Accéder à la propriété en 2020 : mission impossible?

Voici un article paru aujourd'hui sur le site Argent de Canoë:

Une étude de Ratesupermarket.ca prévoit un scénario catastrophe pour les premiers acheteurs en immobilier. D'ici 2020, le site projette que le prix moyen des propriétés aura dépassé le demi-million.

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Claudia Néron

Argent

Une étude de «Ratesupermarket.ca» prévoit un scénario catastrophe pour les premiers acheteurs en immobilier. D'ici 2020, le site projette que le prix moyen des propriétés aura dépassé le demi-million de dollars. Dans ce contexte, un jeune diplômé devrait économiser pendant plus de 10 ans pour mettre de côté la mise de fonds minimale.

Selon les conclusions de l’étude «Can Canadians Afford the Future?», si la tendance actuelle se maintient, le prix moyen des propriétés au pays passera de 350 192$ à 533 008$ d’ici 8 ans au Canada. Au Québec, le prix moyen augmenterait de 81 %, passant de 270 000$ à 491 000$. (Photo: Agence QMI)

Le site indépendant de comparaisons de produits financiers, tels que des hypothèques, base ses prévisions sur la hausse moyenne du prix des propriétés au cours des 20 dernières années. Selon la SCHL, celle-ci a frôlé les 5% entre 1991 et 2011.

Selon les conclusions de l'étude «Can Canadians Afford the Future?», si la tendance actuelle se maintient, le prix moyen des propriétés au pays passera de 350 192$ à 533 008$ d'ici 8 ans au Canada. Au Québec, le prix moyen augmenterait de 81 %, passant de 270 000$ à 491 000$.

Ainsi, pour un diplômé universitaire moyen gagnant un salaire annuel de 39 523$, la durée nécessaire pour économiser la mise de fonds de 5%, tout en remboursant un prêt étudiant, serait de 12 ans.

Est-ce un scénario plausible? Non, selon Hugo Leroux, courtier hypothécaire et président d'Hypotheca.

«Je n'y crois pas du tout, pour que le prix moyen des maisons se rende jusque là, il faudrait que les salaires bondissent ou que les taux hypothécaires demeurent au plancher jusqu'en 2020. Autrement, le pouvoir d'achat des ménages ne permettra pas qu'une telle hausses de prix se concrétise.»

Déjà, les trois dernières phases de resserrement des règles hypothécaires pour limiter la surchauffe du marché immobilier d'Ottawa aurait réduit de 25 % le pouvoir d'achat des premiers acheteurs, selon M. Leroux.

«Ça signifie que les jeunes se qualifient pour des emprunts hypothécaires moins élevés et ils doivent choisir des maisons moins grandes, ou encore plus éloignées des grands centres comme Montréal.»

Selon les derniers chiffres de l'Association canadienne de l'immeuble, le nombre de transactions immobilières a connu une baisse de 5,8% entre juillet en août. Juste après que le fédéral ait fait passer la période maximale d'amortissement des prêts hypothécaires de 30 à 25 ans.

Ce léger ralentissement des ventes au pays n'a toutefois pas eu d'impact baissier sur le prix moyen des propriétés qui a augmenté de 0,3% sur un an.

Dans ce contexte, Hugo Leroux questionne les intentions du site Ratesupermarket.ca : «ça me semble une étude pour faire peur aux jeunes et les pousser à acheter une propriété plus rapidement que prévu.»

De son côté, le président d'Hypotheca ne croit pas à une hausse fulgurante des prix des propriétés, ni à une baisse marquée.

«Il ne serait pas impensable de voir les prix bouger d'entre 0 et 4% au cours des prochaines années. Pour ce qui est d'une baisse, historiquement, ça ne s'est presque jamais produit. Je crois plutôt qu'on pourrait se retrouver à un plateau avec des prix qui stagneraient pendant un certain temps.»

http://argent.canoe.ca/lca/financespersonnelles/immobilier/quebec/archives/2012/09/acceder-propriete-2020-missible.html

Ouf, quelle saison!

