Lettre ouverte à M. Maxime Bergeron,Les Affaires, cyberpresse.ca

M. Bergeron, vous avez publié non moins de deux articles sur les courtiers immobiliers en moins de deux mois et, à part une attention historique que vous nous accordez en si peu de temps, j'ajouterais que, franchement, votre jupon dépasse. Vous avez choisi de sous-entendre que les courtiers sont mal outillés pour leur travail ( voir article sur les nouveaux formulaires) et sont incapables de passer un examen à plus de 35% de taux de réussite car ils ne sont pas formés ( voir article 28 fév'12). Vous négligez volontairement de parler que le Québec est la seule province au Canada à s'être donné une loi sur le courtage immobilier qui fait en sorte que les consommateurs ont plus de protection en faisant affaires avec un courtier immobilier qu'avec la plupart des intervenants commerciaux, politiques ou autres de la province. Les courtiers ont une obligation de vérification et de transparence qui n'est pas enviée par certains groupes qui ont plutôt avantage à ne pas tout dire. Les nouveaux formulaires seront des outils extraordinaires qui permettront une plus grande clarté de documentation. Les courtiers attendent ces formulaires depuis plus de un an avec impatience et les consommateurs seront d'autant plus gagnants. Voilà un fait qu'un journaliste aurait pu choisir de mentionner. Un autre fait, 35% des aspirants courtiers échouent à leur examen. Bravo! Qu'auriez-vous pu dire si 100% des aspirants réussissaient? Il est tout à fait normal que des gens qui n'ont pas pris la peine d'étudier et de suivre la formation ne réussissent pas un examen. Dites-moi M. Bergeron, auriez-vous souhaiter le contraire? Je suis heureuse de constater que le système actuel fonctionne ainsi. Pour ma part, ce n'est qu'à la suite de mois d'études que j'ai pu obtenir mon permis et ensuite me faire dire par la directrice d'agence de l'époque que je ne savais rien et que je devais être accompagnée par un courtier d'expérience pour un certain temps afin de m'assurer de ne pas faire d'erreur grave. Cette situation est exactement la même pour les courtiers sur le terrain. S'ils sont là, c'est que l'OACIQ, l'organisme qui protège les consommateurs en matière de courtage estime que le détenteur du permis de courtier possède la formation nécessaire pour faire son métier sans être un danger publique. Alors parlons des vrais dangers, sans cette fois noyer le poisson. Je pense qu'un acheteur qui achète une maison sans courtier se place potentiellement en danger . Je pense qu'un vendeur qui vend sans courtier se place potentiellement en danger. Je pense qu'il y a des forces économiques qui veulent que les courtiers laissent la place au développement de l'espace web de ventes de gré à gré. Je pense que ces forces ciblent particulièrement les gens qui ont un faux sentiment de sécurité car ils sont adeptes de l'internet. Je pense que M. Lincoln avait raison quand il a dit' on peut tromper toutes les personnes, quelques fois. On peut tromper quelques personnes toutes les fois, mais on ne peut tromper tout le monde tout le temps.' La vérité viendra à voir le jour et ce jour, j'y serai.

Toute l'information ?

Hier, j'ai parlé à un propriétaire qui vend son condo lui même. Un homme gentil, agréable et intelligent. Nous avons discuté des raisons pour lesquelles il a choisi de ne pas faire affaires avec un courtier. En somme, il m'a expliqué qu'il avait recherché toutes les informations relatives à sa propriété. Il avait le cadastre, il avait son évaluation municipale, il avait un site internet et de belles photos avec un texte explicatif de qualité. Il aussi expliqué que son voisin, qui possède un condo presque identique au sien venait tout juste de se vendre, avec les services d'un courtier. À cause de cette étude de marché il pouvait conclure que son propre condo était inscrit à un bon prix et que d'ailleurs, il avait reçu une promesse d'achat à la suite d'une seule visite libre et qu'il attendait de répondre à l'acheteur pour voir s'il y en auraient d'autres.

