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Statistiques...ou comment se retrouver dans tous les chiffres.

2012-02-01T05:32:00.001-08:00

La semaine dernière j'ai assisté à une conférence sur les perspectives du marché immobilier au Canada en 2012. À cette occasion j'ai eu le plaisir d'entendre des conférenciers chevronnés, spécialistes en matière de financement et d'étude des statistiques de la SCHL et de la Banque du Canada. Voici un bref résumé de leurs exposés.

Les canadiens sont endettés à 153% de leurs revenus. Les québécois le sont à 122%. Le ratio entre le prix d'achat des propriétés et leur revenu typique familial est très semblable à ce qu'il était il y a 60 ans! On nous explique clairement que le revenu à l'époque permettait des achats selon les barêmes établis par les institutions financières à l'époque, donc il y avait comme aujourd'hui le besoin par les banques de protéger leurs investissements en prêts hypothécaires en fonction du calcul du risque. Les revenus ont augmenté et les intérêts ont chutés, le ratio a donc demeuré le même pour une acquisition de 120,000$ à 12% que celui fait aujourd'hui à 350,000$ à 2,99%!

Alors pourquoi accuser l'immobilier des torts du surendettement. Je ne prétendrai pas détenir une réponse mais plutôt citer en exemple l'expérience suivante; il y a quelques temps j'ai voulu profiter d'une vente d'ordinateur dans un magasin de grande surface. Pour y arriver, il fallait que j'accepte de mettre mon achat sur leur carte de crédit de magasin. L'achat était de 2,100$ en tout mais la caissière m'a invité à remplir un très bref questionnaire, directement à la caisse et en quelques secondes on m'a remis une carte de crédit avec une marge à 10,000$! Je lui ai dit que je ne voulais que le crédit requis pour faire l'achat de l'ordinateur en solde et ainsi profiter de la promotion. Elle m'a répondu que l'approbation était faite depuis sa caisse et qu'elle ne pouvait pas faire de modification de crédit accordé directement de celle-ci. Que je devais maintenant écrire au bureau centre de la chaîne pour demander une modification.

Vous avez compris que je n'ai pas fait ce changement le jour même et que plusieurs semaines se sont écoulées avant que je n'y arrive,car comme vous sans doute, mon horaire a fait en sorte que j'ai remis plusieurs fois cette tâche non urgente.

UN exemple qui se répète à coups de milliers sur l'ensemble des techniques pour fidéliser les consommateurs et, quelques petites années plus tard, l'ensemble de la population est surendettée. Personne n'ose s'attaquer aux commerces et à leurs pratiques en période récessionnaire. On va plutôt choisir de faire les manchettes avec des grandes lignes dans lesquelles les médias ont la liberté de mordre à pleines dents.

Heureusement, les consommateurs savent faire la différence et le calcul des priorités dans leurs achats!

En té cas.

Maintenir la valeur de votre condo.

2012-01-11T04:56:00.000-08:00

En début d'année on cherche à prévoir. On formule des projets, on prend des résolutions, on se prépare un nouvel avenir.

Si un de ces projets est de vendre un condo, il y aura des vérifications à faire afin de vous assurer d'obtenir le meilleur prix possible de la part d'un acheteur. Vous connaissez probablement déjà les rudiments du maintient de la valeur de votre propriété, soit les éléments de propreté, d'entretien ( ne rien laisser de brisé ou de mal performant) et de gestion ( mettre à jour vos documents de copropriété tels que minutes des dernières réunions, budgets, états financiers, etc.) Il y a toutefois un élément qui est souvent oublié dans le concept de la mise en marché et je parle de l'allure des espaces communs. On le voit plus l'hiver que l'été car c'est pendant l'hiver que les gens ont tendance à laisser dans les corridors les choses comme les bottes, les glisses d'enfants, les pelles, les sacs de sable ou sel, etc...

Notre économie va bien mais elle n'est pas forte. Nous tenons par la force d'une volonté dont je ne sais la provenance cette vitalité immobilière presqu'unique en Amérique. Mais cette vitalité s'essouffle, nous en avons vu les signes cet automne. Certains des secteurs d'activités de la région de Montréal ont connu une baisse d'activité importante. Je ne parle pas encore de baisses de prix significatif mais plutot d'une réduction d'intérêt pour certains produits. Les maisons inscrites à un prix trop élevé par rapport aux comparables, les produits marginaux comme des condos aux niveaux sous-sol, les condos à 1 chambre, les condos situés sur des coins de rues achalandés, des condos mal entretenus. Vous remarquez que les condos reviennent souvent dans ma liste, c'est parce qu'il y a plus de condos offerts sur le marché que tout autre type de propriété. Ils sont donc les premiers à subir les coups des changements économiques même lorsque ces changements sont à petite échelle. Ne dramatisons pas, les propriétaires de condos à Montréal et particulièrement à Laval ne sont pas en perte de profits, bien au contraire, mais il faut prévoir, voir venir les choses avant qu'elles nous tombent dessus 'comme la misère sur le pauvre monde', disait ma grand-mère. Par contre cela signifie s'occuper des détails, de raffiner davantage notre présentation, de faire le ménage dans tous les sens du mot. Un très grand nombre de conseils administratifs de condos annonceront leur assemblée générale dans les trois prochains mois. Soyez-y et demandez à ce que vos espaces communs soient révisés afin de les mettre à jour. Cela pourrait vouloir dire investir des sommes d'argents en cotisations spéciales pour, par exemple, changer les tapis des entrées, nettoyer ou peinturer les murs les plus endommagés, réparer ou améliorer l'éclairage, acheter ou faire construire des étagères pour les journaux ou publisacs, etc.

Même si ces travaux ne sont pas complétés avant la mise en marché de votre unité, vous pourrez au moins montrer à votre acheteur que le conseil administratif du Syndicat et ses membres ont voté pour ces changements et qu'ils auront lieu dans l'année, aux frais des copropriétaires en place. Ces investissements, qui ont tant ennuyés les propriétaires de condos qui croyaient à tort se désister de la responsabilité de l'entretien d'un immeuble, seront dorénavant monnaies courantes et, de plus, seront nécessaires pour la bonne suite des transactions de condos usagés. Si, au contraire, ces éléments sont négligés, je vous parie un thé chai que l'attrait des nouveaux condos tout neuf-tout-beau-tout-chaud seront votre cauchemar et que vous accuserez le marché, ou ses messagers, d'être antagonistes à votre cause.

L'heure est aux bilans....

2011-12-20T16:07:00.002-08:00

Si vous êtes comme moi vous prenez plaisir à lire les bilans de l'actualité. Je me dois donc de vous faire un bilan immobilier pour l'année 2011, mais d'abord un peu de contexte économique générale. Le 30 janvier 2009 on pouvait lire dans la presse que 'la production de véhicules automobiles en Amérique du Nord (...) au niveau le plus bas depuis plusieurs décennies' selon Études Écono-Scotia. Tandis qu'en décembre 2011, soit un peu moins de 2 ans plus tard, 'GM investira 68 millions $ à son usine de Oshawa pour faire une version améliorée de la Impala, 350 emplois et 117 millions $ pour une Cadillac XTS, 400 emplois'. Comme quoi si on attend assez longtemps tout revient à la mode!

Alors, l'immobilier se porte bien au Québec. Malgré une augmentation des délais de vente le marché demeure à la faveur des vendeurs dans la plupart des catégories d'immeubles, particulièrement pour les plex et un marché plus 'équilibré' pour le reste ( un marché équilibré selon la SCHL est un marché où il se trouve 6 ou 7 acheteurs pour chaque propriété à vendre.)

Dans la province du Québec, une moyenne de 7 mois sera requis pour vendre tandis que dans la région de Montreal on parle plutot de 77.3 jours, ce qui inclut une augmentation de 9 jours de délais additionnels pour les plex, 7 jours pour les unifamiliales et 7 jours de plus pour les condos, soit 88 jours pour ces derniers.

La grande gagnante cette année a été la région de Laval avec une augmentation importante de vente de condos (+ 17%). Il semble que le marché des condos ne soit plus une chasse gardée de l'ile de Montréal. Toutefois, le Plateau demeure à l'avant garde des marchés avec une vitalité sans comparable avec 68% de plus d'inscriptions de propriétés à vendre par le réseau Centris. Ahuntsic-St-Laurent a connu la plus forte augmentation des prix de vente pour les unfamiliales tandis que HoMa a vu une baisse des ventes de plex de 19% et de 16% pour les unifamiliales. Sur l'ensemble de l'ile de Montréal les prix ont continué d'augmenter avec une moyenne de 9% pour les unifamiliales, 5% pour les copropriétés et 7% pour les plex.

Alors, résumé; 2011 a repris là ou l'automne 2008 nous avait laissé. 2009 a battu des nouveaux records mais 2010 et 2011 on continué tranquillement sans faire de bruit. Donc, si vous voulez vendre en 2012, préparez-vous un peu d'avance, inscrivez auprès d'un courtier pour profiter du plus grand réseau, Centris.ca, et faites encore un gain en 2012 !

Je profite de l'occasion pour vous souhaiter un merveilleux temps des fêtes. Des événements récents m'ont donné l'occasion de constater, une fois enncore, que la course folle que nous vivons dans nos vies ne vaut pas grand chose si on ne peut en profiter.

Joyeuses fêtes et pour l'année 2012 je vous souhaite à tous et toutes l'opportunité de profiter de moments de détentes et de bien être avec les gens qui vous sont précieux.

Amour et paix à tous ceux et celles qui liront ces quelques lignes et un merci particulier à mes fidèles lecteurs qui m'encouragent par leur soutien amical.

Mon blog sera de retour le 11 janvier 2012!

Le service hypothécaire.....parlons-en!

2011-12-14T06:45:00.000-08:00

L'autre jour mon client se rend à sa banque pour
demander un prêt temporaire, communément appelé un prêt 'bridge' afin d'obtenir
une lettre qui stipule que le client aurait le prêt requis pour l'acquisition
d'une nouvelle propriété, d'une valeur approximative de 350,000$, advenant le
cas où la vente de la propriété qu'il possède déjà ne serait pas vendue dans
les délais prévus.
Il faut dire que ce client possède déjà en banque une somme de près de 150,000$
en liquidité et la propriété qu'il vend, bien située et en très bon état, vaut
autour de 500,000$, sans hypothèque. Avec ses autres avoirs, le client possède
une équité d'environ 700,000$. Alors, il veut une lettre stipulant que la
banque lui prêterait une somme de 350,000$ pour quelques semaines si cela
devenait nécessaire. Et bien, imaginez vous que la jeune dame qui l'a acceulli
à la banque lui a répondu qu'une évaluation de ses avoirs était requise et
qu'un délai de 10 jours au moins serait nécessaire pour l'étude de son dossier.
Hors, le client n'avait que 5 jours pour remettre au vendeur de la propriété
qu'il a choisie cette lettre de preuve d'engagement financier.
Le client m'a téléphoné pour me donner cette information et je lui ai répondu
que, vu son statut, cette réponse était largement insatisfaisante et qu'il
devait demander à parler au directeur de succursale. Après une brève rencontre
avec le directeur, j'ai reçu une lettre conforme aux besoins de la promesse
d'achat, le lendemain.
'Ce n'est pas ce que tu connais dans la vie mais qui tu connais' vous me direz.
Et bien vous avez raison parce que les gens qui jadis s'occupaient de nous dans
nos démarches les plus importantes de nos vies; les banquiers, les notaires,
les prêtres, les médecins, entre autres ne sont plus des gens qui nous suivent
depuis notre jeunesse jusqu'à notre retraite. Ils ne font plus partie d'un entourage
permanent qui agit comme un filet de protection. Le personnel de banque change
plus souvent que le personnel de restaurant. Il n'y a plus de reconnaissance
personnelle de la qualité d'un individu. Voilà pourquoi aujourd'hui on a
recours à un courtier hypothécaire. Il est devenu important dans la préparation
d'un dossier de demande de prêt hypothécaire. Cette personne décortique les
formulaires, fait la demande en bonne et due forme et, plus important que tout,
présente en votre nom la demande devant des comités qui reçoivent des centaines
de demandes de prêts annuellement, peut-être même des milliers. Le courtier
hypothécaire est un 'ombudsman' qui se fraye un chemin dans les labyrinthes des
formalités et pousse votre dossier jusqu'à l'obtention de résultat en
coordination avec votre courtier immobilier. Le courtier hypothécaire donne les
faits dénudés d'émotion afin de permettre un choix éclairé et judicieux.
Un courtier hypothécaire est un allié important.

Ne pas faire l'autruche...ou se sortir la tête du sable, de la fondation!

2011-12-08T05:07:00.000-08:00

Drôle d'entête vous me dites mais fort à propos quand on veut parler de
l'état des fondations à Montréal. Pas de panique s'il vous plait, nos maisons ne
sont pas en train de s'effondrer. Grâce au ciel et au fait qu'à l'époque de la
construction du parc immobilier de la ville on 'beurrait épais', les fondations
de l'époque sont beaucoup plus épaisses que les fondations modernes. Aujourd'hui,
la plupart des fondations sont de 8 pouces d'épaisseur alors qu'il n'est pas
rare de voir des fondations de 10, 12 et même 24 pouces d'épaisseur dans des
bâtiments anciens. C'est pour cette raison principale que le défaut des
fondations qu'on retrouve aujourd'hui ne se fait pas sentir sur la solidité du
bâtiment. Selon plusieurs inspecteurs, il semblerait que les fondations
s'effriteraient maintenant plus qu'avant, principalement à cause de l'âge et le
fait que le mélange de l'époque était constitué de plus de sable qu'aujourd'hui
ou que ce mélange n'ait pas été fait par machinerie mais souvent à la main ou
encore que le coulage de ce ciment ait été fait de façon irrégulière. Quoiqu'il
en soit, aujourd'hui, lors d'une transaction immobilière, on se retrouve trop
souvent devant une promesse d'achat qui flanche à cause de l'état des fondations
qui ont été laissées sans entretient parce qu'aucune répercution ne se présente
sur le bâtiment. Il faut comprendre que la compaction est si intense que la
maison tient mais la fondation est perméable, elle laisse entrer de l'eau et de
l'humidité, des éléments néfastes pour toute structure de bois.
Revenons à notre autruche. Si un propriétaire possède un immeuble âgé il
aurait intérêt à faire une inspection de sa fondation. Il peut commencer par la
faire lui-même avec un tourne vis et un marteau. Avec le marteau, il n'a qu'à
tapper la surface de la fondation. Un son sec et fort devrait être entendu. Si,
au contraire, il entend un son creu, comme un tambour, alors il devrait
s'inquiéter. De plus, si en percant la surface de la fondation avec le
torune-vis plat, il peut entrer l'outil jusqu'au tier ou plus, alors il vient
d'identifier un problème pour lequel il devrait obtenir une soumission. Pourquoi
c'est important? Parce que chaque fois qu'on laisse le soin à l'acheteur de
faire une inspection et obtenir des soumissions, on se retrouve en situation
d'urgence (manque de temps pour faire les choses calmement) et avec une
compensation souvent supérieure aux vrais coûts à cause de l''insécurité,
justifiée, de l'acheteur.
Une soumission ne coût rien. Des fois, il suffit de 're-coffrer' la
fondation existante. D'autres fois ce n'est qu'imperméabiliser la fondation.
Plusieurs fournisseurs existent en matière de fondation, pas juste ceux annoncés
à la tv. Prendre de l'avance est toujours sage. Savoir de quoi on parle est
toujours rentable. Sortir la tête du sable...bonne idée.

Pause-Café

2011-11-29T13:23:00.001-08:00

Avez-vous lu cette semaine dans les journaux à propos de cette dame de 83 ans, Mme Madeleine Lavoie de Saint-Raymond-de-Portneuf, qui avait accepté qu'un couple dans la cinquantaine, Mme Maheux et M. Gignac, occupe un de ses logements chez elle en échange de travaux d'entretien et de rénovations. En résumé, ils pouvaient habiter le logement sans bail et sans payer de loyer en échange de travaux. Et bien, ces gens ont non seulement jamais fait les travaux en question mais ils ont forcé Madame Lavoie à quitter sa propriété et ils ont poussé l'audace jusqu'à la poursuivre pour 72,856$. Je suis heureuse de rapporter que le tribunal a aujourd'hui donné raison à Mme Lavoie et qu'elle pourra réintégré sa maison dans 10 jours, sans toutefois être plus avancée dans ses travaux. Au contraire, elle devra embaucher quelqu'un pour réparer ce que les malfrats ont laisser derrière eux.*
Vous ai-je déjà parlé du programme Restez Chez Vous de ViaCapitale du Mt-Royal?
Justement un programme pour aider les gens à rester dans leur propriété plus longtemps avec l'aide de jeunes gens qui ont la compétence et le goût de s'occuper d'entretien et de réparations mineures tout en profitant de la possibilité de devenir copropriétaires, en bonne et due forme. Évidemment, nous proposons un cadre dans lequel tout ceci doit se faire, comme on l'a fait dans le passé et qu'on fait encore aujourd'hui avec des copropriétaires de type traditionnels.
Lundi, dans le cadre de l'émission 'Citoyens avertis' de RDI, M.Hughes de la SCHL parlait des études démographiques démontrant clairement que les gens plus âgés veulent intégrer les habitations de retraite. Je pense que ce désir découle plus de l'absence de soutien pour rester chez eux et le fardeau d'un bâtiment à entretenir que le désir véritable de briser-maison! Je pense vraiment que pour aider à désengorger les services sociaux, particulièrement les servcies d'urgence, une des solutions les plus novatrices de notre temps est celle d'aider les jeunes à devenir des copropriétaires avec des personnes âgés mais autonomes. Il serait temps de réclamer que la boucle se boucle concernant les générations en amérique du nord. Les courtiers immobiliers ont des solutions. Incroyable vous dites? Mais vrai.
*(voir article Journal de Montréal 29 novembre 2011)

Le grand retour

2011-11-28T14:15:00.001-08:00

Me re-voilà après une trop longue absence. J'ai négligé mon blog au profit de mes transactions et des rénovations domiciliaires qui prennent toujours plus de temps que prévu. Qu'importe, car aujourd'hui j'ai reçu un rappel saisissant de la nécessité de continuer à informer mon public, mon cher public, car voyez-vous j'ai eu le grand privilège d'être participante à l'émission 'Citoyens Avertis', de RDI, animé par M. Simon Durivage. J'avais passé le weekend à me préparer des réponses à des questions que je croyais être celles qui me seraient destinées et, évidemment, ce n'est pas ces questions qui ont été posées. C'est bien correct ainsi car il a été question de l'accès à la propriété par les jeunes et les moins jeunes qui ne sont pas encore propriétaires. Entre-autre, M. Durivage se demandait si, à cause de la montée des prix, il ne serait pas maintenant nécessaire d'être millionnaire pour acquérir une propriété. Je me suis alors rendu compte que ces questionnements reviennent. Qu'à chaque génération il nous faut redéfinir l'impact de la propriété dans nos vies. Que les questions ne restent pas répondues pour toujours. Alors je me sens moins désuettes malgré le fait que l'orgueil en prend pour son rhume quand on se voit à l'écran, en HD par dessus le marché! Je m'ennuie tout à coup de la TV noir et blanc de ma jeunesse. C'est vrai que le N&B est plus flatteur vous ne pensez pas? Je m'égare.
Je reviens donc à mon blog et je vous promets des sujets trépidants, des idées nouvelles et des trucs pas bêtes pour vous aider dans vos aléas de propriétaires ou propriétaires en devenir. Je vous invite également à me faire parvenir vos questions car, voyez-vous, j'ai un réseau puissant et si je n'ai pas les réponses à vos questions, c'est certain que je saurai où et de qui les obtenir.
Alors, rendez-vous les mercredi matin pour une session 'prendre le café avec Carol' et nous décortiquerons les joies de la propriété.

Pour voir cette émission de 'Citoyens avertis' suivi le lien :

http://www.radio-canada.ca/emissions/citoyens_avertis/2011-2012/

À bientôt.

Le premier coup d'oeil peut en dire beaucoup.

2011-02-26T04:23:00.002-08:00

J'en ai déjà parlé mais à la demande générale.....