Mon été a mal parti. Je me suis cassé le poignet droit dès juin. Le poignet droit et je suis droitière, autant dire que je n'ai pas pu faire grand chose. Chirurgie et plâtre on vite fait que je me suis carrément arrêtée, que dis-je j'ai été froudroyée! Un arrêt presque total, moi qui voulais profiter de ma piscine, de ma moto, jouer au golf. Cette année je m'étais promis du temps pour le golf avec un beau sac et des bâtons tout neufs! En té cas, on survie à tout, même à l'inactivité.
Au retour au travail, me voilà dans une polémique avec mes collègues concernant la place des courtiers immobiliers au Québec. Il semble que des consommateurs pensent encore que faire affaires avec des sites de ventes privés sur internet remplace la nécessité d'utiliser les services d'un courtier professionnel?  Ne savent-ils donc pas que seuls les courtiers du Québec sont réglementés par une loi émanant du Ministère du revenu? Comment alors penser que des sites publicitaires, aussi beaux qu'il puissent être, peuvent  remplacer un négociateur professionnel offrant les garanties de la loi et de son modèle d'affaires. Enfin. Il semble qu'il y a encore 10% des consommateurs qui ont peur des courtiers tandis que les autres, eux s'en félicitent.  Pourquoi 10% vous me demandez? Et bien, il y a 10% des propriétés à vendre ailleurs que par le biais des courtiers. Voici des chiffres vérifiés aujourd'hui même. Centris.ca possède 16,841 propriétés à vendre actuellement dans la seule région de Montréal. Un site populaire privé en a 1,360. Oups, je me suis trompée, c'est plutot 8% . Enfin. Le seul réseau de vente de propriétés sérieux et professionnel demeure le réseau des courtiers licenciés, réglementés et assurés du Québec. Voilà pour çà.
Parlons maintenant de la primeur que j'ai à proposer grâce à Via Capitale.  Une 3e protection pour nos clients, soit la Protection Vendeur en cas de délai ou de désistement de l'acheteur. Cette toute dernière protection s'ajoute aux autres protections très populaires déjà, soit la Protection Hypothécaire et la Protection Domiciliaire. Des outils incoyablement utiles pour toute personne songeant à acheter ou vendre une propriété. Comme vous le savez,  j'aime les outils et j'aime qu'on en fasse bon usage. Ces outils sont fort utiles et seront très appréciés par tous, d'autant plus qu'ils demeurent gratuits!
Je vous souhaite un bel automne. Attention aux grippes, habillez-vous chaudement et coucher vous tôt! Préférablement en cuillère.......


Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien le courtier la Capitale du Mont-Royal, le réseau la Capitale ni les memebres de sont équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.

C'est juste....trop!

Je revenais d'une visite à pied par un un beau dimanche après-midi, quand je suis arrivée à un coin de rue achalandé pour constater qu'un policier stoppait le traffic pour laisser passer un groupe de cyclistes, environ une quarantaine, qui avancait en scandant ' on veut étudier, on veut pas s'endetter!'. Le groupe était composé de beaucoup de jeunes gens en t-shirt rouges mais, à mon étonnement, plusieurs personnes qui avaient depuis longtemps passé l'âge des études! J'ai ressenti un petit pincement au coeur à la vue des policiers car je craignais que pêut-être il y avait quelque chose de sérieux, voir dangereux, qui se passait dans mon coin de ville. Mais à la vue de ces cyclistes je me suis vite rassurée en pensant 'ah juste des manifestants!'. C'est alors que le mot 'juste' s'est installé en moi comme une mauvaise chanson qu'on nous répète depuis trop longtemps.
Il y a eu des ministres qui on dit que la hausse des frais de scolarité correspondait 'juste à un petit cinquante cents par jour de plus'. Cette réponse arrogante a été reprise par des vedettes du monde des sports, des gens d'afffaires, des ministres et sous-ministres, des 'self-made man' de tout accabit, qui utilisent ce leitmotiv pour dénoncer l'attitude des étudiants. Sauf qu'à force de 'c'est juste', on va juste nous mener droit à la pauvreté.
Une hausse de scolarité de 50 cents par jour c'est juste pas équitable en face d'un boni au départ de milliers de dollars à des fonctionnaires même lorsque les résultats de leur travail ne sont pas édifiants.
Une perte de plusieurs millions de dollars en placements des fonds communs c'est juste terrible pour une persone qui avait prévu une retraite en fonction des ces revenus générés.
C'est juste une augmentation de 1% de la TPS de plus, qui nous amène à payer plus de 15% en plus du prix affiché.
C'est juste une augmentation de 10 cents par semaine sur le prix à la pompe qui finit par être un prix historiquement élevé mais qui, curieusement, ne diminue pas même si le prix du baril brut est en chute libre.
C'est juste un fonctionnaire de plus qui est soupconné de corruption-collusion, d'une semaine à l'autre!
Je pourrais continuer pendant des chapitres mais là j'avise à voix haute, ne vous étonnnez pas mesdames et messieurs, les nantis de ce monde, c'est juste que le peuple en a assez de ces ajouts, goutte à goutte, qui font que notre pouvoir diminue à vue d'oeil. C'est juste qu'avec cette nouvelle attaque au porte-feuille des étudiants, les contribuables disent, c'est juste que vous nous poussez à bout.
Comme disait le personnage dans le film américain' Network' ;' We're mad as hell and we're not going to take this anymore'. C'est juste que c'est assez. La goutte qui fait déborder le verre....elle a été servie!