Je l'ai d'abord félicité et j'ai partagé avec lui certaines statistiques importantes de son secteur. Que les condos de son genre dans son quartier mettaient entre 30 et 40 jours pour conclure une promesse d'achat. Considérant ceci, est-ce que le vendeur avait les outils nécessaires pour expliquer à l'acheteur que son offre était peut-être trop basse? Enfin. J'ai demandé au propriétaire s'il connaissait la raison de vente du voisin. Malgré le fait que cette information est souvent confidentielle et que je suis d'avis que les clients peuvent nous donner à peu près n'importe quelle raison, je pose la question afin de savoir si cette propriété s'est vendue dans les conditions normales du marché, un critère fondamental dans l'étude des comparables et facilement vérifiable par les courtiers. J'expliquais à M. le propriétaire qu'il avait basé son prix et sa stratégie sur la vente du voisin, donc un seul comparable. Si le voisin avait eu une contrainte importante dans le processus de négociation par exemple, devoir se déplacer rapidement pour cause de transfert ou pire encore une cause de séparation, la base utilisée ne reflètera pas le marché. De plus, son condo se compare comment aux autres condos similaires de son quartier? Enfin, il n'y a pas de site internet-clef pour nous aider à mettre en perspective le prix d'une chose. Il faut une recherche exhaustive des comparables complétée avec soin par un professionnel. Par exemple, ce matin en ouvrant le site de ce blog, j'apprends que mes lecteurs valent 2,31Euros en France! Çà pourrait être intéressant pour moi de savoir que je peux marchander mes lecteurs en France, mais je travaille ici. Je ne crois pas vendre des condos un jour là bas. Quoique peut-être un jour, en Provence! On peut toujours rêver!

Un service de ......à la banque.

Pardonnez ma frustration aujourd'hui mais voyez vous cela fait deux fois que mes clients se font atrocement mal servir à la banque au moment de demander un prêt hypothécaire directement au comptoir du service à la clientèle. Je parle de clients qui fournissent plus de 70% en mise de fonds pour l'achat d'une propriété qui serait au minimum leur deuxième si non une troisième acquisition de leur vivant. 70% cash! Est- ce donc de dire alors que les banques n'apprécient pas que leur engagement soit si minime, que le risque de reprise pour défaut de paiement soit si peu probable, qu'il n'en vaut pas la peine de faire le nécessaire pour que le client obtienne l'approbation hypothécaire requise dans des délais standards? Quoiqu'il en soit, il semblerait que des clients de haute qualité de crédit n'obtiennent pas la moitié de la qualité du service que recoivent des clients qui s'endettent jusqu'à 95% de la valeur de leurs biens.

Un courtier hypothécaire DOIT fournir le service requis par le client car sans résultat, tout comme un courtier immobilier, il n'a pas de salaire. Il DOIT répondre aux exigences des institutions financières car celles-ci n'émettront pas d'approbation. Il DOIT guider et supporter le client dans sa démarche et l'organisation de ses documents. Il offre tout ceci sans frais au client car il se fera rémunéré par l'institution que le client aura choisi. Mais, par dessus tout, le courtier hypothécaire DÉFEND le dossier du client auprès de l'institution afin de permettre à la promesse d'achat de poursuivre son cheminement selon les conditions entendues par l'acheteur et le vendeur.

Alors, si vous avez l'intention d'acheter une propriété, une première ou une dixième, n'attendez pas de recevoir un service de qualité inférieure, demandez à votre courtier immobilier une référence fiable. Vous serez toujours gagnant.

Gérer nos locataires.

Dernièrement, j'ai lu un bouquin écrit par un investisseur immobilier qui a fait son premier achat à l'âge de seize ou dix huit ans, j'oublies. Aujourd'hui dans la trentaine, il cummule des immeubles et des expériences qui lui permettent de se sentir apte à exprimer son opinion sur les perspectives du marché immobilier au Canada. M. Martin Provencher a publié son xième livre sur le sujet de l'investissement immobilier, 'l'immobilier en 2025', édition La Presse. Ce receuil d'analyses est composé de plusieurs chapitres qui reprennent les grandes lignes des actualités économiques qui vous permettront d'en savoir plus, si vous avez vécus sous une roche depuis cinq ans! Pour ce qui concerne ses prévisions pour les types de bâtiments qui attireront les acheteurs dans les années à venir, il y a certains chapitres qui me laissent perplexe. Il parle de la nécessité de penser en expansion horizontal quand le contraire se défend beaucoup mieux et que les bungalows sont 'out' quand le contraire se manifeste clairement, du moins dans la région de Montréal. Mais là où je le trouve perspicace est dans son évaluation de la qualité des locataires qui existent aujourd'hui sur le marché. Il n'y a pas si longtemps, il était d'usage que les locataires remettent des chèques post-datés pour les paiements d'une année entière dès le 1er juillet. Ces AAA sont maintenant extrêmement rares. Aujourd'hui, un locataire qui paie dans les 5 premiers jours du mois est devenu un locataire de grande qualité quand avant il aurait été classé B.