Le parc immobilier de Montréal est composé de plusieurs types de bâtiments mais le plus souvent, dans le centre de l'ile du moins, on retrouve des immeubles construits en rangé. Ils ne sont pas pour autant dépendants l'un de l'autre, c'est à dire qu'ils ne se supportent pas mutuellement. Les murs extérieurs sont composés tantot de murs de briques de béton, tantot de mur de briques d'argiles, question de créer une paroie coupe feu. Ils sont montés l'un près de l'autre sans être collés ou attachés sur l'autre de quelque façon. Le haut de ces murs est protégé par un facia d'aluminum qui recouvre la totalité des deux murs coupe feu pour empêcher les infiltrations d'eau. En facade, une des indications les plus probantes de l'alignement de l'immeuble est le joint de scellement appliqué dans la petite fente laissé par les deux murs. Ce joint devrait être d'égale largeur du bas vers le haut pour des immeubles qui n'ont pas subi de changement de positionnement. Parfois, il ya eu des petites modifications d'alignement causées par des petites sécheresses de terrain ou encore parce que les matériaux de construction de structure de l'un ont séché plus ou moins rapidement que ceux du voisin. Lorsque ces petits ajustements ont eu lieu dans les premières années suivant la fin de la construction, on comprend que cela ne pose pas de problèmes graves car depuis l'immeuble a subi plusieurs années d'usure sans autre anomalie. D'ailleurs, ce joint serait de même couleur que le mortier de brique original et parfaitement étanche sur toute sa hauteur. Toutefois, lorsque ce joint est étroit à sa base et beaucoup plus large en hauteur, que celui-ci n'est plus étanche car il ne touche plus à certaines sections du bâtiment, qu'il est accompagné de réparations de mortier pour des fentes qui vont en 'escalier' sur la brique de façade ou sur la fondation ou les deux, alors là il y aurait lieu de poser des questions au propriétaire. Si celui-ci n'est pas au courant, vous saurez déjà que le choix de votre inspecteur devra porter sur quelqu'un qui sera soit ingénieur, soit architecte soit technologue de grande expérience car vous aurez certainement à consulter des spécialistes en structure. Attention, ce n'est pas automatiquement une dénonciation de problème grave car un propriétaire dans la chaîne des acquisitions auraient très bien pu corriger une partie ou la totalité du problème en ayant fait des travaux de correction de structure. Ce joint est souvent une cause d'entretien additionnel et régulier car les sols bougent beaucoup à Montréal et donc les maisons aussi. On dit d'elles qu'elles gonflent en été à cause de l'humidité et qu'elles rétrécissent l'hiver à cause du chauffage. Cela peut suffir pour détacher un joint d'étanchéité de ciment de pauvre qualité.

En résumé, lorsque vous êtes devant la propriété, regardez d'abord la ligne du bâtiment et l'angle des fenêtres. Vous obtiendrez une très grande partie des informations concernant la qualité de l'immeuble que vous visiterez.

Carol Jarry

courtier immobilier et gestionnaire

Les opinions exprimées par l'auteure sont fait gratuitement et n'engagent en rien le réseau La Capitale, la bannière La Capitale du Mt-Royal, L'Équipe BarolJarry ni ses membres. Ces commentaires ne peuvent être utilisées pour fin de preuves ou de faits.

Les taxes foncières et les baux 2010-2011

2011-02-19T08:05:00.000-08:00

Voici une autre saison de renouvellement des baux. Les propriétaires de Montréal viennent de recevoir leur nouveau compte de taxes foncières et ils sont sous le choc. L'augmentation de cette année compte parmi les hausses les plus importantes de mémoire de ce courtier. Il va sans dire que ces hausses vont se reflétées sur les augmentations des prix des loyers. Cette fois il y aura peut-être une occasion pour que les locataires et les propriétaires s'unissent pour contester cette augmentation qui causera, on s'en doute, des soucis importants à tous ceux et celles qui désirent habiter sur l'ile. Si les hausses de taxes foncières deviennent inabordables pour les locataires alors peut-être que les différents intervenants en matière de logement à Montréal, je parle ici de la Régie du logement, de l'Association des Propriétaires et les Syndicats de Copropriétaires résidentiels-locatifs pourront unir leurs voix pour dénoncer des hausses handicapantes. Comment alors encourager ou même forcer des propriétaires d'immeubles à logements à améliorer la qualité de leurs bâtiments si le compte de taxes foncières gruge une part de plus en plus importante de leur budget? Comment encourager l'achat de propriété par des jeunes acheteurs si le paiement de taxes foncières contitue plus de 20% du budget mensuel?
Il ne s'agit pas ici de s'alarmer, une ville comme Montréal a besoin de revenus pour soutenir son infrastructure. Mais a-t-on choisi la méthode la plus efficace ou avons-nous fait un choix plus facile pour remplir la bourse de la ville?
Je ne suis pas comptable ni ne fait de la politique. Depuis toujours j'habite cette ville que j'adore malgré ces défauts mais il ne faudrait pas, encore, négliger les payeurs de taxes ou en abuser. Nous pourrions nous retrouver devant un autre exode vers les banlieues juste parce que nous n'avons pas su donner un coup de barre important à l'économie de notre ville, faute de courage politique.

Carol Jarry
coutier immobilier agréé
Depuis 1991!

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Les ventes de gré à gré. Un accident en attente d'arriver.

2011-02-05T21:41:00.000-08:00

J'avoue que je suis préjugée par rapport à cet état de choses. La vente de gré à gré va à l'encontre de tout de que je suis professionnellement. Mais je ne comprends toujours pas pourquoi des personnes se mettent à risque inutilement. Pour sauver de l'argent vous dites? Faites-moi rire. Si on refuse aujourd'hui de conduire son véhicule, même en ville à basse vitesse, sans porter la ceinture de sécurité, je vois mal pourquoi on risque des milliers de $ pour sauver un salaire qui généralement est inférieur aux montants réclamés en poursuites. Bien sûr toutes les ventes ne se terminent pas en poursuite, c'est certain, mais vous voudriez prendre cette chance vous?
Voici un exemple récent vécu sur l'ile de Montréal, avec des gens de bonne foi et très bien renseignés et débrouillards. Une petite famille trouve son condo sur 3 étages trop difficile à vivre avec le nouveau-né. Elle décide de vendre en utilisant les services d'un beau site internet bien connu. La famille reçoit une offre alléchante qu'elle accepte avec la condition de libérer les lieux pour le 15 mars, ce qu'elle accepte. Après, cette famille trouve une unifamiliale et dépose une offre conditionnelle à l'inspection, qui se révèle un désastre et l'offre tombe. Étant déjà engagée avec leur acheteur pour libérer les lieux, la famille se retrouve dans une situation gênante de ne pas avoir de propriété sur laquelle se retourner à la date prévue. Elle annonce donc à son acheteur que l'offre devra être annulée car il n'y a pas de maison disponible pour déménager.
L'acheteur accuse le vendeur de mensonge et prévient le vendeur, la p'tite famille, qu'elle devra respecter ses engagements, à défaut de quoi....etc, etc,etc. Quel amateurisme! Même le pire des courtiers saurait ne pas mettre ses clients dans une situation aussi précaire. Mais qui blâmer? Les vendeurs pour avoir accepter une proposition un peu trop contraignante ou l'acheteur pour avoir un peu 'forcer la porte' avec des conditions difficiles?

Ce que je peux vous répondre, c'est qu'un courtier dont c'est le métier de faire ce genre de prévision dans une négociation s'assure que toutes les parties soient gagnantes. Et voilà, à mon avis, le point le moins 'glamor' de notre métier car contrairement aux avocats, en courtage personne n'est gagnant si une des deux parties se sent lésée.

En avant les braves!

Carol Jarry
La Capitale du Mt-Royal
courtier immobilier

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L'endettement... réalité ou machiavélisme?

2011-01-22T15:26:00.002-08:00

En fait, la question devrait se poser différemment. Qui risque le plus du surendettement des citoyens? Je suis d'avis que les institutions financières créent volontairement et de façon bien orchestrée l'endettement des citoyens pour ensuite faire peur et récupérer en urgence des sommes investies dans ces mêmes citoyens. Je m'explique. Lorsqu'une entreprise commerciale offre un taux d'intérêt très, très bas, pour nous encourager à acheter leur produit grâce aux achetez-maintenant-payer-plus-tard, ou encore avec des cartes de crédit de commerce, les institutions financières qui les supportent et financent leurs clients endossent et signent un mécanisme circulaire où les seuls à perdre sont les consommateurs. Lors de la crise économique de 2008 et 2009, on nous a encouragé à acheter afin d'éviter l'arrêt de la circulation des argents de l'économie. Les canadiens ont bien entendu et ont acheté beaucoup. Tellement qu'ils ont directement participer à faire de ce pays une économie enviée. Sur le coup. Mais là ces mêmes canadiens sont sur le point de péter la banque avec un endettement, selon les chiffres avancés par les commentateurs de radio gouvernementale, à des milliers de dollars par tête de pipe canadienne! Et nos spécialistes nous font sentir tellement coupable d'avoir tant dépenser et de ne pas avoir penser à l'épargne. Que nous sommes donc irresponsables de ne pas avoir engranger des argents qui aujourd'hui seraient utiles à réduire le fardeau fiscal du pays. Donc comme disent les chinois, darned if you do and darned if you don't.
ou, si vous préférez, 'Y t'ont toul'temps, si c'est pas avant c'est après.'

Les nouvelles contraintes hypothécaires aideront-elles?

2011-01-22T15:26:00.001-08:00

Enfin, 2011 !

2011-01-05T17:40:00.001-08:00

Je l'attendais cette nouvelle année pleine de promesses. Faut dire que 2009 et 2010 ont été l'apogée des revirements de dernières minutes, de clients incertains pour leur avenir et de plafonnement de prix. Je ne sais pas trop où la chambre immobilière ceuille ses statistiques mais laissez moi vous dire que les miennes se comparent très bien avec celles de plusieurs de mes collègues. Ce que nous avons constaté c'est que le marché du mois d'octobre 2010 ressemblait étrangement à celui d'octobre 2008. Vous vous souvenez la descente aux enfers de la crise économique.
Alors vivement 2011. Parlons numérologie; 2+0+1+1=4 qui signifie le renouveau, le double 1 signifie ampleur de création. Tout est positif dans la numérologie de 2011, alors soyons heureux!
Voici une raison de plus pour fêter. L'Équipe BaroletJarry fête ses 20 années de courtage immobilier! Ouf ça passe trop vite quand même. Vous pouvez nous aider à célébrer car nous proposons une super promotion: 20 ans , 20 Bouteilles de Vin.
Bein oui, nous donnerons une caisse de vin, et pas n'importe quoi, des vins de qualité sélectionnés par un distributeur en vin réputé, AUX 20 PREMIERS CLIENTS-VENDEURS.
Surveillez nos publicités dans la Presse de ce samedi ainsi que le journal de Rosemont prochaine parution.
En attendant nous en profitons pour vous souhaiter une année remplie de réalisations, de projets accomplis et de rencontres magnifiques.
Bon 2011!

Les maud...inspections.

2010-11-20T05:00:00.000-08:00

Pourquoi pensez-vous que les courtiers n'aiment pas toujours les inspections? Ce n'est pas pour les raisons que vous croyez, c'est parce que trop souvent les inspections ne valent pas le prix payé. Oui, je l'ai dit et je le répète.
Une inspection en bâtiment sert principalement à renseigner l'acheteur-potentiel sur l'état du bâtiment qu'il s'apprête à acquérir. Renseigner, enseigner, le mot le dit. Les acheteurs ont besoin de se faire enseigner sur les modules sugnificatifs de la propriété. Ils ont besoin de savoir si l'état de l'élément sous la loupe de l'inspecteur, ' l'expert ', est normal, pas normal, endommagé ou pas, à changer, à tolérer, à accepter. L'acheteur, avec ou sans expérience, a besoin de savoir quels sont les éléments qui demanderont des investissement à court, moyen et long terme.
Quand un inspecteur remet un beau catalogue avec de belles petites boites cochées oui ou non, l'acheteur n'en sait pas beaucoup plus après qu'il n'en savait avant. Il est plus léger de plusieurs centaines de dollars par contre. Il pourra lire dans son beau catalogue que des éléments, tels la toiture ou la fondation ou le panneau électrique ou le mpode de chauffage auraient besoin d'une opinion d'expert. L'acheteur aura le droit de se poser la question ' mais qui donc ai-je engagé?'"
Voilà ce qui rend les courtiers fous de rage car nous ne pouvons dénoncer des inspecteurs de mauvaise qualité ou de facture exagérée. Nous ne pouvons que recommander à nos clients de porter plainte auprès du fournisseur ou l'Association des Inspecteurs du Québec. Peut-être feront-ils enquête?
le 'bottom-line' est que les acheteurs rcoivent trop souvent un service inférieur pour des frais qui ont largement augmentés depuis 10 ans. Qu'ils sont obligés de payer souvent sur place et qu'ils restent avec plus de questions que de réponses.
Il est difficile de naviguer à travers les dédales du processus d'achat ou de vente d'une maison, j'en conviens. Raison de plus pour être bien préparé. Lorsque vous pensez acheté une propriété vous pouvez commencer à magasiner non seulement une hypothèque mais aussi votre notaire et votre inspecteur et là rien de mieux que des références de gens en qui vous avez confiance.

Carol Jarry
courtier immobilier

Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien le réseau La Capitale, l'Agence La Capitale du Mt-Royal, L'Équipe BaroletJarry ni ses membres. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour fin de preuves ni de faits.

les maud...inspections

2010-11-16T06:53:00.002-08:00

Pourquoi pensez-vous que les courtiers n'aiment pas les inspections? Ce n'est pas pour les raisons que vous croyez, c'est parce que trop souvent les inspections ne valent pas le prix payé. Oui, je l'ai dit et je le répète....

Une inspection en bâtiment sert principalement à renseigner l'acheteur-potentiel sur l'état du bâtiment qu'il s'apprête à acquérir. Renseigner, enseigner...le mot le dit. Les acheteurs ont besoin de se faire enseigner sur les modules significatifs de la propriété. Ils ont besoin de savoir si l'état de l'élément sous la loupe de l'inspecteur est normal, pas normal, endommagé ou pas, à changer, à tolérer, à accepter. L'acheteur, avec ou sans expérience, a besoin de savoir quels sont les éléments qui demanderont des investissements à court, moyen et long terme.

Quand un inspecteur remet un beau catalogue avec de belles petites boites cochées oui ou non,l'acheteur n'en sait pas beaucoup plus après qu'il en savait avant. Il est plus léger de plusieurs centaines de dollars par contre. Il pourra lire dans son beau catalogue que des éléments, tels la toiture ou la fondation ou le panneau électrique ou le mode de chauffage auraient besoin d'une opinion d'expert. L'acheteur aurait le droit de se poser la question ' mais qui donc ai-je engagé?'

Voilà ce qui rend les courtiers fous de rage car nous n'avons pas le droit de dénoncer des inspecteurs de mauvaise qualité ou de facture exagérée. Nous ne pouvons que recommander à nos clients de porter plainte auprès du fournisseur ou de l'Association des Inspecteurs en Bâtiment du Québec. Peut-être feront-ils une enquête?

Le 'bottom-line' est que les acheteurs recoivent trop souvent un service inférieur pour des frais qui ont largement augmentés depuis 10 ans. Qu'ils sont obligés de payer souvent sur place et qu'ils restent avec plus de questions que de réponses.

Il est difficile de naviguer à travers les dédales du processus d'achat ou de vente d'une maison, j'en conviens. Raison de plus pour être bien préparé. Lorsque vous pensez acheté une propriété vous pouvez commencer à magasiner non seulement une hypothèque amis aussi votre notaire et votre inspecteur et là rien de mieux que des références de gens en qui vous avez confiance.

Carol Jarry
courtier immobilier

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Y'a t'il un pilote dans l'avion?

2010-11-16T06:27:00.000-08:00

Hier, une cliente qui a acheté une propriété sur le Plateau cet automne m'a téléphoné. Elle criait presque tant elle était surprise, estomaquée plutot. Elle venait de recevoir l'évaluation foncière de sa nouvelle propriété, 30,000$ de plus de ce qu'elle a payé! Et cette évaluation avait été faite, on se souvient, durant le printemps 2010, soit un bon six mois avant son acquisition.
Du n'importe quoi. Maintenant il ne suffit plus d'attendre qu'il y ait transaction pour déterminer la valeur d'un bien, on peut se permettre de prévoir l'avenir, comme avec une boule de cristal et si vous n'êtes pas d'accord alors à vous de venir défendre votre point, sur votre temps, sur votre bras.
Que les 'valeurs' foncières augmentent de 100%, comme c'est le cas ici, car l'évaluation du dernier trimestre était à la moitié, appartient au régime de Notingham. Mais où est donc Robin des Bois. Oh! je vous entend d'ici, les 'chics' du plateau peuvent se le permettre mais attention à quand votre tour? Si l'administration locale peut se permettre de telles affronts au respect de ses citoyens c'est parce que l'on a perdu le concept de l'ensemble et que les petits rois et petites reines se croient sans chef, libres. Et ils se sentent ainsi parce qu'on les laisse faire, trop occupés. Là les amis, nous voilà avec le choc qui réveille, celui au porte-feuille.
Ma seule inquiétude est de voir l'avenue Mont-Royal se vider de ses boutiques, restos et de tout ce qui la rend elle, comme cela est arrivé dans les années '70 quand avait débuté l'exode des familles vers la banlieue ( St-Laurent, Anjou, Laval). Moi j'ai marché le Plateau à cette époque, les vitrines placardées, les rues malpropres, les gens sans services.
Çà n'en prend pas beaucoup et tout se passe plus vite de nos jours. Il est temps de faire attention et de trouver un pilote pour notre fusée.

Carol Jarry
fille du Plateau depuis 1957!

Les opinions de l'auteure n'engagent en rien le réseau La Capitale, l'Agence la Capitale ducMt-Royal, l'Équipe BaroletJarry ni ses membres. Ces opinions sont partagées gratutitement et ne peuvent être utilisées pour fin de preuves ou de faits.

Une mise à jour des marchés de l'immobilier

2010-11-13T04:41:00.000-08:00

Les statistiques du 3e trimestre, publiées par la Fédération des Chambres Immobilières du Québec, nous indiquent une tendance négative dans les ventes en région et , pour la seconde fois depuis cette crise de 2008, même à Montréal. En effet, pour la région de Montréal les ventes de multi-logement ( 2 à 5 logements) ont chuté de 13% tandis que la valeur de ce qui s'est vendu a augmenté de 8%. La demande est toujours là mais les vendeurs ne sont pas au rendez-vous. Depuis 1997, les jeunes couples ont acheté des plex et des unifamiliales pour leur petites familles et ainsi ont remplacé une grande partie des immeubles jadis occupés par des baby-boomers. Aujourd'hui, les propriétaires de ces immeubles à Montréal n'ont pas plus de 50 ans et voir même moins de 45. Ils ne sont donc pas prêts de partir. Donc, les unités disponibles se font plus rares et les prix augmentent quand même.

La région de Sherbrooke est une région particulièrement boulversée. Les ventes d'unifamiliales ont baissé de 17%, et les multi-logements ( 2 à 5 plex) de 27% ! Dans ces deux cas, il n'y a pas eu d'impact positif sur les prix de vente, d'ailleurs les unifamiliales accusent un retrait de 6% sur les prix moyens vendus.

J'ai également constaté par une recherche plus informelle, que les locations de maisons secondaires, genre chalet pour la saison d'hiver 2010-2011, se font difficilement et à prix réduit par rapport à l'an dernier.

Résultat: La rareté des plex ne pourra s'améliorer tant que les constructeurs en résidentiel manqueront de courage et d'imagination pour créer des unités avec possibilité de revenu additionnel. De plus, suite à cette crise qui n'en fini plus d'affecter nos emplois, le marché des propriétés secondaires en prend pour son rhume.

Bonne nouvelles au travers de tout ceci, le marché des investissements en multi-logement pour la région de Sherbrooke est intéressant car ce secteur a subi une baisse des ventes de 27%, une augmentation des produits inscrits de 22% et une augmentation de 2%, ce qui se traduit par une confiance dans ce type d'investissement et une bonne négociation lors de l'achat. Donc attention à ceux et celles qui cherchent à placer leurs sous, Sherbrooke est un secteur intéressant actuellement. Les prix moyens de plex se situent à 199,171$, une baisse de 10% pour le 3e trimestre mais une augmentation de 5% depuis les 12 derniers mois.

En avant les braves!