Comment faire un achat intelligent dans ce marché?

La réponse en une seule et courte phrase; prenez un courtier! Diable que le monde se trompe. Il y a des mythologies qui persistent encore. En autres, celle qui dit qu'un courtier va 'forcer' la prise de décision quand on est pas prêt'! Faux, et vrai. Tenez-vous bien, le courtier est quelqu'un qui force la réflexion. Oui je l'avoue. Le courtier sert justement à çà, à vous pousser dans la direction que VOUS AVEZ CHOISI DANS VOTRE COEUR? C'est votre tête qui a besoin d'être convaincue. Lorsque vous avez décidé d'ouvrir la page des annonces de maisons à vendre sur internet, votre choix était fait. Lorsque vous vous êtes demandé combien pourrait coûter normalement des frais de condo, votre choix était fait. Lorsque vous vous êtes pris la tête en regardant l'avis d'augmentation de votre loyer, votre choix était fait. Le courtier est donc un faciliteur de décision. Il, ou elle, vous aidera à remplir les cases blanches de l'information technique et financière. Il ou elle vous suggèrera des quartiers, des types d'habitations et des modes de financements qui sauront répondrent à vos besoins, pas les siens! Et quand le moment arrivera et que vous trouverez la perle rare qui vous séduira, le courtier saura vous tenir par la main et vous dire, oui c'est correct, vas y, saute, l'eau est bonne. Un courtier c'est votre meilleur ami qui vous dit les choses comme elles sont, même lorsque c'est difficile à entendre. Mais sans cette information, impossible d'avancer. Vous croyez que c'est de la psychologie de pharmacie que je propose? Alors voyez ce nombre important de gens qui se promènent seuls les dimanches à courir les visites libres comme des brocantes. Il m'agasinent depuis des mois et se plaignent que les prix montent trop vite et que c'est donc rendu cher! Guidés par un courtier ils auraient probablement déjà acheté depuis et profité de cette montée constante des valeurs. En plus, n'ayant pas accès au réseau des courtiers, ils apprennent très souvent que la propriété qui plait a déjà une offre acceptée. Enfin, dommage.....

Une pensée.....

Le courtier immobilier est une drôle de bibitte. C'est une personne qui doit s'assurer d'un optimisme débordant afin de s'assurer que son entreprise fonctionne correctement, indépendamment de l'état de l'économie locale. Il est celui ou celle qui doit dire aux clients les choses telles qu'elles le sont. Il ou elle doit dire ce que les gens ne veulent pas entendre et compléter une transaction là où les particuliers, s'ils étaient laissés à eux mêmes, ne se parleraient même plus. Les courtiers immobiliers sont blâmés pour les imperfections d'un produit à vendre mais rarement remerciés lorsqu'ils apportent un bénifice financier. Le courtier est celui qui fait perdre de l'argent aux clients mais jamais celui qui en fait faire, selon les préjugés.