Les taux d'intérêts très bas, les programmes d'accès à la propriété et un pouvoir d'achat plus fort sont des facteurs qui ont transformé des locataires en propriétaires depuis les dix dernières années.

Attention, je ne dis pas que l'achat de propriété à revenus soit un achat de moindre qualité. Financièrement, l'achat d'un plex est encore très viable mais la gestion demande plus 'd'énergie' qu'auparavant. Il faut être bien renseigné et s'assurer de créer un environnement très structuré, avec un feuillet de règlements qui stipuleront clairement les obligations et restrictions de chacun. La Régie du Logement permet l'ajout de règlements au bail ( voir la clause spécifique dans le bail de la Régie du Logement). SERVEZ VOUS-EN! Combien de fois j'ai vu des problèmes qui auraient pû être évités si seulement.....

En té cas.....

Vos commentaires et opinions sont bienvenus, comme toujours.

P.S. je prends quelques lignes pour remercier tous les gens qui ont ajouté des commentaires souvent très pertinents au fil des articles publiés depuis 2010. Ces échanges d'idées sont souvent édifiants et toujours instructifs.

Bonne semaine à tous.....

Statistiques...ou comment se retrouver dans tous les chiffres.

La semaine dernière j'ai assisté à une conférence sur les perspectives du marché immobilier au Canada en 2012. À cette occasion j'ai eu le plaisir d'entendre des conférenciers chevronnés, spécialistes en matière de financement et d'étude des statistiques de la SCHL et de la Banque du Canada. Voici un bref résumé de leurs exposés.

Les canadiens sont endettés à 153% de leurs revenus. Les québécois le sont à 122%. Le ratio entre le prix d'achat des propriétés et leur revenu typique familial est très semblable à ce qu'il était il y a 60 ans! On nous explique clairement que le revenu à l'époque permettait des achats selon les barêmes établis par les institutions financières à l'époque, donc il y avait comme aujourd'hui le besoin par les banques de protéger leurs investissements en prêts hypothécaires en fonction du calcul du risque. Les revenus ont augmenté et les intérêts ont chutés, le ratio a donc demeuré le même pour une acquisition de 120,000$ à 12% que celui fait aujourd'hui à 350,000$ à 2,99%!

Alors pourquoi accuser l'immobilier des torts du surendettement. Je ne prétendrai pas détenir une réponse mais plutôt citer en exemple l'expérience suivante; il y a quelques temps j'ai voulu profiter d'une vente d'ordinateur dans un magasin de grande surface. Pour y arriver, il fallait que j'accepte de mettre mon achat sur leur carte de crédit de magasin. L'achat était de 2,100$ en tout mais la caissière m'a invité à remplir un très bref questionnaire, directement à la caisse et en quelques secondes on m'a remis une carte de crédit avec une marge à 10,000$! Je lui ai dit que je ne voulais que le crédit requis pour faire l'achat de l'ordinateur en solde et ainsi profiter de la promotion. Elle m'a répondu que l'approbation était faite depuis sa caisse et qu'elle ne pouvait pas faire de modification de crédit accordé directement de celle-ci. Que je devais maintenant écrire au bureau centre de la chaîne pour demander une modification.

Vous avez compris que je n'ai pas fait ce changement le jour même et que plusieurs semaines se sont écoulées avant que je n'y arrive,car comme vous sans doute, mon horaire a fait en sorte que j'ai remis plusieurs fois cette tâche non urgente.

UN exemple qui se répète à coups de milliers sur l'ensemble des techniques pour fidéliser les consommateurs et, quelques petites années plus tard, l'ensemble de la population est surendettée. Personne n'ose s'attaquer aux commerces et à leurs pratiques en période récessionnaire. On va plutôt choisir de faire les manchettes avec des grandes lignes dans lesquelles les médias ont la liberté de mordre à pleines dents.

Heureusement, les consommateurs savent faire la différence et le calcul des priorités dans leurs achats!

En té cas.

Comme toujours vos opinions et-ou commentaires sont plus que bienvenus.