Carol Jarry

courtier immobilier

Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien le réseau La Capitale, l'agence immobilière la Capitale du Mt-Royal , l'Éqyipe BaroletJarry ou ses membres. Ces informations sont publiées à titres de renseignement général et ne peuvent être utilisées pour fins de preuves ou de faits.

Libre marché ou boite de Pandore ?

2010-10-30T07:02:00.000-07:00

L'autre jour mon beau frère est allé au garage de mécano du coin pour changer ses pneus d'hiver. Pour 50$ l'heure il a utilisé le 'lift' et a commencé à enlever les pneux avec les outils du mécano. Un des boulons étaient franchement bien coincé. Il a du demandé d'avoir du ' Jig-A-Loo', un lubrifiant très efficace. On lui a vendu la boite à 15$. ( 4,95$ chez le magasin de grande surface du nom d'un pays au drapeau rouge et blanc). Quand est venu le temps de poser ses pneux d'hiver, une des jantes avait été endommagée lors de l'entreposage d'été dans le garage du beau-frère, en dessous des équipements de motoneige. Il lui a fallu louer les outils additionnels pour enlever le pneu, réparer la jante, remettre le pneu et le gonfler, à l'azote. Des frais additionnels s'élevant à 65.00$. Il a terminé 1heure25 plus tard, ce qui lui a valu une surcharge de 25$ pour le temps. Une facture totale de changement de pneu de 155.00$. Quand je lui ai dit que le garage du coin avait changé mes pneus pour 111.00$, avec le changement d'huile, que j'avais attendu assise bien au chaud en pitonnant mon IPod, il était franchement décu de son expérience. Je lui ai dit que tout l'monde avait de bonnes intentions quand il était question de sauver de l'argent. Mais en bout de ligne c'est le mécano qui le regardait se damner avec ses pneus qui était le plus triste parce que lui, voyez-vous, il se disait qu'il était bon la'dans. Changer des pneux, c'tait sa job.

C'ette histoire est évidemment une fiction, il y en a pas de garage 'self-serve'. Et pour bonne cause! Quel garagiste laisserait n'importe qui 'jouer' avec des outils qui valent une petite fortune, pour, en bout de ligne, un travail de qualité ordinaire et se retrouver avec une responsabilité de garantie parce que le travail s'est fait sous son toit? Voyons-donc, un peu de bon sens s'il vous plait.

Si un jour vous rencontrez un courtier immobilier qui accepte d'agir selon ces principes là, mon conseil, courrez vite dans l'autre direction.

Carol Jarry
courtier immobilier et gestionnaire

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Les vendeurs font rarement de bons intermédiaires de marché, pourquoi?

2010-10-23T04:30:00.000-07:00

Au Québec, il y a beaucoup de gens qui sentent le besoin, certains vous diront le plaisir, de vendre par eux-même leur propriété. Une idée qui à première vue semble simple et facile à réaliser, et elle l'est. Puisque il est impossible de deviner le résultat de ce qui ne s'est pas passé, il est donc impossible de savoir si un vendeur aurait mieux fait d'agir autrement. Mais nous avons des statistiques et des opinions. Les chiffres montrent clairement qu'un propriétaire est souvent lésé dans ses avantages lorsqu'il vend lui-même et de façon générale, selon les sondages de différents groupes de courtage tels les chambres immobilières de la province, les clients ont une opinion favorable des courtiers qui les ont représenté dans la vente de leur propriété. En résumé, de façon individuelle, les gens préfèrent faire affaires avec un courtier! Et je comprends.
L'autre jour j'étais chez un client qui pensait à vendre sa propriété. Il m'avait donné rendez-vous et je suis arrivée à l'heure mais il n'avait pas encore terminé une visite que faisaient des amis de ses amis qui recherchaient une propriété similaire. Alors, le vendeur m'invita à attendre dans le salon pendant qu'il terminait sa discussion avec le jeune couple. Avec ce qu'il disait je pouvais prévoir que le couple serait incapable d'acheter cette propriété.
Le vendeur insistait sur des points qui n'importaient pas aux acheteurs, par exemple le fait qu'il avait décappé, à grand effort, toutes les boiseries de la maison qui jadis avaient été peinturées de trois couleurs différentes. Ce travail lui avait pris un temps fou. Il parlait sans arrêt et ne permettait aucun silence, rendant difficile toute réflexion de la part des acheteurs. Il leur racontait en détail les usages de la cour. Il expliquait, en détails beaucoup trop nombreux, le dégât d'eau qu'avait causé le bris du chauffe-eau avant de le déplacer au sous-sol. Il ne connaissait pas l'âge du toit mais insistait à plusieurs reprises qu'il était en bonne condition.
Et j'en passe car la conversation a durer plus de 20 minutes, les trois debouts dans le corridor. Les acheteurs n'ont pratiquement rien dit tandis que le vendeur avait la voix enrouée. Lorsque les acheteurs-potentiels avaient quittés, le vendeur est venu à ma rencontre et s'est empressé de s'excuser de m'avoir fait attendre. 'Voyez-vous' me dit-il ' ils sont ici depuis une heure. Ils sont bien interressés j'pense'.
Ce propriétaire fait l'erreur la plus commune, il pense comme bien des gens que vendre c'est de parler, parler, parler, alors que vendre c'est d'abord écouter. Pour écouter il faut poser des questions, il faut s'intéresser à ce que les autres ont à dire pour savoir à quel obstacle ont se butte. Écouter est la faculté humaine la moins utilisée dans notre société. C'est ce qui manque le plus entre nous.
Ce jeune couple en ont eu plein les oreilles ce jour là, mais ils n'avaient pas pu 'voir' leur future 'chez-soi'. Ils sont partis avec plein de détails techniques mais aucun sentiment d'appartenance.
Un courtier est d'abord un spécialiste en recherche. Il ou elle recherche la propriété de rêve d'un acheteur, il ou elle recherche les solutions à des obstacles de vente, il ou elle recherche les informations nécessaires pour répondre aux besoins les plus pressants des clients. Un courtier est d'abord et avant tout quelqu'un qui écoute.
Oui, je le sais, tous les courtiers ne sont pas comme çà. Tous les mécaniciens ne sont pas tous exellents n'ont plus. Mais vous trouverez une quantité impressionnante de courtiers qui connaissent leur rôle, la place qu'ils tiennent dans les besoins de vendre ou d'acheter une propriété, qui se placent volontairement en intermédiaires afin de faciliter les échanges et guider les clients.
Plus ils écoutent, plus ils sont utiles.

P.S.: Le vendeur a choisi un courtier, même pas moi, et a bien vendu sa maison dans les jours qui ont suivi.

En avant les braves!

Carol Jarry

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La valeur fonciere est-elle une référence juste de la valeur marchande?

2010-10-16T05:59:00.001-07:00

Mon collègue et ami Jocelyn Vaillant, dans son blog, explique clairement la situation actuelle concernant les augmentations des valeurs foncières des municipalités de la province. Il explique, entre autre, que la valeur foncière reflète l'activité immobilière des dernières années et que ces augmentations auraient été en quelque sorte, prévisibles. Il explique également que le calcul des ces augmentation ont été fait à partir des valeurs moyennes des années 2006 et 2009, les années de référence utilisisées pour calculer le nouvesau rôle de 2011. En ces années, l'activité immobilière était encore très forte dans la plupart des quartiers. Mais pour ce qui est des secteurs hors centre de Montréal il est clair que cette activité a sérieusement changé de cap depuis la fin de l'année dernière. Les inscriptions en région restent sur le marché plus longtemps, beaucoup plus longtemps qu'avant. La région de Montréal et peut-être celle de Québec sont les deux secteurs qui ont subi le moins les effets de la crise économique de 2008.

Pour ces propriétaires et pour ceux qui verront leur taxes sensiblement augmenter il y a possibilité de contester. Je me souviens qu'en 1994, il y avait plus de 40,000 contestations enregistrées à la Ville de Montréal, selon les dires de l'époque, et cette contestation en bloc avait eu pour résultat une révision du taux de taxation pour l'ensemble des contribuables.

Pour ce qui est de la valeur marchande je vous répéterai ici ce qu'un exellent professeur de marketing nous répète depuis longtemps. Il y a 3 valeurs à une propriété; la valeur pour l'assureur( les coûts de construction en cas de feu, par exemple) la valeur hypothécable( la valeur du risque d'une institution financière) et ce qu'un acheteur est prêt à payer pour l'immeuble. Ce n'est qu'à la suite d'une négociation que l'on nomme le résultat la valeur vendue.

L'augmentation des frais de taxes foncières, si elle est jumelée à une augmentation des taux d'intérêts, peu avoir un impact considérable sur le résultat d'une négociation et favoriser l'acheteur pour la première fois depuis des années. Afin de minimiser cet impact il y aurait lieu de metre son énergie là où il peu y avoir un résultat: la contestation en bloc des comptes de taxes.

En avant les braves!

Carol Jarry

courtier immobilier et gestionnaire

Les opinions exprimées par l'auteure sont informelles et n'engagent en rien l'agence immobilière la Capitale du Mt-Royal, le réseau La Capitale ou l'Équipe BaroletJarry ou les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour fin de preuves ou de faits.

L'inspection et la présence des vendeurs

2010-10-07T09:51:00.000-07:00

Votre promesse d'achat a été acceptée et vous avez réservé un inspecteur qui demande que le vendeur soit présent afin de pouvoir lui poser des questions sur la propriété. Vous me direz que c'est une demande parfaitement normale et je vous répondrai que lorsqu'il y a une vente de gré à gré, soit sans courtier immobilier, cette demande pourrait avoir bien du bon sens. Toutefois, lors d'une vente par l'intermédiaire d'un courtier, ce dernier a préalablement fait remplir un formulaire recommandé par l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec et rédigé avec le soutien des notaires et avocats de l'OACIQ. Hors, le vendeur a déjà rendu publiques les informations relatives à sa propriétés, depuis qu'il en est propriétaire et au meilleur de ses connaissances. L'acheteur a, dans ce cas, beaucoup plus d'informations pertinentes que dans le cas de vente de gré à gré.

Au fil des ans j'ai constaté que la présence du vendeur lors de l'inspection a souvent deux effets sur l'ensemble de la transaction. Le premier est que l'inspecteur s'en remet à ce que lui dit le vendeur et/ou refuse d'émettre une opinion arguant que le vendeur devrait obtenir une opinion auprès d'un fournisseur de service. On s'entend que si une inspection du bâtiment est commandée à un inspecteur certifié c'est justement parce que on ne veut pas être susceptible à la vente d'un service qui pourrait ne pas être requis. Si le toit n'est pas fini pourquoi faire venir un couvreur pour nous le confirmer. Si le toit est âgé, de combien alors l'est-il et dans quel délai devrons-nous le faire refaire? Pourrons-nous alors véritablement se fier au couvreur pour nous dire que les proprios pourraient facilement attendre 5 ans avant même de considérer avoir à le refaire. Y'en a des couvreurs qui auraient l'honnêteté de le dire mais pourquoi prendre le risque lorsque nous payons des gros sous pour justement s'adresser à un spécialiste indépendant pour nous renseigner.

Le deuxième constat que j'ai pu faire est que même les vendeurs les plus honnêtes et transparents sont intimidés par une inspection de leur propriété. Il y en a pas beaucoup de gens qui restent de sang froid quand un étranger passe au peigne fin la maison dans ses plus petits et sombres détails. La nervosité des vendeurs est souvent alors mal interprétée est les acheteurs, surtout les premiers-acheteurs qui n'ont jamais posséder un bâtiment ou vécu l'expérience de vendre, deviennent suspects donnant à la transaction une tonalité d'inconfort et de méfiance.

Le processus de transaction immobilière par le courtage a beaucoup évolué depuis 25 ans. Le Québec s'est doté de lois régissants tous les gestes des courtiers et par le fait même permet aux consommateurs d'avoir plus d'informations justes que partout ailleurs au pays et même j'oserais dire, du continent. Tout a été mis en place pour que les consommateurs obtiennent entière satisfaction et protection dans la vente et l'achat d'un bien immobilier. Et tout fonctionne merveilleusement bien quand toutes les parties font leur travail comme le code l'exige.

Alors, lorsque vous commanderez votre inspection et que le vendeur annonce qu'il préfère ne pas être présent, rappelez-vous qu'un jour, ce sera à votre tour de demander à ce que le travail de l'inspecteur se fasse selon les règles.

En avant les braves!

Carol Jarry
courtier immobilier agréé et gestionnaire

Les opinions exprimées par l'auteure sont infromelles et n'engagent en rien le courtier immobilier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l'Équipe BaroletJarry ni les membres de sont équipe. ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.

La circulation automobile et les valeurs immobilières.

2010-09-25T05:39:00.001-07:00

Quel été splendide nous avons eu n'est-ce pas? J'ai eu la chance de le passer à ma résidence des Cantons de l'Est. Je me suis promenée partout dans la région de Sherbrooke et un des premiers constats que j'ai fait a été de remarquer la qualité, la courtoisie et le caractère décontracté des automobilistes de la région. Attention, rien n'est parfait nul part, il y a toujours de jeunes fous qui conduisent trop vite dans des rues résidentielles ou des 'plus vieux' qui cherchent la route entre le par-brise et le volant. Mais je parle ici d'une attitude prédominente à l'effet que la route est partagée et que les quelques dixièmes de secondes additionnelles prises pour laisser sortir devant soi une voiture d'un stationnement coûte moins cher en stress que de s'obstiner à le coller au fesse et claxonner! Voilà pour ma montée de lait. Mais notre attitude générale sur les routes du Québec et particulièrement à Montréal ( et n'oubliez pas que je conduis ici depuis 1976!) obligent les gouvernements locaux et provinciaux à re-penser les accès et modifier des parcours. Ces modifications se font sous le coup d'une colère montante de la part des habitants et se feront, je le crains, sur le dos de propriétaires d'immeubles. Par exemple, la rue Masson, entre de Lorimier et St-Michel deviendra une rue piétonne à compter du printemps prochain. Les autobus devront circuler vers l'est sur la rue Dandurand et vers l'ouest sur la rue Laurier. Ces deux rues sont à peine assez larges pour permettre la circulation automobile existante. Les propriétaires de maisons de ces rues verront le niveau de bruit augmenter sensiblement. À chaque 2 ou 3 coins de rue, des restrictions de stationnement pour l'arrêt d'autobus ( en plus du bruit infernal que cause un autobus sur son départ) seront désormais une réalité embêtante. La circulation générale sera augmentée pour les accès à Iberville et St-Michel. Déjà les camions de livraisons, et je parle ici de gros camions, passent aux petites heures du matin sur des rues tranquilles pour accéder aux commerces de la promenade. Ce phénomène ne pourra qu'aller en s'accentuant n'ayant pas d'accès à la rue Masson de jour.
Attention, le Plateau aussi se dote de modifications importantes. La rue Christophe-Colomb circulera vers le nord entre St-Joseph et Laurier (!). La rue de la Roche, jadis à 2 voies, est maintenant réduite à une seule, St-Denis est déjà hypothéquée par les camions de livraison et de Lorimer est allourdie depuis des siècles par la sortie du pont Jacques-Cartier. Alors, je veux bien que l'on veuille changer les habitudes des automobilistes en les forcant à emprunter les transports en commun mais à quand les améliorations de ces transports qui feront en sorte que ce sera un choix viable de le faire. Nous ne sommes pas encore Vancouver avec un système de transport enviable et, en attendant, les propriétaires des rues secondaires de plus en plus utilisées par les transports de tous genres se feront dire par des courtiers et des acheteurs potentiels que le niveau de bruit et de circulation de leur rues, jadis résidentielles tranquilles, fait en sorte que l'intérêt décline, et qui dit çà dit baisse des valeurs. C'est pas sorcier.
Je suis pour une amélioration de la qualité des déplacements pour les automobilistes, les piétons, les cyclistes, (que dire des chaises roulantes automatisées qui circulent dans la rue, n'avions-nous pas payer des milliers-millions de dollards pour descendre nos coins de rues pour celles-ci?) mais pourquoi faut-il toujours réagir en dégainant rapidement une solution à qui mieux mieux. Les automobilistes sont devenus les parias de la nouvelle décennie. Comme le fut les fumeurs dans les derniers. Au lieu d'insister que les fabricants de produit du tabac cessent de mettre de la cochonnerie ( je m'excuse auprès des cochons) dans les cigarettes qui empoisonnent nos citoyens, nous demandons aux automobilistes de prendre tout le poids de la responsabilité face à la polution et à la densité urbaine. Personne ne remet en question la sagesse de construire 100 condos dans un endroit où jadis vivaient que quelques dizaines de familles. Pointer du doigt un groupe a toujours été de la nature des humains. Hier c'était des minorités culturelles, aujourd'hui se sont les vilains automobilistes. Si je pouvais seulement profiter du système de transport, si celui-ci pouvait répondre à mes besoins de me déplacer fréquemment sur de courtes ou moyennes distances dans les même temps, ou a peu près, si les arrêts d'autobus étaient tous dotés d'abris confortables protégés du froid et de la pluie, je me ferais un plaisir de ne plus avoir la dépense d'une voiture, sa responsabilité financière étant un gaspillage éhondée! Pourtant c'est exactement ce que veulent les travailleurs de notre ville. Un transport confortable, fiable et adapté à notre climat.
Les élus nous répondent qu'ils ont gagnés leur élections parce qu'ils ont fait des promesses dans ce sens. Ils ont aussi promis de ne pas poser de gestes qui pourraient nuire aux valeurs d'un quartier. Ces nouvelles mesures répondent-elles à ces 2 critères? Pas sûr pantoute.

En avant les braves!????

Carol Jarry
courtier immobilier et gestionnaire

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Taux d'intérêts....?

2010-09-21T04:36:00.000-07:00

Le moment de prendre une décision approche. Devez-vous fermer un terme pour votre hypothèque ou maintenir le taux variable? Une question chargée pour laquelle il vous faudra sortir votre calculette. Voici une référence qui m'a été donnée par un courtier en placements ils y a de cela plusieurs années et qui semble encore être appropriée pour nos jours. Il résumait la réflection à ceci: ' Trois augmentation de suite et tu fermes'.
Il faut surveiller le taux de base de votre institution financière, qui peut ne pas suivre point par point celui de la Banque du Canada. Alors, si votre taux actuel est largement inférieur au taux appliqué sur le terme restant alors ce serait ridicule de changer mais sinon.... Exemple:
Il vous reste 3 ans sur votre échéance de terme hypothéquaire, c'est à dire que vous avez commencé un engagement d'hypothèque en 2009 pour un terme de 5 ans à taux variables. Votre taux variable actuel est le taux de base (3%) moins 2% ce qui fait 2.8%. Si le taux de base venait à augmenter à 4% , votre nouveau taux serait alors de 3,8% et si dans 1 an celui-ci venait à augmenter à 4.5% vous perdriez alors car votre nouveau taux dépasserrait celui affiché en ce moment pour un taux fermé pour 3 ans!
Pourquoi est-ce que mon ami m'a parlé alors de sa règle de 'trois fois de suite'? Parce que les spécialistes disent que ceci reflète une tendance, une direction et qu'il faut alors ajusté son tir et que ces augmentations ne sont pas le seul fruit d'un ajustement temporaire.
En matière d'hypothèque on a souvent tendance à remettre aux calendres les vérifications de nos états de comptes, faute de temps et aussi parce que nous avons voulu s'assurer de l'obtention de cette hypothèque et qu'une grande partie de nos énergies sont allées vers le choix des composantes du prêt ainsi que sa confirmation au moment de l'achat. Mais le travail ne s'arrête pas là. Nous avons eu beaucoup de chance ici au Canada car notre système bancaire à sû se protéger, et nous par ricochet, du gros de la débacle financière des dernières années mais les spécialistes ont raisons de dire qu'ils pourraient y avoir une augmentation des familles en difficultés de paiement si elles se laissent prendre par une mauvaise gestion ou par de la négligence. C'est le moment de sortir votre dossier hyothécaire, de consulter les taux affichés par votre institution financière et de faire le point. Le taux variable a été, à juste titre, très populaire depuis 2006 ou 2007. Il nous fait économiser beaucoup d'argent mais il demande plus de VIGILANCE. Soyez à vos affaires et vous éviterez de mauvaises surprises lors de votre renouvellement. Il existe d'excellents programmes de calcul de paiements hypothécaires gratuits sur internet dont voici un que vous pouvez consulter pour vous aider dans votre étude.
http/www.calcul-de-pret.com/CanadienCalculator/CalcAmort.htm
Une once de précaution .........