Les courtiers, contrairement au public, ne peuvent se permettre ce cynisme et pourtant dans notre société ce sentiment est devenu un fléau endémique. J'ai connu un temps où nous pêchions par optimisme, nous croyions à une société de loisirs, nous chantions les louanges de l'amour et non la guerre, nous étions jeunes et naïfs. Mais aujourd'hui, nous sommes devenus ternes et sans espoirs. Nous vivons une dépression collective et nous n'arrivons pas à nous sortir de notre déception. Nous sommes déçus par nos politiciens, nos médecins, notre clergé. Il n'y a plus, il semble, de secteur d'activités qui n'a pas subi des torts irréparables par la fraude, le mensonge et la duperie. Quoi faire alors?

Par le passé, il y a eu des peuples qui ont subis des difficultés majeures et qui ont su les surmonter grâce à un objectif commun, celui de la survie globale. Je pense aux britaniques lors de la 2e guerre mondiale, des populations entières qui vivaient des nuits d'horreur dans les tunnels de métro pendant que les bombes détruisaient leurs habitations. Je pense aux américains, à cette même époque, quand la population entière se mobilisait pour ramasser métal et caoutchouc et fournir les matériaux de base à la fabrication de bâteaux de guerre suite à la quasi totale destruction de la flotte à Pearl Harbor.

Quand les temps sont durs, il faut se remettre au boulot, se reconnaître entre nous comme étant frère et soeur d'armes. Il faut nous unir et nous soutenir afin de maximiser nos forces à l'image des fourmies, petites et faibles individuellement mais oh! si fortes regroupées. Soyons ces fourmies, soyons forts et invitons nos clients, qui sont des membres de cette société en déprime, à changer l'attitude de notre esprit.

Pour certains ce texte paraîtra fleur bleue et inutile. Ce sera un choix. Mais souvenons-nous tous, qu'à force de faire la même chose..... Si nous tentons de partager notre détermination et notre ténacité, peut-être arriverons-nous même à affecter nos compatriotes et alors, nous serons tous gagnants.

La Relâche

Une période de relâche, c'est bon. C'est nécessaire. Il faut prendre du recul, il faut prendre du repos. Il faut retrouver son centre, il faut retrouver son énergie vitale, la vraie, la vivante. Pensez-y, depuis la grisaille d'octobre et les froides noirceurs de novembre et décembre, la frénésie sans repos du Temps des Fêtes, un janvier sans neige donc sans jeux-sports mais des vents glaciaux et un février qui ne finissait pas de finir, une petite semaine de changement de rythme, de temps passé à luncher au resto avec ses mioufs, à jouer dehors dans une neige tardive, de retrouver le visage de son conjoint(conjointe) pour le redécourir....je m'étonne que les gens ne pensent pas à demander que la semaine de relâche ne devienne une obligation, un congé officiel.

Donc, à mon tour de vous souhaiter une relâche, totale, en profondeur. Si vous ne pouvez prendre, comme d'autres, la semaine au complet, je vous souhaite au moins de prendre un peu de temps pour vous reposer même si ce n'est que de débrancher le cell et sauter au lit, un seul soir, très, très tôt et profiter de ce lieu exceptionnel mais négligé. J'y pense, on devrait demander au gouvernement d'instituer une journée sans communication électronique. Imaginez, 24heures sans cellulaire, internet ou télécopieur. Comme les ondes seraient tranquilles! Enfin, on peut rêver, non?

Au retour, je vous promets, on reprendra la tâche, le flambeau, la quête.

Bon repos, mérité.

