait être entendu. Si,
au contraire, il entend un son creu, comme un tambour, alors il devrait
s'inquiéter. De plus, si en percant la surface de la fondation avec le
torune-vis plat, il peut entrer l'outil jusqu'au tier ou plus, alors il vient
d'identifier un problème pour lequel il devrait obtenir une soumission. Pourquoi
c'est important? Parce que chaque fois qu'on laisse le soin à l'acheteur de
faire une inspection et obtenir des soumissions, on se retrouve en situation
d'urgence (manque de temps pour faire les choses calmement) et avec une
compensation souvent supérieure aux vrais coûts à cause de l''insécurité,
justifiée, de l'acheteur.
Une soumission ne coût rien. Des fois, il suffit de 're-coffrer' la
fondation existante. D'autres fois ce n'est qu'imperméabiliser la fondation.
Plusieurs fournisseurs existent en matière de fondation, pas juste ceux annoncés
à la tv. Prendre de l'avance est toujours sage. Savoir de quoi on parle est
toujours rentable. Sortir la tête du sable...bonne idée.