En avant les braves!

Carol Jarry
courtier immobilier et gestionnaire

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Connaissez-vous l'Encan de LaCapitale du Mt-Royal ?

2010-09-14T07:08:00.000-07:00

L’ENCAN C.A.S.A. SE TIENDRA LE JEUDI 23 SEPTEMBRE 2010

DÈS 17H30

AU CABARET LA TULIPE,

4530, AVENUE PAPINEAU, MONTRÉAL

Pour une sixième année consécutive, les courtiers immobiliers de La Capitale du Mont-Royal organisent L’ENCAN C.A.S.A. (Comité d’aide aux sans-abri), dont tous les profits vont à L’Itinéraire et à l’ATSA. L’an passé, la somme de 47 000$ a été remise à ces deux organismes afin de financer les activités de réinsertion sociale de L’Itinéraire ainsi que l’événement État d’urgence organisé par L’ATSA. Fiers de cette réussite, les courtiers de La Capitale du Mont-Royal visent cette année à récolter 50,000$. Grâce à votre générosité, les organisateurs de l’encan C.A.S.A. ne doutent nullement que ce nouvel objectif sera atteint… et peut-être même dépassé!

SOUS LA PRÉSIDENCE D’HONNEUR DE LA COMÉDIENNE PIERRETTE ROBITAILLE

L’ENCAN 2010 VOUS RÉSERVE SES SURPRISES!

Pour ceux et celles qui désirent participer à cet événement, les billets sont au coût de 20.00$ chacun. La soirée débutera à 17h30 par un cocktail spécialement préparé pour l’événement par les agents de La Capitale du Mont-Royal. Le vin et la bière seront servis pendant la soirée. L’encan commencera à 18h30. Pour ceux et celles intéressés à fournir des lots, veuillez faire part de votre intérêt à encancasa2010@gmail.com ou contacter votre agent de La Capitale du Mont-Royal. Si vous ne pouvez y être mais que la cause vous intéresse, vous pouvez faire parvenir un don au bureau de La Capitale du Mont-Royal sous forme de chèque libellé à l’un ou l’autre des organismes parrainés.

Être généreux envers les plus démunis de notre société, c’est un élan du coeur. Lors de cet encan, des centaines de coeurs souriants seront présents…et des milliers d’autres vous remercieront en silence. Donnez de votre temps, un peu de votre argent mais surtout, participez dans le plaisir et la joie à améliorer le sort des plus anonymes de la cité.

Le grand retour 2010-2011

2010-09-07T04:01:00.000-07:00

À chaque année, depuis 1991, le retour du weekend de la fête du travail marque le début d'une nouvelle saison d'immobillier. Cette saison inclut le temps des fêtes alors, pour nous, une année de travail commence en septembre pour se terminer en juin de l'année suivante. Il va sans dire que nous avons un grand sentiment de recommencement et qu'à cause de cela nous reprenons toutes nos études et vérifications de marché, comme si de grands changements avaient eu lieu durant l'été. En fait, généralement il n'y a pas de grands boulversements estivals en matière économique dans notre pays mais comme vous avez pu le constater, les choses ne sont plus comme elles étaient. Les mouvements économiques, quoique toujours aussi sensibles aux changements sont maintenant également plus rapides à réagir à cette sensibilité qui, elle, est devenue mondiale. On bat de l'aile à l'autre bout du monde et notre toupet flotte au vent ici! Enfin je ne vous annonce rien qui n'a pas été écrit,expliqué, répété à outrance depuis des mois, sauf que tout ceci fait en sorte que des évaluations immobilières de valeur marchande jadis valides pour une période d'environ 6 mois sont parfois rendues désuètes au bout de quelques semaines. Alors il nous faudra refaire ce travail pour chaque nouvelle inscription afin de mieux répondre aux clients vendeurs, une réponse plus juste, plus ajustée. Il nous faudra également revoir les évaluations de propriétés pour chaque propriété que nos acheteurs voudront acheter afin de mieux cibler une valeur probable.

Cette année je vous propose de revoir certains thèmes de ce blog. Nous aurons la chance de décortiquer les 'analyses' faites par certains intervenants publics en matière d'économie immobilière car une chose est certaine, tous les marchés immobiliers du Québec ne se ressemblent pas. Il y a de grandes différences entre les régions et il est tout à fait irresponsable, à mon avis, d'émettre des généralités et de s'en servir comme vérité. Alors nous parlerons des différences entre régions. Nous continuerons de parler de bâtiment et ses inspections, de stratégies de mise en vente et d'achat ainsi que du rôle et des responsabilités des courtiers immobiliers.
En passant, une grande nouveauté dans notre industrie, une nouvelle loi sur le courtage ( saviez-vous que le Québec est la première et une de seulement 4 ou 5 provinces qui a mis en place une loi sur le courtasge immobilier régissant ainsi depuis déjà plusieurs années, les responsabilités et les obligations des courtiers et agences immobilières de la province? Les consommateurs du Québec sont parmis les mieux protégés du Canada, toutes industries confondues!)

le blog sera publié à nouveau les mardi et samedi de chaque semaine et je vous invite à partager avec nous vos idées de sujets à traiter, de commentaires (bons comme mauvais car c'est avec ces derniers que nous pouvons avancer )
Surveillez samedi prochain...je vous parlerai de notre Encan annuel de L'ATSA et l'Itinéraire. L'an dernier nous avons levé plus de 45,000$ et cette année nous visons 50,000$!!!! Nous aurons besoin de votre aide et de votre participation mais nous vous promettons une soirée de vrai plaisir...( Le 23 septembre) À suivre....

2010-05-17T16:50:00.000-07:00

Le 18 mai 2010

Quel hiver! Pas de neige sur Montréal mais beaucoup de transactions immobilières dans un marché encore en effervescence et encore à battre des records. L’augmentation moyenne des duplex et triplex dans les quartiers centraux de Montréal a été de près de 10% depuis janvier 2010! Et la tendance semble vouloir se maintenir. D’ailleurs si on en juge par l’activité du printemps, on peut probablement s’attendre à travailler durant l’été.
Je profiterai donc de ma maison de campagne dans la région de Sherbrooke pour aider des clients à vendre leur propriété et à d’autres d’en trouver. Notre équipe aura donc un pied à Montréal et un pied en Estrie pour s’assurer de pouvoir aider nos clients à profiter de ce marché et des taux qui seront probablement plus élevés l’an prochain.
Toutefois, je doit faire une pause de carnet pour me permettre un ressourcement de sujets qui ne manqueront pas après un été d’activités et me préparer pour une nouvelle saison automnale remplie d’incertitudes et de promesses d’augmentations des taux hypothécaires.

Alors chers lecteurs fidèles je vous souhaite un printemps doux et un été sec et chaud. Au plaisir de vous retrouver dès Septembre pour parler de mes découvertes de l’été!

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

Les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe baroletjarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.

Qu’elle est la valeur d’une évaluation?

2010-05-15T08:00:00.000-07:00

Le 15 mai 2010

Tout l’monde qui me connait sait ce que je pense d’une évaluation de la valeur marchande d’une propriété. Si celle-ci est le résultat d’une recherche sérieuse et approfondie des ventes récentes dans votre secteur immédiat, pour le même type de propriété, alors cette évaluation devient le document le plus précieux de tous les documents de mise en marché. En effet, lorsque cette recherche est faite dans l’indépendance totale des désirs du vendeur et des attentes de l’acheteur alors la conclusion d’une évaluation peut devenir le bloc sur lequel nous construirons une entente solide dans le cadre d’une transaction qui produira un minimum de contraintes, d’obstacles et de négociations. Une bonne recherche fait en sorte qu’on pourra présenter le résultat au vendeur mais, et surtout, à l’acheteur qui sera rassuré sur la validité des arguments du courtier. Une bonne évaluation écrite et signée par un courtier, sert également à guider l’institution financière qui pourrait avoir des doutes. Une bonne évaluation se fait rarement sur place, les mains dans les poches, en vantant la maison. C’est bon pour l’égo du vendeur mais çà prépare le terrain à une mise en marché affaiblie et argumentative. Une bonne évaluation écrite et signée, demande une réflexion plus approfondie et aide à
obtenir une conviction qui se reflète dans l’attitude du courtier. Une bonne évaluation demande du temps et, voici une particularité intéressante, elle est généralement gratuite! Et oui avec le temps, les courtiers ont fait en sorte que ce travail super-important soit gratuit et à cause de la gratuité du service, les propriétaires-vendeurs ont tendance à négliger ce point.
Hors l’évaluation du courtier est en tout point égal à l’évaluation faite par un évaluateur agréé à l’exception que le rapport de ce dernier inclus une évaluation pour fin d’assurance en cas de reconstruction et une évaluation par technique de revenus, s’il y en a.
L’évaluation du courtier peut contenir 2 sur 3 de ces méthodes, dans le cas des propriétés à revenus mais jamais la technique du coût de reconstruction. Alors si un courtier prépare un rapport exhaustif et bien documenté, il aura non seulement bien préparer le terrain pour une vente efficace mais l’aura fait sans frais additionnel au vendeur!

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

Les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe baroletjarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.

Les mauvaises nouvelles font du tort aux quartiers

2010-05-11T05:09:00.000-07:00

Le 11 mai 2010

Avez-vous vu le développement frénétique de Ho-Ma ( Hochelaga –Maisonneuve pour les moins jeunes comme moi)? Comment se fait-il que le développement soit si intense dans ce quartier et que nous attendions encore qu’il soit tout aussi important dans les quartiers de la Petite-Italie, Villeray? Les nouvelles! Les actualités dans les journaux, à la télé et à la radio font du mal aux secteurs de notre ville.
Les exemples récents d’attentats au cocktail molotov et les nombreux feus de cafés font un grand tort à ce secteur qui pourtant offre beaucoup. L’absence de terrains et de vieilles maisons déglinguées sont également un facteur important dans l’accès au développement par les grands constructeurs-développeurs. Mais pourquoi les gens préfèrent s’exiler dans l’est de la ville, loin d’un métro ( il y a un développement intéressant de condo dans un quartier où pour prendre le métro il faut d’abord prendre le bus pour quinze minutes! Dans la Petite-Patrie ou Rosemont cette situation n’est guère acceptée!)
Parlons aussi de rumeur, cette voix sourde et pourtant bien réelle qui fait en sorte que de bouche à oreilles on entend à répétition que Ho-Ma est le quartier en devenir. Les jeunes ne parlent que de Ho-Ma. Il faut dire que de lui donner le sobriquet Ho-Ma comme So-Ho à New York est de lui infuser un style que peu n’auraient cru possible il y a quelques années seulement. Une idée de marketing géniale équivalente à ‘I love New-York*. J’aurais voulu y penser moi-même! Mais avez-vous remarqué que nous n’entendons pas beaucoup de mauvaises nouvelles de ce secteur? Soit il est devenu tout à coup le quartier le plus calme et le plus sécuritaire de toute la province ou soit que nous n’entendions pas tout ce qui s’y passe. Seule la police le sait et personne ne pose de question. Mais, mais…… Il est sans contredit le secteur où nous retrouvons le plus grand nombre de condos à prix très raisonnable, attirant les jeunes premiers et assurant à la municipalité de Montréal un avenir qui viendra justifier l’investissement que l’on entend faire pour l’axe est-ouest de la rue Notre-Dame.
Tant mieux….. Nous pourrons continuer, je l’espère, à siroter le meilleur café du monde dans les cafés et les terrasse de la Petite-Italie et profiter du marché Jean-Talon sans qu’ils soient anéanties par de gros projets de construction sauvage.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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2010-05-08T05:10:00.000-07:00

Le 8 mai 2010
Il y a 19 ans aujourd’hui je commençais ma formation en courtage immobilier. Wow, le temps passe vite! Et ainsi de suite…..Amen.
N’empêche que le métier a drôlement évolué depuis. À la place de catalogues de propriétés à vendre, publiés et distribués mensuellement, l’internet a révolutionner la façon dont les transactions, surtout la mise en marché des propriétés, est fait. Maintenant l’heure est à la rapidité d’exécution et à l’amplitude du rayonnement d’influence. Les sites publicitaires internet se sont multipliés à un rythme fou ( certains les compareront à des cellules cancérigènes !) et les opportunités de se représenter soi-même ont décuplées. Avons-nous pour autant une amélioration des services? Permettez-moi d’en douter car à part quelques cheveux gris en plus, que dis-je, beaucoup de cheveux gris bien camouflés par un coiffeur de talent, il y a un aspect d’une transaction qui ne changera jamais, la nécessité, tôt ou tard, d’entrer en communication avec une autre personne pour conclure une entente. On pourrait croire qu’exposer les faits, composer une fiche descriptive détaillée à souhait et remplie de toutes les informations pertinentes et importantes de la propriété cela suffirait pour rencontrer les exigences des plus septiques et minutieux des acheteurs. Hors, la réalité est la suivante et tous les agents la connaissent mieux que personne; le vrai travail de conclure une transaction commence au moment où il y une acceptation d’offre à laquelle ils s’y rattachent des conditions. Parce que c’est à ce moment que le stress monte, que le rêve puisse devenir réalité ! C’est à ce moment que la peur s’empare des gens. Tous les clients vivent la même chose, acheteurs comme vendeurs. Certains parce que c’est un achat, un engagement ( le mot lui-même a de quoi faire peur à bien des gens) et d’autres parce que c’est la fin d’une époque, un changement important dans leur vie. C’est une des causes de stress les plus importantes de la vie et pourtant il y a des gens qui choisissent de le vivre seuls. Je ne peux pas croire qu’il n’y a pas quelqu’un avec un permis de courtage qui ne sache pas répondre aux besoins de chacun des vendeurs de cette province. On passe plus de temps à magasiner un cellulaire qu’une personne capable de nous assister dans une démarche cruciale de notre vie et de notre portefeuille. Alors on s‘en passe et on se dit qu’on va économiser. On troque de l’argent contre une situation d’angoisse, de stress et de déceptions. Le courtier immobilier n’empêche pas de vivre ces états d’âme lors d’une vente ou de l’achat d’une propriété. Le courtier immobilier vous évite de le vivre seul, sans solutions, dans l’incertitude la plus totale. Le courtier immobilier est votre défenseur le plus ardent, l’attaquant le plus avisé. Depuis 1991 j’accompagne des gens dans des moments de stress tellement importants que j’ai l’impression de faire partie de leur monde, de leur famille, pendant toute la période de transaction, ensuite on se sépare pour se retrouver quelques années plus tard lorsqu’un nouveau pan de vie se présente devant eux. Je suis heureuse de pouvoir les assister dans leur cheminement de vie et de faciliter les transitions.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Entretien…parlons plomberie

2010-05-04T04:51:00.000-07:00

Le 4 mai 2010

Vous venez d’acheter un condo neuf et il y refoulement des eaux de lavage ou de lave-vaisselle de votre voisin d’haut dessus dans votre lavabo….Vous n’êtes pas seul! Récemment pas moins de 2 clients qui avouaient, lors d’une conversation, que ce problème existait chez eux et que le syndicat de leur copropriété devait obtenir des soumissions pour faire faire des correctifs de plomberie. Parce que ce qu’y s’passe c‘est que la ligne de plomberie n’est pas suffisamment aérée, c'est-à-dire qu’il n’y a pas assez d’air qui circule dans les tuyaux d’égout pour permettre l’ajustement de pression lors de débit soudain et fort causé par des appareils comme ceux mentionnés plus haut. Sans cet apport d’air l’eau refoule dans les autres tuyaux qui sont en aval du circuit et qui offre une sortie, comme un lavabo de cuisine situé aux étages plus bas. Vous me direz que c’est un défaut de construction et je vous dirais qu’à mon opinion oui, mais qu’est-ce que mon humble opinion face à tout ces géants de la construction! Il y a pourtant une solution simple et moins coûteuse que de devoir ouvrir les murs pour ajouter un tuyau additionnel de aération. Il suffit d’en ajouter un petit, en Y, en dessous du lavabo de cuisine située le plus haut afin d’apporter l’air requis. Vous pourriez en ajouter sous le lavabo de salle de bain également et obtenir un meilleur résultat encore. Mais ce problème est récurrent et ne pourra pas être solutionné que par ces deux méthodes. Pourquoi pas alors choisir celle qui soit la moins cher? Et, en passant comme çà, quand vous choisirez un condo neuf, parlez-en au contracteur. Il va se demander pourquoi, mais pour ce que çà coûte, pourquoi pas?

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Voici les statistiques du mois

2010-05-01T02:53:00.000-07:00

Le 1er mai 2010

Entre le 1er mars et le 29 avril 2010 il y a eu :

Condos vendus, au prix moyen de
Plateau ……...228……301,322$
Rosemont…....128…….267,031$
Villeray………. 47…….245,160$
Ho-Ma……….....103…….202,651$

Duplex vendus, au prix moyen de
Plateau……….. 19……..470,947$
Rosemont……...40…….403,400$
Villeray……….…20……..412,575$
Ho-Ma…….……...15……..289,733$

Triplex vendus, au prix moyen de
Plateau………..21………587,524$
Rosemont…..…37………486,007$
Villeray….………9……….452,444$
Ho-Ma………....23………307,652$

Unifamiliales vendues, au prix moyen de
Plateau……...……9……….606,056$
Rosemont…...…25……..369,240$
Villeray………..10……..303,333$
Ho-Ma………….....3……….265,300$

Ouf….encore un marché en expansion, particulièrement dans ces secteurs de la ville de Montréal. Avez-vous constatez le prix d’une maison unifamiliale sur le Plateau? Et les duplex de Villeray? Une nette et constante augmentation des valeurs …. C’est encore le bon temps pour vendre.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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Frais imprévus de la vente d’un immeuble

2010-04-27T06:04:00.000-07:00

Le 28 avril 2010

J’ai toujours dis qu’en immobilier il ne pouvait, ou ne devait, y avoir de frais surprises. Que tous les coûts pour vendre ou acheter étaient largement prévisibles et comptabilisables. Hors, je me suis trompée. Car l’industrie immobilière génère des vagues d’activités dans d’autres secteurs connexes et essentiels et que ceux-ci rencontrent des obstacles de temps et de disponibilités de personnels qui engendrent à leurs tours des frais additionnels. Un exemple de situation devenue problématique est celui de la nécessité d’obtenir un certificat de localisation pour une propriété à vendre. Nous nous rappelons qu’un certificat de localisation doit refléter l’état actuel des lieux et être âgé de moins de 10 ans. Hors, si ce n’est pas le cas, le vendeur devra en commander un nouveau. Le marché de la revente étant ce qu’il est devenu, les délais pour livrer un nouveau certificat de localisation dépassent souvent les délais prévus à la promesse d’achat et les délais prévus pour passer devant notaire pour la transmission des titres. Si le certificat de localisation n’est pas adéquat ou n’est pas encore rendu sur son pupitre au moment du jour des signatures par les parties prenant part à la transaction, le notaire aura alors le choix de soit obtenir le consentement du prêteur hypothécaire pour procéder avec une retenue de fond afin de garantir la livraison du nouveau certificat ou soit d’obtenir une assurances-titres pour rassurer le prêteur hypothécaire et l’acheteur que le certificat de localisation ne présentera pas des anomalies à être réglées par les vendeurs. Voilà où des sommes non-prévues peuvent survenir lors de la vente de l’immeuble car une assurance-titres peut coûtée environ 350$, en plus d’une possible retenue de fond, généralement autour de 1000.00$, jusqu’à la réception du document attendu. Au total il peut manquer à un vendeur, qui désire acheter une nouvelle propriété avec le produit de la vente qu’il a fait, environ 1350.00$! Une somme considérable. Tout ceci parce que les ventes se font de plus en plus rapidement, les délais sont de plus en plus raccourcis par la compétition du marché et que les documents ne sont pas vérifiés avant que la maison soit mise sur le marché. Suggestion donc; vous pensez vendre dans l’année qui vient, vérifiez votre certificat de localisation. Si il y a eu le moindre changement à l’apparence extérieure du bâtiment ( on parle ici de modification des types ou grandeurs de balcons ou d’escaliers, l’élimination ou l’ajout de cabanon ou autre éléments de construction sur le terrain) ou si il frôle les 10 années depuis sa création, alors pensez à le commander dès votre décision prise. Vous vous éviterez des mauvaises surprises chez le notaire.