Lettre ouverte à M. Maxime Bergeron,Les Affaires, cyberpresse.ca

M. Bergeron, vous avez publié non moins de deux articles sur les courtiers immobiliers en moins de deux mois et, à part une attention historique que vous nous accordez en si peu de temps, j'ajouterais que, franchement, votre jupon dépasse. Vous avez choisi de sous-entendre que les courtiers sont mal outillés pour leur travail ( voir article sur les nouveaux formulaires) et sont incapables de passer un examen à plus de 35% de taux de réussite car ils ne sont pas formés ( voir article 28 fév'12). Vous négligez volontairement de parler que le Québec est la seule province au Canada à s'être donné une loi sur le courtage immobilier qui fait en sorte que les consommateurs ont plus de protection en faisant affaires avec un courtier immobilier qu'avec la plupart des intervenants commerciaux, politiques ou autres de la province. Les courtiers ont une obligation de vérification et de transparence qui n'est pas enviée par certains groupes qui ont plutôt avantage à ne pas tout dire. Les nouveaux formulaires seront des outils extraordinaires qui permettront une plus grande clarté de documentation. Les courtiers attendent ces formulaires depuis plus de un an avec impatience et les consommateurs seront d'autant plus gagnants. Voilà un fait qu'un journaliste aurait pu choisir de mentionner. Un autre fait, 35% des aspirants courtiers échouent à leur examen. Bravo! Qu'auriez-vous pu dire si 100% des aspirants réussissaient? Il est tout à fait normal que des gens qui n'ont pas pris la peine d'étudier et de suivre la formation ne réussissent pas un examen. Dites-moi M. Bergeron, auriez-vous souhaiter le contraire? Je suis heureuse de constater que le système actuel fonctionne ainsi. Pour ma part, ce n'est qu'à la suite de mois d'études que j'ai pu obtenir mon permis et ensuite me faire dire par la directrice d'agence de l'époque que je ne savais rien et que je devais être accompagnée par un courtier d'expérience pour un certain temps afin de m'assurer de ne pas faire d'erreur grave. Cette situation est exactement la même pour les courtiers sur le terrain. S'ils sont là, c'est que l'OACIQ, l'organisme qui protège les consommateurs en matière de courtage estime que le détenteur du permis de courtier possède la formation nécessaire pour faire son métier sans être un danger publique. Alors parlons des vrais dangers, sans cette fois noyer le poisson. Je pense qu'un acheteur qui achète une maison sans courtier se place potentiellement en danger . Je pense qu'un vendeur qui vend sans courtier se place potentiellement en danger. Je pense qu'il y a des forces économiques qui veulent que les courtiers laissent la place au développement de l'espace web de ventes de gré à gré. Je pense que ces forces ciblent particulièrement les gens qui ont un faux sentiment de sécurité car ils sont adeptes de l'internet. Je pense que M. Lincoln avait raison quand il a dit' on peut tromper toutes les personnes, quelques fois. On peut tromper quelques personnes toutes les fois, mais on ne peut tromper tout le monde tout le temps.' La vérité viendra à voir le jour et ce jour, j'y serai.

Toute l'information ?

Hier, j'ai parlé à un propriétaire qui vend son condo lui même. Un homme gentil, agréable et intelligent. Nous avons discuté des raisons pour lesquelles il a choisi de ne pas faire affaires avec un courtier. En somme, il m'a expliqué qu'il avait recherché toutes les informations relatives à sa propriété. Il avait le cadastre, il avait son évaluation municipale, il avait un site internet et de belles photos avec un texte explicatif de qualité. Il aussi expliqué que son voisin, qui possède un condo presque identique au sien venait tout juste de se vendre, avec les services d'un courtier. À cause de cette étude de marché il pouvait conclure que son propre condo était inscrit à un bon prix et que d'ailleurs, il avait reçu une promesse d'achat à la suite d'une seule visite libre et qu'il attendait de répondre à l'acheteur pour voir s'il y en auraient d'autres.