En avant les braves!

Carol Jarry
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L’agent collaborateur, ce grand inconnu

2010-04-24T05:14:00.000-07:00

Le 24 avril 2010

Saviez-vous que la mention vendue sur la pancarte de la bannière du courtier inscripteur ne dit pas qui a vendu cette propriété? Que si la vente a été facilitée par un agent collaborateur, ce dernier ne peut en aucun moment publier ce fait?

J’explique; vous signez un contrat avec un courtier et ce dernier fait son travail de vous représenter et de vous obtenir le meilleur résultat possible en utilisant tous les outils qui lui sont disponibles. Ceci inclus évidemment le service du réseau MLS qui invite les courtiers de toutes les bannières à faire visiter et, nous l’espérons, intéresser leurs acheteurs. Le hic est que si la vente est faite par le biais de 2 agents, soit l’inscripteur et le collaborateur, seul l’inscripteur a le droit d’annoncer la vente, à son nom! Le courtier collaborateur passe dans le néant. Rien, à part le rapport interne de vente, n’indique que la vente a eu lieu grâce à sa participation. Et je vous le dis, du haut de mes presque 19 années d’expérience, les agents collaborateurs valent leur pesant en or. Les enjeux monétaires, légaux et, oui je le dis faute de me répéter, émotifs, font souvent en sorte que l’ajout d’un agent collaborateur signifie un gain pour tout le monde.
Alors s’il vous arrive de vendre et d’avoir à choisir un courtier pour vous représenter, sachez lui demander qu’elle est la proportion des ventes qu’il fait dans une année typique avec des agents collaborateurs. Un bon réseau signifie de bons résultats. Peut-être qu’à cause de cela les promotions du type ‘1er du secteur’ ou’ le plus fort du quartier’ prendront alors une perspective plus raisonnable et que vous trouverez un courtier ouvert et disponible.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Les choix de ses locataires.

2010-04-20T05:55:00.000-07:00

Le 20 avril 2010

Il y a de ces situations complexes qui ne sont jamais claires et précises. Les règles utilisées par les propriétaires pour sélectionner les locataires qui habiteront dans leurs logements ne font pas l’unanimité et n’offrent en aucun cas des garanties de satisfaction. Ma grand-mère vous dirait ceci ; ‘ les gens mentent, certains souvent et plusieurs à l’occasion’. Lorsqu’il s’agit de louer un logement dans l’immeuble que l’on habite, d’avoir de bons locataires signifie plus que d’avoir de bons payeurs. Mais comment faire pour assurer un maximum d’assurance à cet effet? Un document répond le mieux à cet enjeu, le règlement de l’immeuble. Un peu comme une déclaration de co-propriété, une convention de règlements d’immeuble locatif prend toute son importance au moment de demander à un locataire-potentiel d’entrer en relation de cohabitation avec vous. Le règlement d’immeuble est non seulement pratique il est prévu au bail! Mais peu de gens utilisent cette clause et se demandent alors comment faire pour corriger certaines habitudes ou comportements de la part des locataires une fois ceux-ci en place. La réponse est pourtant simple, il faut que vous écriviez une liste de comportements, d’usages permis et non permis des lieux, de délai précis pour les bruits ( ex. entre 21hres et 08hres, on demande au locataire de ne pas déranger les voisins par excès de musique forte, de son de multi-média ou autre forme de sons excessifs provenant du logement). Il peut être prévu également la façon dont les espaces extérieurs devront être utilisés ( pas de poubelles débordantes qui trainent pendant des semaines, pas de vélos accrochés sur les balustrades, etc). Il peu également y être prévu des pénalités pour paiements en retard! La Régie du Logement accepte des règlements raisonnables qui s’ajoutent au bail et qui permettent de rendre les attentes de chaque partie plus claires et précises.
Lorsque le ou la locataire envisage d’habiter chez vous, soyez prêt et offrez-lui de lire votre règlement d’immeuble. Il ou elle sera ravi que vous preniez soin de son futur environnement et s’il y a des éléments qui l’irritent, vous aurez l’occasion d’en discuter et peut-être convenir ensemble que le logement proposé n’est peut-être pas celui qui répondra le mieux à ses attentes.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Pourquoi l’agent est essentiel, en toute vérité.

2010-04-17T06:26:00.000-07:00

Le 17 avril 2010

Rien n’est parfait, vous le saviez n’est-ce pas? Surtout pas les propriétés que les gens vendent. Je parle de ces petits défauts, ces petites imperfections qui constituent les raisons ‘B’ de la décision de vendre notre chez-nous. Généralement les grandes raisons fondamentales de vendre sont plutôt parce que notre habitation ne répond plus aux besoins. Elle est trop petite, trop grande, il y a trop de marche ou pas assez. Enfin, toutes des raisons valables pour vouloir changer notre environnement. Mais qu’en est-il de ces petites choses plates de la vie qui finissent par constituer des raisons secondaires de vendre? Je parle de ces petits détails qui sont comme la goutte qui fuit du robinet et qui finit par nous tomber sur les nerfs. Un locataire plus bruyant que les autres, une vue magnifique sur un stationnement de supermarché, un administrateur de condo plus ou moins compétent mais que personne ne veut remplacer. Toutes des raisons insuffisantes à elles seules pour vendre mais qui peuvent causer préjudices à une transaction.
La réalité est qu’un agent immobilier est la seule personne qui dans le cadre de son travail et de ses obligations doit dire la vérité et la faire accepter! De nos jours, cette situation est quasi-introuvable ailleurs dans la société.
Il arrive parfois que les ventes de propriétés se fassent rapidement avec moins d’interventions de la part de l’agent. Dans ces cas, on a l’impression d’un travail bien rémunéré. Mais que dit-on des ces autres cas très fréquents où l’agent doit récupérer des divulgations officielles peu flatteuses à l’égard du bâtiment ou de son administration ou de son voisinage? La diplomatie, le tact et le savoir-faire requis pour arriver à obtenir une entente entre les acheteurs et les vendeurs mériteraient un bonus à l’agent. Après tout, il y a des cadres d’entreprises qui obtiennent des bonus même si l’entreprise dont ils étaient les capitaines perd de l’argent.
L’agent immobilier est une ‘drôle de bête ‘. Probablement une des rares personnes que vous rencontrerez cette semaine qui parlera, en vérité.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Les fondations sensibles à la moisissure.

2010-04-13T05:28:00.000-07:00

Le 13 avril 2010

Le Québec a eu son lot de soucis concernant l’économie d’énergie dépensées dans et par nos habitations. Durant la grande crise d’énergie de 1976, les spécialistes en énergie ont convaincus les propriétaires de maisons existantes d’ajouter un matériau d’isolation de l’époque, la mousse d’urée-formaldéhyde, la miuf! On connait la suite. Subséquemment, on a convaincu les propriétaires que les fondations giclées à la mousse isolante auto adhésive étaient une réponse adéquate et efficace pour isoler les fondations. C’était vrai dans la mesure où la fondation avait été au préalable hydrofugée par l’extérieur et que la semelle de la fondation était accompagnée d’un drain français pour capter les eaux de surface et les acheminer vers les égouts. Mais on a appliqué cette technique sur des bâtiments usagés qui n’avaient pas ces éléments extérieurs qui gèrent l’eau de surface. Hors, une fois que la fondation est isolée de façon étanche par l’intérieur où peut bien aller toute cette eau qui s’infiltre quand même dans la fondation? Puisque le béton est un matériau poreux, l’eau et l’humidité frayent leur chemin et se buttent à l’isolant. Celui-ci empêche l’air ambiant de venir assécher l’humidité de surface intérieure et le résultat se fait sentir, des fois littéralement, des années plus tard quand la fondation s’effrite par cause de moisissure.
Il y a une expression américaine qui me plait beaucoup et qui fait référence à une sagesse de savoir-faire que nous perdons avec le temps. ‘If it ain’t broken, don’t fix it’. S’il n’est pas brisé pourquoi le réparer? Nos vieilles maisons ont été conçues de façon à ce qu’elle respire. Comme le yoga, elles doivent respirer pour atteindre une qualité d’air convenable. C’est particulièrement vrai en ce qui concerne les parois extérieures du bâtiment où on retrouve le mur de brique, un pouce d’air, la surface de parement et les éléments de structures verticales (montants et poutres). Ce vide d’air est l’élément d’isolation le plus précieux d’une vieille maison car c’est par là que la maison respire. Elle y abandonne son humidité accumulée par l’intérieur et la fait assécher par la circulation de l’air du bas vers le haut l’été et du haut vers le bas l’hiver. Sans ce facteur de ventilation hyper-important dans nos constructions, tout devient source de problèmes; accumulation d’humidité, difficulté de chauffage, etc. Dites-vous que 80% de l’énergie utilisée pour chauffer une pièce sert d’abord à assécher cet air ambiant de son humidité et ensuite à le réchauffer. Dans les maisons de constructions pré-drain agricole ( années 60), pour sauver sur le chauffage, ouvrez les fenêtres une heure par jour l’été, au moins, et jusqu’à quinze minutes l’hiver, même par temps froids. Vos frais énergétique diminueront et vous serez très confortables. Et n’ajoutez rien de ce qui n’y était pas au départ si la coquille extérieure n’est pas étanche!

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

Les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe baroletjarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.

Comment choisir son agent immobilier.

2010-04-10T11:42:00.000-07:00

Le 10 avril 2010

Depuis très longtemps j’ai le goût de parler aux gens des méthodes pour choisir un agent immobilier. Il n’y a pas de doute dans mon esprit de la nécessité d’obtenir les services de représentants afin de bien conclure une vente. Il n’y a qu’à voir toutes les démarches requises pour y arriver et qui passent souvent sous silence. Une panoplie de détails qui font en sorte qu’un propriétaire-vendeur se sente secondé dans une des démarches les plus importantes de sa vie. Mais comment s’assurer que le choix que l’on fait est le meilleur et que les services que nous obtiendrons sont les’ tops des tops’. Voici donc quelques conseils. D’abord, je vous dirais que la bannière figure parmi les détails les moins importants. Toutes les bannières inscrites à la Chambre Immobilière du Grand Montréal offrent sensiblement les mêmes services. Il y en a qui offrent des garanties de services, des garanties après-vente et même des garanties de paiements hypothécaires en cas de perte d’emploi. Mais ce qui compte c’est le service que vous obtiendrez et que vous ne verrez pas. Je veux parler de la façon que votre propriété sera annoncée au public et au réseau. Une nouveauté, une fiche MLS qui apparaitra en nouveauté au réseau sans photo, sans descriptif additionnel et exhaustif de la propriété est une fiche qui sera vite mise de côté par les internautes. Le temps accordé à la lecture des fiches descriptives de propriété sur internet se chiffre en secondes donc s’il n’y a pas de photos, je parle de photos de toute la propriété tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, pas de lecteur. Nous n’avons quelques secondes pour attirer le regard et l’attention de l’acheteur-potentiel. Il faudra donc mettre le paquet sur la qualité et la rapidité de la description internet. De plus,le service de rappel et de confirmation de visites d’agents doivent être des plus collaborateurs et efficaces. À défaut d’une entente contraire avec le propriétaire-vendeur, l’agent inscripteur doit s’assurer que les visites demandées par les agents collaborateurs soient rapidement et cordialement répondues afin de maintenir une synergie d’activités très importante dans le processus.
Je concluerai par ceci; ce n’est pas nécessairement un gros nom qui vend les propriétés à meilleurs prix et aux meilleures conditions. Il y a des agents qui se sont taillé des places de choix au sein de l’industrie et avec raison mais il y a beaucoup de travailleurs de fond, de gens de qualité qui répondront très bien aux besoins car ils font et feront toujours ce qu’il faut pour obtenir et garder la meilleure réputation possible dans l’industrie. En matière de vente, une réputation prend une vie entière à construire et quelques instants pour être démolie.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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2010-04-06T05:07:00.000-07:00

Le 6 avril 2010
Période de renouvellement, de printemps, d’énergie. Dernier sprint avant l’été du repos qui vient. En fait, dans le monde de l’immobilier on fonctionne à l’envers. La nature se repose l’hiver et revient à la vie et à la nouvelle énergie au printemps et en été. Mais l’immobilier urbain s’active dès l’automne pour être super actif en plein hiver et vivre un dernier coup fort au printemps. Nous voici donc à ce sprint où nous prenons de grandes décisions de changement pour arriver à se trouver un nouveau nid et si possible éviter le festival du déménagement du 1er juillet. Alors on se remonte les manches et on avance, tête baissée sur la tache devant soi. Si on doit vendre il faut non-seulement se décider rapidement, très rapidement mais aussi accepter de passer aux choses sérieuses en se donnant le moins de marge d’erreur possible. Ceci signifie une seule chose, le prix juste. Plus le prix demandé se rapprochera de sa valeur étudiée et justifiée plus les chances de vendre à prix fort existeront.
Pour les acheteurs, vous serez obligés de démontrer par écrit votre capacité de financer la propriété de votre choix. Il ne faut donc pas négliger une pré-approbation hypothécaire écrite et ceci même si vous êtes des acheteurs expérimentés ! Nous sommes rendus dans un marché où les promesses d’achats ne sont même pas reçues sans ce document.
Alors, en résumé, le printemps est encore une bonne saison pour l’immobilier car plusieurs nouveautés bourgeonneront dans le décor et vous pourrez trouver à satisfaire vos désirs de changement. Jusqu’à la fin juin ce sera une belle période pour ce métier et pour nos clients. Le soleil se couchera tard et la lumière sera de plus en plus belle. Bon magasinage.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Quand le résumé est de trop, ou pas assez!

2010-04-03T06:41:00.001-07:00

Le 02 avril 2010

Cette semaine, comme à l’habitude, j’écoutais la première chaine de Radio-Canada. Durant une émission que j’aime beaucoup, l’Après-midi porte conseil, une chroniqueuse donnait de l’information sur comment choisir des entrepreneurs lorsqu’on veut faire des travaux sur notre maison. Généralement ces conseils sont bien recherchés, documentés et bien rendus. Je reconnais que le temps alloué en onde permet rarement d’entrer dans les détails d’un sujet souvent complexe. MAIS, les gens qui écoutent ces émissions retiennent le minimum et prennent des décisions basées sur ces résumées d’informations en omettant de parfaire leur connaissance justement parce qu’une chaine comme Radio-Canada possède une côte de confiance ultra-élevée. Hors, voici que la collaboratrice annonce en onde qu’un toit de maison a une durée de vie moyenne de 20 ans! J’ai compris qu’elle voulait dire qu’un toit en bardeau dure en moyenne dix ans et qu’un toit plat peu durer entre 25 et 30 ans, donc la moyenne mathématique est donc de 20 ans. C’est bon, voilà l’information est donnée, arrangez-vous.
Comment faire peur au monde, en 15 secondes! Un toit en pente, généralement en bardeau de goudron est aussi bon que la qualité achetée. Il s’en fait pour 10 ans et d’autres jusqu’à 25 ans ( l’épaisseur varie). Dépendant de la pente, l’usure se fera plus ou moins rapidement. Un toit plat toutefois est un toit statique, c'est-à-dire qu’il n’y a pas d’usure de friction de la neige et de la pluie qui vient gruger le goudron ou le gravier d’un bardeau. Le toit plat est fait de planche de bois aggloméré sur lequel on dépose un papier goudron, une dose généreuse de goudron chaud et par dessus un gravier qui cache le revêtement des rayons ultra-violet du soleil, été comme hiver. L’accumulation d’eau est réglée par la pente qu’on a prévu sur le toit et qui achemine l’eau vers un drain pluvial jusqu’à l’égout. Si un toit plat est entretenu de façon saisonnière, que le propriétaire vérifie chaque année que le goudron n’est pas exposé aux rayons du soleil par manque de gravier, un toit plat peut FACILEMENT durer plus de 30 ans. Les preuves ont été maintes fois constatées par plusieurs acheteurs, fournisseurs et propriétaires. Alors la question ‘quel âge a le toit?’ n’est pas pertinente si elle n’est pas accompagnée par ‘ qui entretenait le toit et comment?’ Sans cette information, la réponse n’est que partielle et risque de faire déchanter l’acheteur-potentiel sur une maison qui autrement aurait très bien pu faire l’affaire.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Un marché de fou ?!

2010-03-30T04:51:00.000-07:00

Le 29 mars 2010
On a beau dire ce qu’on veut, et généralement on ne se gêne pas pour émettre une opinion, les agents sont pris dans une drôle de souricière avec ce marché de fou!
Les vendeurs de propriétés écoutent les émissions d’actualités, regardent les nouvelles à la télé et ils entendent les histoires de surchauffe, de multi-offres sur des maisons qu’ils croient comme la leur. Ils estiment que, eux aussi, ils ont droit à la plus value du marché qui prend sa source à la fontaine sans fin du Plateau Mt-Royal. Et les acheteurs se battent pour les même types de produits….Alors lorsqu’un agent veut préparer une évaluation de la valeur marchande d’une propriété il se doit d’être ‘généreux’ dans son estimé car quelqu’un de l’entourage du vendeur viendra lui rappeler qu’un tel a vendu beaucoup plus cher!
On a plus de repères, on nage dans l’absurde. Pas de justificatif, juste une approche du ‘ plus fort la poche’ Et si cette poche arrive de l’extérieur du marché, de l’extérieur de la province par exemple, cette poche est beaucoup plus profonde avec des références qui n’ont rien à voir avec celles qui sont installées ici, dans notre marché. Les économistes, les banquiers, les analystes s’entendent pour qu’une partie du problème vient de la sur-évaluation de la capacité d’endettement des acheteurs, des taux d’intérêts très bas, de la rareté des produits offerts. Personne n’ose parler de l’absence de référence adéquate de la valeur marchande d’une propriété en fonction des comparables, de la plus value dans le temps. Les maîtres répondent qu’il ne faut pas contrôler le marché, que la valeur d’une maison est uniquement fonction de ce qu’un acheteur est prêt à payer pour elle, peut importe que cet acheteur la paye ultimement avec des dollars canadiens ou des euros ou même des valeurs comparées avec l’ouest canadien. Si on ne joue pas avec les mêmes cartes on ne joue pas le même jeu. La justice se situe où? Je ne sais pas, personne ne le sait, sauf que je serai là, un jour, quand un client me dira qu’à son avis le marché semble moins ‘hot’ qu’avant et je lui répondrai ce que nous répondions durant le début des années ’90, que ce n’est pas les prix qui baissent mais l’augmentation annuelle qui ralentit. Vite que ce jour arrive, pour notre santé à tous!

En avant les braves!

Carol Jarry
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Ces taches blanches qui couvrent les murs de briques sont-elles normales?

2010-03-27T06:32:00.000-07:00

Le 27 mars 2010

Depuis quelques semaines j’ai remarqué qu’un très grand nombre de murs de briques entourant des constructions récentes montrent clairement de grands espaces blancs, comme de la craie en surface, qui enlaidit sensiblement l’apparence extérieure des bâtiments qui sont pourtant presque neufs! Ces grandes taches blanches peuvent inquiéter si on ne sait pas ce qui les cause. Alors voici un résumé : le mortier utilisé pour retenir les briques en place est mélangé avec de l’eau qui est généralement puisée à même le réseau d’aqueduc de la municipalité. Hors, cette eau est composée de plusieurs minéraux et ceux-ci, avec le temps, sont laissés derrières lors de l’évaporation de l’eau, un processus qui peut prendre beaucoup de temps. D’ailleurs, cette eau devrait pouvoir s’échapper facilement dans le bas des murs par ce qu’on appelle des chantepleures, des petites fentes à la verticale, pratiquées à toutes les 5 ou 6 briques de la rangée la plus basse des murs, afin de permettre à toute condensation, accumulée de façon naturelle et incontournable dans notre climat, à s’échapper facilement sans causer de problème. J’ai remarqué donc que les murs les plus affectés de la région de Montréal n’avaient souvent pas de chantepleures, ce que je ne comprends pas puisque les spécialistes en ventilation de bâtiment s’entendent pour dire que ces pratiques sont essentielles pour la bonne aération de l’espace de vide d’air entre la brique et la structure principale extérieure d’un bâtiment. Le froid qui traverse la brique vient en contact avec le coupe-froid sur la surface de l’isolant cloué sur la structure de bois. Ce froid contacte l’air plus chaud intérieur, se condense et devient particules d’eau qui s’accumulent et glissent le long de l’isolant pour, éventuellement, terminer sa course en bas des murs et glisser par la chantepleure. Un processus connu par les massons, alors pourquoi de ne pas respecter cette pratique approuvée et qui a fait largement ses preuves au Québec? Je soupçonne le temps accordé aux entrepreneurs dans leur contrats puisque, souvent, la continuité des déboursés pour le projet est assurée par la finition de la coquille du bâtiment. C'est-à-dire qu’avant que le contracteur principal puisse entamer l’intérieur de son projet, la coquille doit être complétée et étanche. Que peut-on faire pour éliminer ces taches ? Les professionnels vous diront de laisser faire, éventuellement ces taches vont être lavées par la pluie. Ce qui me préoccupe par contre est l’absence de chantepleure. Alors sortez votre marteau et tournevis et pratiquez ces ouvertures vous-même. Enlevez le mortier dans l’espace vertical jusqu’à ce votre tournevis touche la paroi d’isolation, en prenant soin de ne pas la perforer, à toutes les 5 briques de la rangée la plus basse des murs. Faites de même au dessus des fenêtres et portes, car il y a une allège, probablement de métal, qui retient le poids de la brique et qui empêche l’eau de poursuivre sa route vers le bas. Ces petits gestes, qui peuvent être faits par tous les bricoleurs(res), pourraient sauver des milliers de dollars en réparation de pourriture dans quelques années.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Le MLS et le bureau de la concurrence.

2010-03-23T04:41:00.000-07:00

Le 23 mars 2010

Le marché immobilier canadien veut changer. La pression de l’internet fera à l’immobilier ce qu’il fait à la presse écrite, personne n’y échappera. Que monsieur et madame tout l’monde soit convaincu que d’avoir accès au réseau MLS signifiera plus de contrôle et plus d’argent dans ses poches est aussi artificiel et illusoire que de penser que de lire les grandes lignes de l’actualité sur des pages web de quelques pixels fera du lecteur un citoyen averti. Mais que voulez-vous la vie c’est comme çà. On se lance sur les nouveautés, on les défend corps et âme jusqu’à la prochaine bébelle. On jure dur comme fer que si on pouvait juste avoir accès à l’autre affaire, l’autre outil on deviendrait meilleur. Que tout se passe comme dans ces émissions de rénovations où tout se complète dans une demi-heure. Il suffit juste d’être informé, voilà la réponse, l’information, le reste vient tout seul. Ce n’est pas parce qu'un agent est disponible 7 jours semaine, 20 heures par jour qui fait une vente ouqu'il réponde aux insécurités d’un acheteur avec des éléments de preuve ou qu'il écoute le client jusqu’à ce que les oreilles veulent s’arracher d’elles même qui fait en sorte que celui-ci se sente en sécurité d’agir et de prendre une décision! Noooooon, ce n'est que l'annonce publiée qui fait qu'on vend vite, vite, vite !!!

Dans l’article de la Presse du 22 mars 2010, le reporter cite : ‘ 30,000$ pour un travail de 10 ou 20 heures, c’est trop.’ Je suis d’accord. Dans ce contexte, il faudrait revoir le salaire des médecins et des avocats que nous consultons bien souvent que pour quelques minutes. Ah oui c’est vrai j’oubliais, je paye pour leur savoir, leur compétence, leur expérience. Même si je ne suis pas guérie ou que ma cause est perdue! (Soit dit en passant, la commission moyenne par agent pour une transaction au Québec est de 5,000$!)
Jamais un public n’aura été aussi outillé et informé et jamais dans l’histoire humaine il n’aura été autant laissé à lui-même, seul. Un agent accompagne et enseigne et surtout prend en charge la responsabilité de ses actions, de ses informations, de son résultat. Qu’en sera-t-il de quelqu’un qui aura le privilège du MLS mais pas ses obligations? Je serai probablement encore là pour lire, sur internet, un article sur des poursuites légales entamées contre des vendeurs pour informations erronées ou mauvaise gestion d’offres multiples causant préjudice.
Les choses changent et nous changerons avec elles. En attendant je continuerai de travailler pour mes clients architectes, avocats, chefs d’entreprises et même oui, médecins. Ils ont besoin de mon travail pour faire le leur!

En avant les braves!

Carol Jarry
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La déclaration des revenus locatifs dans la promesse d’achat.

2010-03-20T05:08:00.000-07:00

Le 20 mars 2010

J’en ai déjà parlé mais il semble qu’il soit nécessaire de clarifier mon point. Je résume; ce n’est pas parce que le vendeur déclare que les loyers rapportent tant d’argent par année que cela confirme pour autant la qualité des locataires. Le bail peut spécifier bien des choses, si le locataire ne paie pas un mois sur deux ou si il (ou elle) paie régulièrement en retard, il serait bon, même essentiel, que l’acheteur-potentiel le sache. Oui je vous entends d’ici, cela ne ferait pas une bonne image de la propriété s’il fallait en plus déclarer que les locataires sont moins bons qu’ailleurs.
Nous devons nous assurer que le vendeur puisse fournir une forme de preuve de régularité de paiements des loyers car ces baux sont ‘vendus’ à l’acheteur et doivent être qualifiables, pas juste par leur rentabilité mais également par le coût de cette rentabilité. Si pour obtenir le loyer de 500.00$ par mois il faut se battre avec les locataires à chaque mois, ce loyer devient moins attrayant qu’un autre de 450$ payé à l’avance avec des chèques post-datés.
Voilà pourquoi je demande à mes clients vendeurs de fournir une forme de preuve de paiement des loyers avant la promesse d’achat afin de rassurer l’acheteur dans sa démarche et auprès de son institution financière. L’acheteur est rassuré, le vendeur est protégé et la transaction semble plus aisée. Le courtage c’est comme le patin artistique, une équipe qui semble flotter mais qui cache une grande préparation.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Le rapport entre l’évaluation municipale et la valeur marchande, y’en a-t-il un?

2010-03-16T06:04:00.001-07:00

Le 16 mars 2010

On me demande souvent si il y a une formule mathématique, un pourcentage que l’on peut appliquer sur l’évaluation municipale d’une propriété et sa valeur sur le marché de la re-vente. Ma vie serait beaucoup plus simple si nous pouvions simplement faire un calcul sage et arriver rapidement à la valeur type d’une propriété. Malheureusement il n’en est rien. Contrairement à d’autres villes canadiennes, le parc immobilier de Montréal est très âgé ce qui signifie que les valeurs au rôle foncier ont subies beaucoup de fluctuations et d’influences causées par différentes économies au fil des ans.
Au dernier exercice, l’évaluation foncière des propriétés était complétée en Juin 2005, alors que ces valeurs seraient appliquées pour les années 2007 à 2010! Hors, nous savons maintenant que les taux d’augmentation des valeurs de propriétés vendues ont largement dépassées les prévisions. Quelques exceptions toutefois, les condos de construction neuve, qui ont été évalués en fonction du prix payé par l’acheteur. Les acheteurs de condos neufs ont souvent économisé à l’achat mais ont également souvent payé plus cher que les propriétaires de condos usagés en taxes foncières!
Voilà donc la principale raison pour laquelle il n’est pas recommandé d’utiliser le rôle foncier comme repère de valeur marchande dans la plupart des cas. Par contre, une valeur de taxation basse a ses avantages puisque se sont des dollars en moins à débourser pour notre propriété.

En avant les braves!

Carol Jarry
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2010-03-13T05:26:00.001-08:00

Samedi le 13 mars 2010

Comme la température de nos régions depuis le début mars, les ventes vont battre, encore, des records cette année.
Actuellement nous pouvons déjà conclure, selon les statistiques pour les mois de janvier et février, que le nombre de vente ainsi que les prix de vente auront augmentés de façon importante durant cette période comparé à la même période de l’an dernier.
Mais c’est sectoriel. Seuls des secteurs, des catégories de produits profitent de cette augmentation. Les traditionnels plex sur l’ile de Montréal, particulièrement le centre de l’ile et les propriétés de type unifamiliale sont encore une fois privilégiés. Les condos, si ils sont grands, avec stationnement ou garage, avec un bel espace extérieur (cour ou terrasse) vont également profiter de cette popularité. Mais les propriétés condo moyen, pas très bien situés, avec plus ou moins d’ensoleillement vont vivre une expérience un peu différente dans la mesure où ils trouveront preneur mais à plus long terme et pour un prix moins à la hausse.
Pour ce qui des propriétés à l’extérieur de l’ile de Montréal, le marché semble plus conservateur mais les vendeurs réussissent à tirer leur épingle du jeu grâce au fait que des premiers acheteurs, n’ayant pas les moyens du centre de l’ile, peuvent trouver des produits intéressants et profiter des taux d’intérêts très bas.
Ce qui me fait penser que si nous avions eu un plan d’urbanisme avec une vision d’avenir le moindrement étudiée nous aurions pu encourager les bâtisseurs à proposer des produits innovateurs qui pourraient encore aujourd’hui répondre aux besoins de la clientèle de moins de 35 ans et éviter un autre exil vers la banlieue. Mais qui aurait pu prévoir le mini baby-boom actuel?

En avant les braves!

Carol Jarry
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2010-03-09T06:16:00.000-08:00

Le 9 mars 2010
Nous voici à quelques jours de Pâques, du printemps et d’une période de frénésie en immobilier. Je dois donc me résigner à ne vous parler que quelques fois par semaine, saison oblige.
À compter de cette semaine j’offrirai mon carnet que le mardi et le samedi. Je pourrai alors vous offrir le fruit d’une recherche plus complète et des informations plus réfléchies que le temps me permettra de raffiner.
Merci de votre lecture assidue,

En avant les braves!

Carol Jarry
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Journée Internationale des femmes 2010.

2010-03-08T04:40:00.000-08:00

Le 8 mars 2010

Entendu dans une cuisine du Québec , une mère à sa fille;

‘Ton arrière grand-mère a rencontré son futur mari au pied de l’hôtel le jour de son mariage qui avait été arrangé par son père. Ta grand-mère a eu un mariage heureux avec un bon mari et elle a élevé 5 enfants et tenu maison toute sa vie. Moi j’ai divorcé de ton père et j’ai gagné ma vie dans un métier dit non-traditionnel et toi, bien t’as tous les choix…. Nous sommes peu sur cette planète à avoir ces choix, même les choix auxquels tu ne penses même plus car trop usuels, trop acquis. Aujourd’hui donc ma fille, nous prenons une journée dans l’année pour réfléchir à celles qui n’ont pas ces choix, à prendre la décision de continuer à agir tout au long de l’année pour que nous puissions aider nos sœurs dans leur quête de justice, d’égalité et de sécurité pour toutes.
Malheureusement, c’est encore très nécessaire.’

En avant les braves!

Relâche......!

2010-03-02T05:45:00.000-08:00

En cette semaine de congé scolaire, j'en profite pour également faire relâche de certaines de mes fonctions...
Je vous souhaite une semaine de retrouvailles avec vos familles et je vous reviens en pleine forme lundi prochain.....

Bon congé à tous et à toutes.

En repos les braves!

Carol Jarry
agent immobilier agréé et gestionnaire

2010-03-01T05:38:00.001-08:00

Le 1er mars 2010

Écrit le 28 février 2010 à 18hres:
¨¨Je viens de crier comme une démente car les canadiens ont gagné l’or au hockey masculin….Les filles avaient gagné la leur quelques jours auparavant. Dans les deux cas, les parties ont été enlevantes et inspirées. Je retiens de toute mon expérience olympique de 2010 plusieurs images de gens dédiés à leur discipline, du courage à en revendre et de la détermination sans faille. Si vous me demandez mon opinion, j’offrirais à tous les participants olympiques canadiens des postes de ministres dans nos gouvernements fédéral et provincial afin d’infuser une énergie manquante dans nos avenirs. Personnellement, je tenterai de me souvenir que la partie n’est jamais perdue tant qu’il y a de l’énergie et de l’espoir, que lorsqu’on veut offrir ce qu’il y a de mieux, rien ne peut nous arrêter.¨¨

En ce premier du mois de mars 2010, nous voici à la frontière d’un printemps qui se fait attendre. Bientôt nous sortirons de la bouette ( pour nos amis français çà c’est de la slush pas vendue dans les dépanneur!) et du froid. Bientôt nous porterons nos souliers neufs, nos jupes et nos chemises de coton et partagerons un air doux et enivrant de printemps unique à Montréal. Il sera drôlement agréable de faire ce métier et se souvenir de nos athlètes qui auront déjà recommencer leur entrainement pour les prochaines compétitions.
Les gagnants ne s’arrêtent jamais!

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Dimanche…..visites libres.

2010-02-28T07:35:00.001-08:00

Le 28 février 2010

Fut un temps où ce jour était dédié à la réflexion pieuse. De nos jours, c’est une journée de plus pour magasiner. Je ne sais si nous en sommes sortis gagnants de cette adaptation. Mais un de ces résultats est l’événement Visite Libre. Une occasion donnée par des vendeurs de propriétés de faire entrer chez eux, sans rendez-vous, des visiteurs sans engagement.
Une visite libre est, selon moi, un privilège accordé à des étrangers qui n’ont pas le temps autrement de se rendre compte des produits immobiliers disponibles sur le marché. Le problème est que trop de gens considèrent cet exercice comme étant égale à la visite d’un magasin à rayons. Hors, si vous considérez le fait de pouvoir entrer chez quelqu’un, sans invitation précise et sans rendez-vous, de pouvoir visiter une propriété que vous ne pourriez sans doute pas voir d’aucune autre façon, il y a de quoi satisfaire la curiosité de plusieurs.
C’est pour cela que je ne suis pas une ¨¨ fan¨¨ de la visite libre pour mes clients vendeurs. Désolée de déplaire aux acheteurs mais trop de temps est perdu à faire visiter des gens qui n’ont aucun intérêt pour la chose autre que de satisfaire leur curiosité et profiter de leur belle marche du dimanche pour s’arrêter voir ( on les appelle les wouaireux…on va aller wouaire!).
Un dimanche après-midi de paix et de tranquilité devrait pouvoir être disponible pour tous, acheteurs comme vendeurs. Mais à défaut de ce portrait idyllique, nous pourrions au moins réduire la quantité d’énergie gaspillée lors de visite libres inutiles en organisant plutôt des visites dominicales réservées. Il suffirait de publier visite dominicale!!!! sur annonce, soit l’acheteur prend connaissance du lieux qu’il veux visiter et appelle l’agent pour confirmer sa visite entre 14 et 16hres. Fini les woaireux, les clients sans références, les situations dangereuses pour l’agent (seul dans la maison) et pour les lieux ( peut-être moins de gens louches car l’agent aurait les coordonnées de chaque visiteur).
Je sais que ce changement serait difficile à faire, toute habitude est difficile à changer, mais le jeu en vaut la chandelle, car d’abord les acheteurs sérieux pourraient visiter en paix, les vendeurs seraient rassurés, et l’agent pourrait consacrer du temps de qualité à un moment important dans la mise en marché de la propriété. Le dimanche serait alors moins pénible.

On peu changer le monde!!!!! ( citation : Marie-France du Sablon, directrice Beaubien)

Carol Jarry agent immobilier agréé

Les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe baroletjarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits

Les frais de condo…..attention aux surprises!

2010-02-27T05:40:00.000-08:00

Le 27 février 2010.

Récemment il m’est arrivé de constater que certains syndicats de co-propriété avaient accepté que leurs membres, les co-propriétaires d’un même immeuble, déboursent le minimum requis par la loi en frais de condo. Rappelons-nous que ce minimum est 5% des dépenses prévues de l’année. Généralement ces frais sont les assurances du bâtiment, les coûts de chauffage des espaces communs et possiblement des frais d’entretien et de gestion. Ce 5% annuel correspond à ce que la loi prescrit mais est loin d’être suffisant pour accumuler les sommes requises lorsqu’il sera temps de refaire la toiture, réparer des murs de crépis ou encore répondre à des urgences coûteuses. Alors ce qui se produit est qu’au moment où ces travaux deviennent obligatoires, les co-propriétaires doivent accepter des augmentations importantes des frais de condo et même l’ajout d’une ou plusieurs cotisations spéciales, souvent de quelques milliers de dollars. C’est alors que certains propriétaires vont précipiter leur décision de vendre. Ils croient pouvoir se désister de leur responsabilité d’agir ‘en bon père de famille’ ( tel que dit dans la loi). Hors, le problème est qu’il est facile pour un acheteur de connaître l’état des finances, c’est même un pré-requis à l’achat. Alors que le vendeur voudrait que l’acheteur assume ces dépenses, plusieurs refuseront de le faire d’autant plus que le prix d’achat, de nos jours, est à son plus haut.
Rappelons-nous d’un principe de base en gestion de bien immobilier. Les postes de dépenses consacrés à l’entretien et l’amélioration d’un immeuble sont amortis, économiquement et fiscalement, sur une longue période parfois même sur quelques années. On pense à un toit, au changement des fenêtres, des réparations de structures ou de revêtement extérieur. Si un investisseur ne peut réclamer en une année le coût d’un nouveau toit pourquoi alors penser que nous pouvons demander à des acheteurs d’amortir sur leur achat ce coût. La réfection d’un toit est prévisible plusieurs années d’avance, les co-propriétaires en place en ont profité, alors pourquoi se rendre coupable de mauvaise gestion et ne pas constituer un fonds de réserve adéquat? La réponse est fort simple, les sommes déposées dans un fonds de réserve ne sont pas remboursables lors d’une vente. Mais voici que maintenant nous retrouvons ce type de situation que je nomme ‘l’effet élastique’, dans la mesure où les acheteurs vont devoir re-négocier leur coût d’achat lorsqu’ils apprendront que des cotisations spéciales sont prévues dans les 24 mois qui suivent leur achat. Ces cotisations spéciales ou augmentations substantielles des frais de condo devront être ré-amorties sur une période de 5 ans, par exemple, dont 3 ans avant leur acquisition, afin de remettre la charge selon une logique de responsabilité et d’amortissement naturelle.
On ne peut se retirer d’une responsabilité commune. Lorsqu’on vend un condo on vend non pas uniquement un espace mais, et je dirais surtout, un mode de vie et une gestion partagée. Un fonds de réserve qui répond bien aux demandes actuelles et futures garanti une paix d’esprit qui pèse lourdement dans le choix d’un acheteur qui a à compléter sa décision suite aux informations économiques des lieux.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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2010-02-26T05:20:00.000-08:00

Le 26 février 2010

Vendredi……Congé. Le premier depuis 3 semaines…..C’est le début de la relâche scolaire et çà commence à paraître. Le téléphone se fait un peu plus silencieux et les nouveautés un peu moins nombreuses. À compter de dimanche je pourrai me rattraper sur les dossiers non complétés, les documents à remettre, les mises à jour des contacts, en résumé toutes les tâches que je dois remettre à plus tard lorsque la saison est trop pressante. Il sera bon aussi d’en profiter pour mettre à jour mes dossiers personnels comme payer des comptes, nettoyer ma voiture ( c’est un bordel) et préparer le prochain blitz, celui d’avant Pâques. Et bientôt viendra le printemps. Wow.
Bonne Journée…..!

P.S. : Bravo Joannie Rochette pour une performance inspirante! Médaillée de Bronze Patinage Artistique, la première canadienne à se mériter un podium depuis 1985 et seulement la 5e canadienne en tout temps.

Pré-qualification hypothécaire…un couteau à deux tranchants.