Je l'ai d'abord félicité et j'ai partagé avec lui certaines statistiques importantes de son secteur. Que les condos de son genre dans son quartier mettaient entre 30 et 40 jours pour conclure une promesse d'achat. Considérant ceci, est-ce que le vendeur avait les outils nécessaires pour expliquer à l'acheteur que son offre était peut-être trop basse? Enfin. J'ai demandé au propriétaire s'il connaissait la raison de vente du voisin. Malgré le fait que cette information est souvent confidentielle et que je suis d'avis que les clients peuvent nous donner à peu près n'importe quelle raison, je pose la question afin de savoir si cette propriété s'est vendue dans les conditions normales du marché, un critère fondamental dans l'étude des comparables et facilement vérifiable par les courtiers. J'expliquais à M. le propriétaire qu'il avait basé son prix et sa stratégie sur la vente du voisin, donc un seul comparable. Si le voisin avait eu une contrainte importante dans le processus de négociation par exemple, devoir se déplacer rapidement pour cause de transfert ou pire encore une cause de séparation, la base utilisée ne reflètera pas le marché. De plus, son condo se compare comment aux autres condos similaires de son quartier? Enfin, il n'y a pas de site internet-clef pour nous aider à mettre en perspective le prix d'une chose. Il faut une recherche exhaustive des comparables complétée avec soin par un professionnel. Par exemple, ce matin en ouvrant le site de ce blog, j'apprends que mes lecteurs valent 2,31Euros en France! Çà pourrait être intéressant pour moi de savoir que je peux marchander mes lecteurs en France, mais je travaille ici. Je ne crois pas vendre des condos un jour là bas. Quoique peut-être un jour, en Provence! On peut toujours rêver!

Un service de ......à la banque.

Pardonnez ma frustration aujourd'hui mais voyez vous cela fait deux fois que mes clients se font atrocement mal servir à la banque au moment de demander un prêt hypothécaire directement au comptoir du service à la clientèle. Je parle de clients qui fournissent plus de 70% en mise de fonds pour l'achat d'une propriété qui serait au minimum leur deuxième si non une troisième acquisition de leur vivant. 70% cash! Est- ce donc de dire alors que les banques n'apprécient pas que leur engagement soit si minime, que le risque de reprise pour défaut de paiement soit si peu probable, qu'il n'en vaut pas la peine de faire le nécessaire pour que le client obtienne l'approbation hypothécaire requise dans des délais standards? Quoiqu'il en soit, il semblerait que des clients de haute qualité de crédit n'obtiennent pas la moitié de la qualité du service que recoivent des clients qui s'endettent jusqu'à 95% de la valeur de leurs biens.

Un courtier hypothécaire DOIT fournir le service requis par le client car sans résultat, tout comme un courtier immobilier, il n'a pas de salaire. Il DOIT répondre aux exigences des institutions financières car celles-ci n'émettront pas d'approbation. Il DOIT guider et supporter le client dans sa démarche et l'organisation de ses documents. Il offre tout ceci sans frais au client car il se fera rémunéré par l'institution que le client aura choisi. Mais, par dessus tout, le courtier hypothécaire DÉFEND le dossier du client auprès de l'institution afin de permettre à la promesse d'achat de poursuivre son cheminement selon les conditions entendues par l'acheteur et le vendeur.

Alors, si vous avez l'intention d'acheter une propriété, une première ou une dixième, n'attendez pas de recevoir un service de qualité inférieure, demandez à votre courtier immobilier une référence fiable. Vous serez toujours gagnant.

Gérer nos locataires.

Dernièrement, j'ai lu un bouquin écrit par un investisseur immobilier qui a fait son premier achat à l'âge de seize ou dix huit ans, j'oublies. Aujourd'hui dans la trentaine, il cummule des immeubles et des expériences qui lui permettent de se sentir apte à exprimer son opinion sur les perspectives du marché immobilier au Canada. M. Martin Provencher a publié son xième livre sur le sujet de l'investissement immobilier, 'l'immobilier en 2025', édition La Presse. Ce receuil d'analyses est composé de plusieurs chapitres qui reprennent les grandes lignes des actualités économiques qui vous permettront d'en savoir plus, si vous avez vécus sous une roche depuis cinq ans! Pour ce qui concerne ses prévisions pour les types de bâtiments qui attireront les acheteurs dans les années à venir, il y a certains chapitres qui me laissent perplexe. Il parle de la nécessité de penser en expansion horizontal quand le contraire se défend beaucoup mieux et que les bungalows sont 'out' quand le contraire se manifeste clairement, du moins dans la région de Montréal. Mais là où je le trouve perspicace est dans son évaluation de la qualité des locataires qui existent aujourd'hui sur le marché. Il n'y a pas si longtemps, il était d'usage que les locataires remettent des chèques post-datés pour les paiements d'une année entière dès le 1er juillet. Ces AAA sont maintenant extrêmement rares. Aujourd'hui, un locataire qui paie dans les 5 premiers jours du mois est devenu un locataire de grande qualité quand avant il aurait été classé B.