2010-02-24T23:06:00.000-08:00

Le 25 février 2010

Récemment j’ai eu l’occasion de présenter une offre pour un duplex dans Rosemont. Évidemment il y avait plusieurs offres et la mienne a été rejetée sous prétexte que je n’avais pas accompagné l’offre avec une preuve écrite de la pré-qualification hypothécaire d’une institution financière aux vendeurs. Hors, mon client obtiendra un financement par le biais d’amis qui, suite à sa séparation particulièrement difficile et la vente de sa propriété en banlieue, ont décidé de compléter son financement en mode privé. Lorsque mon client aura choisi la propriété qu’il voudra il n’aura qu’à se présenter à l’institution financière de ses amis et ces derniers cautionnera le prêt, peu importe le prix! Ce sont de bons amis….
Mon point est le suivant, il n’y a rien dans le code civil ou le code de déontologie qui oblige un acheteur potentiel à obtenir une pré-approbation hypothécaire, encore moins une avec preuve écrite. Cette habitude est exactement ce que l’on dit, une habitude créé de toute pièce par nous les agents, afin de rassurer les vendeurs dans leurs démarches et une habitude qui nous vient surtout de ventes de gré à gré où il n’y a pas d’intermédiaire et que personne ne peut se porter garant de la qualité de l’acheteur qui dépose une offre.
Hors c’est justement ce que l’agent collaborateur est, une personne qui peut attester de la qualité d’un acheteur potentiel car la pré-qualification hypothécaire s’adresse à lui. C’est l’agent qui travaille avec un acheteur qui a besoin de savoir qu’il ne perd pas son temps. Que s’il dépose et négocie une offre pour son client ça ne sera pas inutilement. J’ajouterai que la pré-approbation hypothécaire parfois ne vaut pas le papier sur lequel elle est écrite, particulièrement si elle provient d’une succursale de banque ou de caisse et qu’elle a été émise par un ou une commis car vous pourrez parier que l’étude exhaustive du crédit de l’acheteur n’a pas été faite. En fait l’approbation hypothécaire ne vaut que la valeur de la réputation du courtier hypothécaire qui l’a signé. C’est l’agent collaborateur qui se porte garant d’avoir fait le tour des questions financières avec son client et c’est à l’agent collaborateur qu’il faut faire référence. Le reste de la démarche est clairement prévue dans les clauses de la promesse d’achat.
Il faudra donc faire très attention de ne pas ajouter un préjudice additionnel aux acheteurs qui, comme dans ce cas, auront trop de différents scénarios possibles pour le financement de leur acquisition. Dieu sait que dans ce marché de vendeurs, de duplex et triplex et autres plex de Montréal, les acheteurs ont largement leur part de pression et de compromis à faire.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Carnet Entretien : parlons électricité.

2010-02-24T04:04:00.000-08:00

Le 24 février 2010

Puisque cette situation se présente assez fréquemment, je prends quelques minutes pour parler des anciens conduits électriques de nos vieilles maisons. Dans les très vieilles maisons, de plus de 50-60 ans, on retrouve souvent des anciens fils électriques à gaines de coton supportés par des rondelles de porcelaine. Ailleurs, dans des maisons rénovées ou construites dans les années 70 ou 80, on y trouve parfois des fils gainés d’aluminium. Dans ces deux cas, l’assureur vous obligera probablement à changer ces vieux fils pour des câblages modernes sur des prises mises à terre. Vous devrez prévoir approximativement 4,000$ par étage pour ‘filer’ des nouveaux câbles électriques dans tout l’espace. Cette valeur est approximative et demande l’intervention d’un fournisseur pour obtenir le prix juste.
Pour ce qui est des prises électriques en place, j’avoue que je ne jamais assisté à une inspection en bâtiment où toutes les prises avaient été proprement branchées. L’inspecteur procède à la vérification de chaque prise en introduisant un lecteur de courant qui identifie la polarité et le branchement des fils de chaque contact de la prise. Même chez un électricien qui vendait sa propre maison, il y avait des prises à polarité inversée. Une inversion de polarité n’affecte en rien la sécurité des prises sauf pour ces prises qui seront utilisées pour les branchements d’appareils électroniques qui eux peuvent subir des dommages suite à une utilisation continue avec polarité inversée. Autrement, ce n’est pas grave. Vous pouvez d’ailleurs corriger la situation vous-même en achetant le petit bidule-lecteur de polarité chez Canadian Tire pour moins de 5$. Si vous êtes comme moi par contre et que vous avez peur des chocs électriques, n’oubliez pas de fermer le disjoncteur dans la boite électrique et vous pourrez travailler en paix.
Y’a beaucoup de petites choses que vous pouvez faire chez vous et économiser. À cet effet, je recommande l’achat des livres sur le bricolage sous forme d’encyclopédies que l’on retrouve chez les rénovateurs à grandes surfaces et Canadian Tire. Il y a une panoplie de bons conseils faciles à suivre et bien expliqués pour faire de vous, premier acheteur ou novice de rénovations, de fiers propriétaires débrouillards.
En avant les braves!

Carol Jarry
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Achetez c’est d’abord une affaire de cœur…..

2010-02-23T05:15:00.000-08:00

Le 23 février 2010

On a oublié. Avec les prix qui montent, les taux qui baissent, la fébrilité du marché, la rareté des bons produits, on a complètement oublié que de se chercher une maison où il fera bon vivre c’est d’abord et avant tout une affaire de cœur. Il faut tomber en amour avec ce que l’on trouve pour se donner la peine de faire tout ce qui sera nécessaire pour y accéder, sans compter qu’ensuite il faudra la payer cette maison. Je n’ai pas de recette magique à vous proposer pour vous faciliter la tâche, il n’y en a pas et je ne suis pas une adepte de ces strophes philosophiques de comptoir Jean-Coutu.
MAIS… je peux vous aider à assainir les lieux énergétiques de l’endroit que vous achèterez en partageant avec vous certaines vieilles coutumes qui ont fait leurs preuves pour nous dans le passé. Ce n’est de la philo mais de l’éso.
D’abord en entrant chez vous, avant même de déménager les meubles, saupoudrez du sel dans les quatre coins du bâtiment ( nord-sud-est-ouest). Cette démarche était pratiquée par ma grand-mère, celle-là même avec qui je mangeais mon hot-dog hebdomadaire sur le Plateau, pendant qu’il y en avait encore. Elle avait une grande expérience en déménagement. Seule avec son fils, il lui arrivait de ne pas pouvoir payer la note de loyer ou la charge d’hydro, alors elle déménageait. 16 fois dans une année! Alors afin de ne pas vivre les difficultés des gens qui y vivaient avant elle, elle procédait avec son petit rituel sans jamais lésiner sur le sel. Je ne sais pas si çà marche, mais je sais que nous n’avons jamais eu de fourmis.
Pour un rituel plus sérieux qui nous provient des autochtones du pays, la fumée de sauge. En effet, la sauge, bien tressée et allumée pour permettre à sa douce fumée de remplir les espaces de votre nouvelle demeure, nettoie l’air ambiant et éloigne les mauvais esprits de l’endroit. J’avoue que je trouve ce rituel non seulement agréable et réconfortant mais il est également apprécié des gens que nous invitons à partager avec nous ce moment intime. Ce sera le début de bons temps chez vous.

En avant les braves!

Carol Jarry
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L’agent immobilier collaborateur….un service essentiel.

2010-02-22T05:50:00.000-08:00

Le 22 février 2010

Si vous n’avez pas lu le carnet d’hier, je vous résume que parfois les beaux frères ou les amis ne sont pas toujours les meilleurs conseillers dans votre démarche d’achat de propriété. Parfois, faut-il se l’avouer, ces gens vous aiment bien mais voient votre achat-déménagement-émancipation comme des gestes contraignants, embêtants. C’est précisément pourquoi il faut se choisir un agent immobilier de confiance avec qui faire cette démarche, quelqu’un qui prendra beaucoup de place dans votre vie. L’agent immobilier qui saura comprendre vos besoins deviendra vite un allié de confiance et connaîtra rapidement vos secrets les plus intimes. S’il vous plait pas de mauvaises langues! Nous parlons ici de petites discrétions que vous voudriez être considérées lors de votre magasinage. Concrètement on parle d’argent disponible pour l’achat, de votre capacité d’endettement, de vos besoins en rangement en espace intérieur vital, de vos habitudes de vie à l’extérieur de votre propriété, où vous travailler, magasiner,,etc… L’agent collaborateur, l’agent qui travaille avec les acheteurs pour trouver une propriété qui convient et qui négocie en votre nom, gère beaucoup d’information à votre sujet et contrairement à ce que plusieurs croient, c’est très bien ainsi car plus l’agent devient votre partenaire plus il (ou elle évidemment puisque plus de la moitié sont des femmes) vous sera utile.
Évidemment, il est préférable que vous obteniez les services de quelqu’un qui vous est référé, quelqu’un qui répond à votre type de personnalité et qui entend bien vos besoins. Il ne vous dira pas toujours ce que vous voulez entendre, mais il saura bien vous guider et vous faire bénéficier de son expertise afin que vous puissiez prendre la meilleure décision possible.
Mes clients me connaissent depuis très longtemps. Ils m’ont fait le plaisir de continuer leur relation avec moi jusqu’à me référer à leurs enfants, amis, collègues. ‘ Je suis l’agent de la famille’ comme je dis souvent et je ne suis pas la seule à travailler de cette façon. Il y en a plein de gens de qualité dans ce métier, motivés par le désir de se rendre utiles. Alors allez-y, mettez un agent dans votre panier et aller magasiner. Vous aurez de bons services et de meilleurs résultats.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Connaissez-vous le Beauf?

2010-02-21T04:18:00.000-08:00

Le 21 février 2010
Mes excuses à tous les beaux frères qui sont agréables et bienveillants car ceci ne vous concerne pas. Je m’adresse ici à tous ceux et celles qui sont demandés à prononcer une opinion lorsque leur belle-sœur ou amie désire acheter une propriété. Un phénomène tellement répandu qu’il vaut que j’y consacre quelques lignes. À titre d’exemple du phénomène du Beauf, je vous soumets l’exemple suivant; une vendeuse aux prises avec de petits problèmes de correction de structure suite à une inspection de bâtiment doit considérer une réduction de prix de vente de l’ordre de 10,000$. Avant d’y répondre elle exige que l’agent explique la situation à son beau-frère, au téléphone, arguant que celui-ci s’y connait en bâtiment. Alors l’agent s’exécute et après quelques dizaines de minutes d’explication le beau-frère répond qu’il fera la recommandation à sa belle-sœur de faire faire les travaux elle-même et ainsi elle pourra revendre beaucoup plus cher. C’est le ‘beaucoup plus cher’ qu’il faut retenir ici, une opinion déposée sans le moindre appui concret d’étude de marché ou de faisabilité. Enfin. La vendeuse discute alors avec son beau-frère qui lui répète son point de vue. Dans ce cas-ci, la vendeuse a refusé de faire les travaux arguant qu’elle n’avait pas le cœur à se lancer dans de pareils travaux ni le temps à y consacrer. Alors, pour cette transaction du moins, l’acheteur a pu obtenir une compensation nécessaire pour compléter des travaux importants sur le bien qu’il achète. Ce n’est que plus tard, en conversation avec la vendeuse, que nous apprenions que le beau-frère à qui elle avait demandé conseil était, et est encore, entrepreneur en construction et qu’il avait souhaité et même soumissionné verbalement pour faire les travaux en question. En vendant, la belle-sœur lui retirait un contrat de plusieurs milliers de dollars de sa prévision annuelle. Un semblant de conflit d’intérêt de ce genre ne peut exister dans le courtage immobilier où les règles sont très strictes. Mais pas tous, je dirais même peu, ont un code de conduite aussi stricte que les membres de l’ACAIQ.
Toutefois soyons justes, il n’y a pas que les beau frères qui peuvent saboter la réussite d’un proche. Pensons aux amis qui accompagnent à l’occasion et qui répandent leur opinion comme si leur vie en dépendait. Depuis plus de 18 ans, j’ai été témoin de gens qui ont admis qu’il ne voulait pas que leur amie achète un condo particulier sous prétexte qu’il é tait trop loin du métro. Ou le père qui descend de Québec pour visiter le 3e étage que sa fille a choisi après 3 semaines de magasinage intensif. Ce dernier dénonce tout, critique tout, même devant l’agent. La cliente se sent tellement humiliée qu’elle rappelle l’agent quelques heures plus tard pour s’excuser du comportement de son père car il déteste l’idée que sa fille vive à Montréal quand toute la famille est à Québec mais que malheureusement elle a besoin de son aide financière. Alors elle a choisi de continuer de magasiner. Si je vous disais que cette jeune dame n’a toujours pas trouvé, après 15 mois!

En immobilier nous sommes témoins de la vie des gens, de situations personnelles de toutes catégories. Notre job : comprendre, guider, solutionner.

Carol Jarry Agent immobilier agréé et gestionnaire
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L’hiver, le meilleur temps pour magasiner des propriétés?

2010-02-20T04:16:00.000-08:00

Le 20 février 2010

En effet, malgré la difficulté des déplacements, les congestions de bottes et de tapis mouillés dans les vestiaires, magasiner une maison l’hiver est une bonne idée. Durant l’hiver l’ensemble des équipements techniques d’une propriété sont sollicités durant la période froide. C’est pendant l’hiver que l’on peut constater de la qualité des calfeutrants autour des ouvertures ainsi que des portes et fenêtres. L’accumulation de la neige sur le toit et la présence, surtout l’absence de glaçons, sur des toits en pente nous en dit long sur l’isolation générale de la maison. Le niveau d’humidité dans les sous-sols nous parle beaucoup de la qualité des fondations. Le chauffage est-il efficace, assez pour le volume présent? Comment sont les accès à la propriété, doit-on modifier des pentes, dégager des soupiraux? Toutes des questions valides et importantes qui seraient difficiles à identifier s’il n’était de l’hiver et de ses aléas.
Alors, il y a lieu de se réjouir qu’il fasse froid et qu’il neige, même à Montréal, si vous êtes sur le marché de l’immobilier. Vous aurez déjà une bonne idée de la qualité de ce que vous visiterez juste à l’observer de dehors.

Juste un petit mot pour me réconcilier avec l’hiver qui finira bientôt, mais pas encore.
En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Tout se passe trop vite!

2010-02-19T05:37:00.000-08:00

Le 19 février 2010

Trop vite et trop cher, sont les commentaires les plus fréquemment entendus chez les acheteurs de 2010. Peut-être que l’internet est un peu coupable de l’augmentation de la rapidité avec laquelle disparaissent les maisons les plus intéressantes. La publication sort sur le réseau le matin et en soirée il y a déjà eu 7 visites et 3 promesses d’achat annoncées.
Je me souviens que lorsque j’ai commencé en 1991, les propriétés étaient publiées dans un catalogue, oui comme celui de Eaton ou Canadian Tire, et distribué une fois par mois avec des ajouts une fois par semaine. Imaginez, on avait le temps de voir et revoir une propriété avant d’avoir à se décider. Je ne pleure pas sur la passé, ce qui était n’est plus, avançons. Mais ne jetons pas le bébé avec l’eau du bain à chaque modernisation. Je pense à ceci; si, par exemple, les vendeurs acceptaient qu’aucune promesse d’achat ne puisse être présentée avant, disons, 15 jours du début de la mise en marché. Deux semaines de visites et même, j’ose le dire, d’inspection si quelqu’un est un peu plus sérieux que d’autre, avant même de pouvoir déposer une offre. Il n’y aurait pas nécessairement de surenchère puisque les acheteurs auraient plus de temps pour y penser et les vendeurs y gagneraient avec la certitude de recevoir la meilleure offre possible car tous les acheteurs-potentiels auraient eu la chance de se prononcer.
Avec l’assentiment de la Chambre Immobilière du Grand Montréal, cette procédure pourrait devenir d’usage commun et ainsi pourrait participer directement à une amélioration du climat immobilier de Montréal et de ses environs.

C’est une idée, comme çà.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Nouvelles modalités de financement hypothécaire

2010-02-18T04:14:00.000-08:00

Le 18 février 2010
Si vous n’étiez pas absent du pays mardi vous avez entendu sur toutes les tribunes que le gouvernement fédéral changera les modalités de financement pour l’accès à la propriété avec les mesures suivantes :
Primo, il sera nécessaire de produire 20% de comptant, au lieu de 5%, pour tout achat de propriété non-occupant (investissement.)
Secundo, la qualification d’un emprunteur sera calculée sur une base du terme de 5 ans même si celui-ci choisi un terme plus court et l’amortissement devra être sur 30 ans et non plus sur 35 ans et,
Tercio, lors d’un re-financement d’une propriété existante, le maximum considéré sera de 90% et non plus de 95%. Ces mesures, selon M. Flaherty, visent à réduire le niveau d’endettement des consommateurs de biens immobiliers.
En discutant avec notre courtier hypothécaire super-sympa de ces nouvelles mesures celui-ci faisait la remarque que si le gouvernement avait tant à cœur le ratio d’endettement de ses citoyens il pourrait tout simplement ajuster à la baisse ce que le gouvernement, par le biais de la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement, accepte comme ratio d’endettement actuel, soit de 40%. C'est-à-dire que la SCHL considère que la totalité de l’endettement moyen de 40% du revenu brut est acceptable mais en contrepartie il exigera une augmentation importante de la mise de fonds. Je résume, vous pouvez maintenir votre taux de dettes à condition de fournir plus de cash! Notre super-sympa courtier hypothécaire, que je ne nomme pas ici parce que je n’ai pas eu le temps de lui demander la permission de le citer, suggérait plutôt de réduire ce ratio à, disons, 35%. De cette façon, les acheteurs pourraient acheter avec la même mise de fonds mais seraient alors obligés de rencontrer un ratio d’endettement inférieur. Remboursement de cartes de crédit et autres dépenses non-essentielles seraient alors plus aisément considéré devant l’obligation de le faire avant de se lancer dans l’aventure de l’achat d’une propriété. Actuellement, nos prédictions sont que les acheteurs, avec un ratio de dettes de 40 et 42%( voir les modalités de la SCHL) devront emprunter une somme additionnelle, à des parents par exemple, pour obtenir la mise de fonds nécessaire tout en s’enfonçant un peu plus dans l’endettement cautionné par notre gouvernement.
Bof…..un peu plus ou un peu moins, n’est-ce pas?

En avant les braves!
Carol Jarry
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Les problèmes d’humidité dans les sous-sols.

2010-02-17T05:31:00.000-08:00

Le 17 février 2010

Récemment j’ai aidé des clients dans leur achat d’une belle maison avec sous-sol fini. La maison date d’environ 1953 et elle est en très bonne condition mais la propriétaire ne l’a pas habité de façon continue depuis l’automne. Elle avait donc décidé de réduire au minimum le chauffage. Vous me direz que cette décision est raisonnable sauf que le sous-sol étant sous-chauffé des petits problèmes d’excès d’humidité se sont manifestés. Dans le sous-sol fini il y a des rangements érigés sur le long des murs extérieurs fermés avec des portes pleines. Hors, déjà avec du chauffage régulier, la chaleur rencontre un obstacle important avant de se rendre au mur extérieur. Ainsi la fondation de cette section subit la pression atmosphérique de l’extérieur et crée une zone de condensation sur la paroi du mur de béton. L’eau s’y accumule et la moisissure se manifeste rapidement. Ce problème peut créer une situation inconfortable chez un acheteur, même un acheteur plus averti. Tout çà parce qu’on a voulu
1) Épargner sur les coûts de chauffage
2) Faire du beau rangement propre et non apparente.

Une solution simple et peu coûteuse est de remplacer toutes les portes pleines par des portes à fentes, de type persienne. L’air y circulerait mieux. De ne pas placer des objets sur le bas des murs de fondation. Laisser de l’espace libre au niveau du sol. Chauffer, raisonnablement, mais chauffer. Il n’y a pas d’épargne lorsqu’on affecte la qualité de l’air et que l’on risque la dégradation de la structure.

Voilà pour un petit résumé d’une inspection qui aurait pu tourner mal.

En avant les braves!

Carol Jarry
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Les REER et le RAP....cours 101

2010-02-16T00:46:00.000-08:00

Le 16 février 2010

Vous voulez profiter des programmes d’accès à la propriété avec un RAP? Le Régime D’Accès à la Propriété par le biais de REER signifie que :
A) Vous avez jusqu’au 1er Mars de l’année en cours pour obtenir un retour en 2010.
B) Vous devez obtenir de votre institution financière un SIMILI-PRÊT de 20,000$ qui sera FICTIVEMENT déposé dans votre compte pour une période de 90 jours.
C) À la suite du 61e jour vous pourrez passer chez le notaire pour acquérir une propriété.
D) Votre institution financière reprendra son 20,000$ à la fin du terme de 90 jours.
E) Vous aurez le droit de déclarer sur votre rapport d’impôts de l’année précédente
( 2009 dans ce cas-ci ) que vous avez ‘acheté’ pour 20,000$ de REER. Ce montant vous donnera droit à une RÉDUCTION D’IMPÔTS selon votre grille d’imposition.
F) Supposons que vous avez droit à une déduction de la moitié de la somme déclarée soit 20,000$ moins 50% = 10,000$, vous recevrez un montant de 10,000$ des impôts au courant de l’année 2009. C’est ce montant qu’il faut calculer et non pas le 20,000$ d’origine que vous n’aurez jamais vraiment vu ni senti.
G) Vous pouvez utiliser le retour d’impôts que cette manœuvre vous aura permis d’obtenir pour les fins d’acquisition( frais de notaire, déménagement) ou pour toute autre nécessité de votre choix.
H) Ah HA! Il vous faudra rembourser, dans vos REER à vous, la somme de 20,000$ pour laquelle vous avez demandé une déduction fiscale. Cette somme représente $1,333.33 annuellement, ou $ 111.11$ par mois. Maintenant, si vous ne faites pas votre remboursement, par exemple l’année 5, vous paierez l’impôt applicable sur la somme de $1,333.33 de cette année là. Subséquemment, vous pourrez reprendre le remboursement annuellement de façon régulière sans autre pénalité. L’objectif est de vous permettre de vous payer vous-même dans vos REER. Le remboursement se fait sans frais et sans intérêt chargé même si certaines personnes choisissent de se rembourser un petit intérêt pour s’encourager et faire comme si……
Nous parlerons des REER autogérés une autre fois.