Les taux d'intérêts très bas, les programmes d'accès à la propriété et un pouvoir d'achat plus fort sont des facteurs qui ont transformé des locataires en propriétaires depuis les dix dernières années.

Attention, je ne dis pas que l'achat de propriété à revenus soit un achat de moindre qualité. Financièrement, l'achat d'un plex est encore très viable mais la gestion demande plus 'd'énergie' qu'auparavant. Il faut être bien renseigné et s'assurer de créer un environnement très structuré, avec un feuillet de règlements qui stipuleront clairement les obligations et restrictions de chacun. La Régie du Logement permet l'ajout de règlements au bail ( voir la clause spécifique dans le bail de la Régie du Logement). SERVEZ VOUS-EN! Combien de fois j'ai vu des problèmes qui auraient pû être évités si seulement.....

En té cas.....

Vos commentaires et opinions sont bienvenus, comme toujours.

P.S. je prends quelques lignes pour remercier tous les gens qui ont ajouté des commentaires souvent très pertinents au fil des articles publiés depuis 2010. Ces échanges d'idées sont souvent édifiants et toujours instructifs.

Bonne semaine à tous.....

Statistiques...ou comment se retrouver dans tous les chiffres.

La semaine dernière j'ai assisté à une conférence sur les perspectives du marché immobilier au Canada en 2012. À cette occasion j'ai eu le plaisir d'entendre des conférenciers chevronnés, spécialistes en matière de financement et d'étude des statistiques de la SCHL et de la Banque du Canada. Voici un bref résumé de leurs exposés.

Les canadiens sont endettés à 153% de leurs revenus. Les québécois le sont à 122%. Le ratio entre le prix d'achat des propriétés et leur revenu typique familial est très semblable à ce qu'il était il y a 60 ans! On nous explique clairement que le revenu à l'époque permettait des achats selon les barêmes établis par les institutions financières à l'époque, donc il y avait comme aujourd'hui le besoin par les banques de protéger leurs investissements en prêts hypothécaires en fonction du calcul du risque. Les revenus ont augmenté et les intérêts ont chutés, le ratio a donc demeuré le même pour une acquisition de 120,000$ à 12% que celui fait aujourd'hui à 350,000$ à 2,99%!

Alors pourquoi accuser l'immobilier des torts du surendettement. Je ne prétendrai pas détenir une réponse mais plutôt citer en exemple l'expérience suivante; il y a quelques temps j'ai voulu profiter d'une vente d'ordinateur dans un magasin de grande surface. Pour y arriver, il fallait que j'accepte de mettre mon achat sur leur carte de crédit de magasin. L'achat était de 2,100$ en tout mais la caissière m'a invité à remplir un très bref questionnaire, directement à la caisse et en quelques secondes on m'a remis une carte de crédit avec une marge à 10,000$! Je lui ai dit que je ne voulais que le crédit requis pour faire l'achat de l'ordinateur en solde et ainsi profiter de la promotion. Elle m'a répondu que l'approbation était faite depuis sa caisse et qu'elle ne pouvait pas faire de modification de crédit accordé directement de celle-ci. Que je devais maintenant écrire au bureau centre de la chaîne pour demander une modification.

Vous avez compris que je n'ai pas fait ce changement le jour même et que plusieurs semaines se sont écoulées avant que je n'y arrive,car comme vous sans doute, mon horaire a fait en sorte que j'ai remis plusieurs fois cette tâche non urgente.

UN exemple qui se répète à coups de milliers sur l'ensemble des techniques pour fidéliser les consommateurs et, quelques petites années plus tard, l'ensemble de la population est surendettée. Personne n'ose s'attaquer aux commerces et à leurs pratiques en période récessionnaire. On va plutôt choisir de faire les manchettes avec des grandes lignes dans lesquelles les médias ont la liberté de mordre à pleines dents.

Heureusement, les consommateurs savent faire la différence et le calcul des priorités dans leurs achats!

En té cas.

Comme toujours vos opinions et-ou commentaires sont plus que bienvenus.

Maintenir la valeur de votre condo.

En début d'année on cherche à prévoir. On formule des projets, on prend des résolutions, on se prépare un nouvel avenir.

Si un de ces projets est de vendre un condo, il y aura des vérifications à faire afin de vous assurer d'obtenir le meilleur prix possible de la part d'un acheteur. Vous connaissez probablement déjà les rudiments du maintient de la valeur de votre propriété, soit les éléments de propreté, d'entretien ( ne rien laisser de brisé ou de mal performant) et de gestion ( mettre à jour vos documents de copropriété tels que minutes des dernières réunions, budgets, états financiers, etc.) Il y a toutefois un élément qui est souvent oublié dans le concept de la mise en marché et je parle de l'allure des espaces communs. On le voit plus l'hiver que l'été car c'est pendant l'hiver que les gens ont tendance à laisser dans les corridors les choses comme les bottes, les glisses d'enfants, les pelles, les sacs de sable ou sel, etc...

Notre économie va bien mais elle n'est pas forte. Nous tenons par la force d'une volonté dont je ne sais la provenance cette vitalité immobilière presqu'unique en Amérique. Mais cette vitalité s'essouffle, nous en avons vu les signes cet automne. Certains des secteurs d'activités de la région de Montréal ont connu une baisse d'activité importante. Je ne parle pas encore de baisses de prix significatif mais plutot d'une réduction d'intérêt pour certains produits. Les maisons inscrites à un prix trop élevé par rapport aux comparables, les produits marginaux comme des condos aux niveaux sous-sol, les condos à 1 chambre, les condos situés sur des coins de rues achalandés, des condos mal entretenus. Vous remarquez que les condos reviennent souvent dans ma liste, c'est parce qu'il y a plus de condos offerts sur le marché que tout autre type de propriété. Ils sont donc les premiers à subir les coups des changements économiques même lorsque ces changements sont à petite échelle. Ne dramatisons pas, les propriétaires de condos à Montréal et particulièrement à Laval ne sont pas en perte de profits, bien au contraire, mais il faut prévoir, voir venir les choses avant qu'elles nous tombent dessus 'comme la misère sur le pauvre monde', disait ma grand-mère. Par contre cela signifie s'occuper des détails, de raffiner davantage notre présentation, de faire le ménage dans tous les sens du mot. Un très grand nombre de conseils administratifs de condos annonceront leur assemblée générale dans les trois prochains mois. Soyez-y et demandez à ce que vos espaces communs soient révisés afin de les mettre à jour. Cela pourrait vouloir dire investir des sommes d'argents en cotisations spéciales pour, par exemple, changer les tapis des entrées, nettoyer ou peinturer les murs les plus endommagés, réparer ou améliorer l'éclairage, acheter ou faire construire des étagères pour les journaux ou publisacs, etc.

Même si ces travaux ne sont pas complétés avant la mise en marché de votre unité, vous pourrez au moins montrer à votre acheteur que le conseil administratif du Syndicat et ses membres ont voté pour ces changements et qu'ils auront lieu dans l'année, aux frais des copropriétaires en place. Ces investissements, qui ont tant ennuyés les propriétaires de condos qui croyaient à tort se désister de la responsabilité de l'entretien d'un immeuble, seront dorénavant monnaies courantes et, de plus, seront nécessaires pour la bonne suite des transactions de condos usagés. Si, au contraire, ces éléments sont négligés, je vous parie un thé chai que l'attrait des nouveaux condos tout neuf-tout-beau-tout-chaud seront votre cauchemar et que vous accuserez le marché, ou ses messagers, d'être antagonistes à votre cause.