En avant les braves!

Carol Jarry
agent immobilier agréé et gestionnaire

Les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe baroletjarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits

2010-02-15T06:11:00.000-08:00

Le 15 février 2010

Bon…revenons aux choses sérieuses.
Plus de 15 semaines avant le début juin. Le temps de faire le ménage et mettre la maison sur le marché pour la vente. Puisqu’ un délai typique de vente finale se situe entre 30 et 45 jours ( ce qui inclut toutes les conditions prévues à la promesse d’achat ainsi que la vente de l’immeuble de l’acheteur dans les cas de 2e acquisition) il faudra se décider bientôt. N’oubliez pas que vous aurez vous aussi l’obligation de vous reloger, l’effet domino augmente l’importance d’agir tôt dans la saison.
Et vous chers acheteurs, il serait peut-être temps de revoir avec votre courtier hypothécaire la réservation de taux que vous avez faite à l’automne dernier ou au début de l’année. Peut-être que vous pourriez lui demander de prolonger votre réservation jusqu’en juillet. Quoiqu’il en soit, nous pouvons déjà conclure officiellement que, ‘ si la tendance se maintient’, il y aura de fortes augmentations du nombre de vente et des valeurs sur le territoire de Montréal. Il est donc sage de réagir rapidement à l’offre de propriétés offertes sur le marché en ce moment. Je cite un visiteur de la visite libre de dimanche qui en sortant m’annonce en soupirant ’ quand y sont belles y restent pas longtemps’. C’est vrai. Y’a pas grand chose à ajouter.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Bonne St-Valentin !

2010-02-14T06:09:00.000-08:00

Le 14 février 2010
Le jour de l’amour…..Je vous parlerai de l’amour de l’avenir…La confiance en un partenaire qui ne nous laissera pas tomber. C’est un peu tiré par les cheveux j’le sais mais, avouez –le, il y a peu de choses fiables de nos jours excepté le rendement que nous donne l’achat de notre maison. Je m’adresse ici aux jeunes que je salue. Des gens de moins de 30 ans qui osent, qui foncent et achètent leur première maison. Les prix sont aussi élevés pour eux que pour les autres et pourtant y’en a qui se lancent. Faut dire qu’ils ont fait leur calculs…un loyer modeste de 500$ par mois sur 5 ans équivaut à 30,000$ d’argent donné à quelqu’un d’autre. Avec les REER et les RAP des jeunes ont accédé à leur propriété avec aussi peu que 5,000$ cash! C’est le courage qui fait le reste, le courage et la confiance.
Un gros salut à ces jeunes audacieux, à nos neveux et nièces qui avancent et ne se laissent pas réprimer par les vieilles histoires de leurs vieux et vieilles qui savent tout et ont tout vu. Y’a rien qui remplace le désir de réussir et l’amour de ses rêves.
Un gros bec à tous et toutes qui veulent…….

Bonne St-Valentin!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Saison de la grippe vous dites?

2010-02-13T05:43:00.000-08:00

Le 13 février 2010

Cette semaine mon associée, Ginette, a perdu 2 jours de travail à cause d’une grippe intestinale. Lorsqu’elle a consulté la naturopathe du quartier celle-ci lui a répondu qu’elle était la cinquième de la journée à se plaindre de problème de diarrhée. Au bureau, il y avait 2 ou 3 agents qui reniflaient ou éternuaient. J’ai rencontré des clients hier soir et madame était sur la fin d’une grippe et sinusite. Et à tout ce bon monde j’ai serré la main en les saluant. Qu’elle habitude! Quel réflexe occidental. Une habitude qui commence à devenir coûteuse. Alors je me dis qu’il serait bon d’adopter, du moins pour les périodes hivernales, des salutations plus sécuritaires et, pourquoi pas, des salutations orientales? De se courber un tant soit peu l’échine devant quelqu’un n’est-il pas signe de respect? De prendre le temps de se saluer avec un peu de formalité à distance ne serait-il pas bienvenu dans notre rythme de fou. D’ailleurs notre poignée de main est faite si machinalement, si rapidement qu’elle ne veut plus rien dire à moins qu’elle ne soit accompagnée par une deuxième main qui empoigne le coude. Et voilà pour la transmission de microbes.
El nous les femmes qui n’avons pas reçu les règles officielles ( car il n’y en a pas) pour une poignée de main dans le cadre des affaires! Alors nous tentons de deviner ce que la personne que nous rencontrons pour la première fois attend d’une poignée de main de femme en affaires. Devrait-elle être délicate afin de ne pas surprendre? Elle risque d’être perçue comme incertaine et nerveuse ou doit-elle être forte et vigoureuse alors qu’elle pourrait être perçue comme trop agressive, trop masculine. Foutoir!
On règle beaucoup avec une salutation bien basse. On ne se touche pas, tout le monde se penche un peu et on reste en santé…et plus souple. Pas bête…!
Je n’ai pas l’impression que mon idée va aller loin mais çà valait la peine d’y penser.
En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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2010-02-12T06:00:00.000-08:00

Le 12 février 2010,
Je n’ai pas compté mais il y a plusieurs propriétés à vendre sur les sites internet de vente directe par les propriétaires et je souris. Pourquoi je souris? Parce que les prix demandés sont presque toujours des prix établis à la suite d’une ou de plusieurs évaluations obtenues gratuitement avec la collaboration d’agents immobilier. Parce que les acheteurs qui croient ‘économiser la commission’ se trouvent à la payer au propriétaire-vendeur sans jamais avoir reçu le moindre service d’expert en transaction immobilière.
Je sais que les gens se méfient beaucoup de nos jours, que les actualités des dernières années ont rien fait pour améliorer le niveau de confiance chez les consommateurs en matière financière ou politique. Mais là c’est le boutte! Non seulement les vendeurs privés n’ont pas les preuves écrites de la valeur de leurs propriétés, les comparables vendus, mais en plus ils poussent l’audace à demander les même prix que s’ils avaient à débourser pour un agent immobilier.
Je sais que les agents ont mauvaise réputation mais que fait-on des proprios qui font n’importe quoi? Allons-nous finalement exiger une imputabilité en matière de transaction immobilière comme les agents et courtiers ont depuis toujours? Y a-t’il un seul autre groupe qui est non seulement responsable pour la légalité des ententes pré-notariées mais qui doit en plus prouver ses dires par des études de comparables écrites? Enfin, voilà pour ma montée de lait. Une chance qu’il y a des gens qui désirent partager les responsabilités de la vente de leur propriété afin d’obtenir ce qui se fait de mieux et de ne pas être seuls à porter la charge légale et financière. Heureusement qu’il y a nos clients satisfaits, des gens qui en ont assez à abattre leur propre boulot exigeant dans le jour et qu’ils ne veulent pas en plus avoir à se préoccuper de savoir si le texte de la contre-proposition a été rédigée avec les bons articles de la loi ou encore que le financement de l’acheteur ne sera pas un problème. Heureusement qu’il y a des consommateurs de services de courtage qui ont compris.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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2010-02-11T04:38:00.000-08:00

Le 11 février 2010.

J’ai le goût de dire ceci. Plus que jamais vous devez choisir les propriétés que vous voulez visiter en fonction de votre budget car il n’y a presque plus de négociation possible.
Je m’explique. Si vous choisissez une maison dont le prix demandé est 300,000$ et que vous croyez la négocier à 275,0000$ alors vous aurez de grandes difficultés et vous serez probablement déçu. Ce marché vous enlève la marge de négociation à laquelle on s’attend d’habitude. Il n’y a pas grand-chose à ajouter. C’est un marché de vendeur. Si le prix est raisonnablement justifié, le vendeur pourra s’attendre à vendre très près du prix demandé.
Alors choisissez bien vos batailles, vous n’aurez pas deux occasions de faire une bonne première impression.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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En parlant de rémunération de l’agent.

2010-02-10T05:29:00.000-08:00

Le 10 février 2010

Il y a beaucoup d’erreurs dans la façon que le public perçoit la rémunération d’un agent immobilier. Faisons les corrections. D’abord les agents ne reçoivent aucun salaire de base. La rémunération provient uniquement d’une vente de propriété, après que le ou la notaire complète l’enregistrement des titres de la transaction à la municipalité. De plus, c’est le courtier qui reçoit la rémunération. L’agent reçoit la part prévue au contrat avec le courtier.
N’ayant pas de salaire, l’agent n’a pas droit à l’assurance chômage, n’a pas de congé rémunéré ni d‘assurance-emploi à moins qu’il ou elle ne l’achète privément. L’agent paie toutes ses dépenses de publicité, de bureau, et toute sa documentation. L’agent immobilier est travailleur autonome et probablement ne voudra jamais changer la nature de son emploi. Mais parfois, la réalité du marché rend la démarche plus difficile qu’à l’habitude.
Si on calcule les heures qu’un agent à succès moyen consacre à son emploi (imaginons facilement que l’agent doit prévoir être disponible les weekends en plus de la semaine, qu’il ou elle reçoit des appels entre 8 et 22 heures, que l’administration de ses dossiers demandent en moyenne 4 heures par transaction, que plusieurs heures additionnelles sont consacrées aux conditions des promesses d’achat telles les inspections en bâtiment , la lecture des documents de co-propriété et l’interprétation de ces documents auprès des acheteurs, de l’obtention des prêts hypothécaires avec les visites d’évaluateurs, etc…. nous pouvons conclure qu’une transaction moyenne à Montréal équivaut approximativement à un salaire 33.33$ heure soit moins que votre mécano du coin. Quand on prend le temps d’y penser…….

En avant les braves!

Carol Jarry
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2010-02-09T07:03:00.000-08:00

Le 9 février 2010

Avez-vous remarquez que le marché est fou? Si vous magasinez des propriétés sur l’ile de Montréal depuis quelques semaines vous avez sans aucun doute senti la pression. Nous battrons certainement des records de rapidité de vente et de hausse de prix encore ce printemps. Beaucoup de pression sur les acheteurs. Beaucoup de travail pour les agents. Imaginez que si pour chaque propriété il y a 4, 5 ou 6 offres ( une situation fréquente de nos jours) il y aura un seul agent qui sera rémunéré pour son travail car il y aura une seule promesse d’achat qui sera finalisée. De là l’importance pour l’agent collaborateur ( l’agent qui représente l’acheteur dans une transaction) de faire une bonne recherche de marché afin de recommander la meilleure stratégie.
Toutefois, malgré la frénésie du marché, vous aurez toujours l’opportunité de vérifier la qualité de l’immeuble avec une clause d’inspection du bâtiment. Si votre crédit est pré-approuvé, fournissez une preuve de pré-qualification hypothécaire à votre agent. Les vendeurs préfèrent accepter une offre d’un acheteur qui a déjà obtenu son étude de crédit. Et soyez disponibles…les visites sont importantes et vous déciderez peut-être de faire une offre dès votre sortie de l’immeuble.
Ce n’est pas facile c’est certain mais nous avons déjà connu un marché comme celui-là alors que les taux hypothécaires étaient autour de 8%.
En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Comment améliorer un bail? Ajoutez-y des règlements.

2010-02-08T04:27:00.000-08:00

Le 8 février 2010

Aux propriétaires d’immeubles à revenus; savez-vous que vous pouvez ajouter une feuille de règlements au bail que vous signez avec les locataires? Regardez le bail, page 3 je crois, c’est même prévu dans le bail par la Régie du Logement. Trop peu de proprios s’occupent de préparer, ajouter et expliquer des règlements maisons qui facilitent de façon importante la gestion des logements loués et la qualité de vie que tous partagent. Dans ces règlements, vous pouvez prévoir des clauses qui ajoutent des frais en cas de retard de paiement, des clauses punitives en cas de bruit excessif ou de nuisance par les animaux. Vous pouvez permettre ou restreindre l’accès aux espaces extérieurs de façon plus précise et tant d’autres clauses qui vous facilitent la coopération et le partage des lieux entre les locataires et avec vous. Avec une feuille de règlements que vous ajoutez en annexe au bail vous aurez plus de munitions si jamais vous devez vous adresser à la Régie du Logement pour un recours contre retard ou absence de paiement de loyer ou tout autre problème qui pourrait se présenter à vous. Vous allez également améliorer la qualité des gens qui louent chez vous parce que vous aurez mis carte sur table dès le départ.
En résumé, n’hésitez pas à ajouter une feuille de règlements à votre bail. Celui-ci vous aidera dans la gestion de vos logements et vos locataires apprécieront le sérieux de votre gestion.

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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2010-02-07T06:09:00.000-08:00

Le 7 février 2010

Hier soir, au Sheraton de Montréal, avait lieu le 19e Gala Performance du Réseau La Capitale où des agents de partout la province s’étaient réunis pour recevoir des trophées de distinctions pour la qualité de leur travail et les résultats qu’ils obtiennent. Les 100 meilleurs vendeurs se sont mérités des plaques et des applaudissements bien mérités tandis que les 5 meilleures équipes du Québec ont été chaudement félicitées par l’ensemble de leurs collègues dans la salle.
Ce qui a été marquant pour moi dans la soirée a été d’entendre des anecdotes comme celle de la dame qui s’est classée parmi les 100 meilleurs pendant l’année de sa grossesse. Ou l’autre, un jeune homme qui dès ses débuts se voit attitré la recrue de l’année. Et les autres gagnants que j’ai croisés durant la soirée, de tous âges et de toutes origines professionnelles, qui ont défilés devant des photographes avec leur plaque de distinction et qui ont pour langage qu’ils sont chanceux de pouvoir faire ce métier. Ceux-là même qui y mettent 7 jours semaine, 16 heures par jour, 11 mois par année. Tout vient aisément à qui travaille fort!
Ce qui est étonnant lorsqu’on entend des gens qui sont des performants dans ce métier, chez nous en tout cas, c’est la fréquence du commentaire à l’effet que des clients satisfaits sont les meilleurs références. Je sais que vous penserez que je prêche pour ma paroisse, que j’ai un parti pris pour les agents de ma bannière mais je ne suis pas obligée d’en parler. Si je n’avais pas une certaine fierté des gens qui avec qui je partage ma renommée professionnelle mon travail serait d’autant plus difficile. Je profite donc de l’occasion pour féliciter mes collègues pour leur succès, la qualité de leur efforts et surtout pour leur attitude extrêmement positive qui affecte et infecte les gens qui les entourent. Bravo à tous et toutes et à l’année prochaine!

Carol Jarry
De l’Équipe BaroletJarry
Membre des Performants.

Les acheteurs et les frais d’acquisition

2010-02-06T04:48:00.000-08:00

Le 6 février 2010

Voici un résumé de vos frais lorsque vous achetez une propriété :

a) Les frais de notaire. À Montréal ces frais se situent entre 800.00$ et 1,500.00$. Attention, il arrive qu’avec une soumission basse citée par un bureau de notaire que des frais additionnels s’ajoutent en cours de route, tels que frais d’enregistrement des titres ou autre. Toutefois, pour la plupart des bureaux de la région métropolitaine, les prix cités incluent généralement l’ensemble de tous les frais plus taxes.

b) Les frais d’évaluation bancaire : généralement de l’ordre de 250$ si ils vous sont chargés. Si vous achetez une propriété à revenus des charges supplémentaires ‘par porte’ peuvent être ajoutées.

c) Si le financement est assuré par la SCHL, il y aura la taxe sur la prime qui, au contraire de la prime elle-même qui peut être ajoutée sur le montant de l’hypothèque, doit être payée à l’institution financière. Une taxe de 9% du montant de la prime car c’est une taxe d’assurance.

d) Les frais d’inspection en bâtiment : entre 500 et 800$ plus taxes.

e) Les frais d’ajustements des taxes foncières : ce que le vendeur a déjà payé en taxes municipales et scolaires pour la période où il ne sera plus propriétaire : ex. vous devenez proprio le 15 juin’10. Si les taxes municipales, calculées du 1er janvier au 31 décembre, ont été payées pour l’année vous devrez rembourser au vendeur la différence entre le 15 juin et le 31 décembre. Pour ce qui est des taxes scolaires, vous devrez lui rembourser le montant entre le 15 juin et le 30 juin de la même année. Les taxes scolaires sont calculées comme une année scolaire soit du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.

f) La taxe de bienvenue. Voir carnet du 31 janvier 2010.

g) Les coûts du remplissage de l’huile lorsque le bâtiment est chauffé à l’huile. La seule façon de savoir combien il y a d’huile dans le réservoir est de le remplir. Donc l’acheteur doit rembourser le vendeur pour le remplissage. Il est d’usage de laisser ‘en don’ ce qu’il y restait avant le remplissage car on ne peut savoir avec exactitude combien il y en avait au moment précis de la transaction.

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Ah, vendredi….congé!

2010-02-05T04:06:00.000-08:00

Le 5 février 2010

Ce matin, je n’aurai qu’à vérifier les nouveautés de la journée, écrire et poster les 200 enveloppes de publipostage, organiser et réserver les visites de samedi et dimanche, faire la préparation de ma présentation d’offre d’achat de demain, appeler les 2 clients qui veulent vendre pour prendre rendez-vous, compléter et remettre mes 2 dossiers de vente de cette semaine à la secrétaire.
Mais je finirai tôt, vers 14 hres et je ferai le tout en jeans. C’est bon…..

Bonne journée à tous

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire

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Erreurs de Rénovations!

2010-02-04T03:48:00.000-08:00

Le 4 février 2010

Hier soir, j’ai visité des propriétés de type duplex-triplex avec des acheteurs. L’une de ces maisons, un gros duplex, promettait beaucoup mais lors de la visite nous nous sommes aperçus d’une erreur de rénovation malheureuse qui pourrait s’avérer coûteuse. Pour résumé, le vendeur avait remplacé tout le système de chauffage central à eau chaude par des radiateurs électriques de type convectairs. Certes ces appareils sont beaux et très efficaces en n’importe quelles des circonstances. Dans ce cas-ci toutefois, le système d’origine était constitué d’un réseau d’eau chaude serpentant le bâtiment afin d’alimenter des radiateurs dans chaque pièces du rdc. Lorsque l’eau était poussée dans les tuyaux, soit par gravité soit par pompe, la chaleur transportée agissait sur l’ensemble du réseau et de l’immeuble incluant le sous-sol, une cave de ciment de plus de 7 pieds de haut. La chaleur se répartissait plus ou moins uniformément dans l’espace et participait au maintien d’une température ambiante agréable même durant les périodes les plus froides et même dans le sous-sol protégeant ainsi la fondation du gel.
Le vendeur aurait dû remplacer un vieille fournaise par une nouvelle, soit au gaz soit électrique. Il aurait dû garder ses tuyaux parce que l’immeuble a été conçu de cette façon avec ce type de chauffage ‘radiant’ et que maintenant il lui en coûtera cher de chauffer avec des unités de chauffage d’appoint qui n’arriveront pas à compenser pour le manque à gagner et, avec le temps, le risque sera d’affecter la qualité de la fondation qui sera, à l’avenir, vulnérable au gel-dégel.
Il y a des raisons derrières les choix qui avaient été faits dans le passé pour nos vieilles maisons et il faut certainement réfléchir avant de se lancer dans des rénovations importantes comme le chauffage d’un bâtiment. Toutes les modernités ne sont pas toujours les meilleurs choix. Aujourd’hui, le propriétaire, au lieu d’augmenter la valeur de sa propriété, a en effet affecté la nature de l’investissement que l’acheteur devra faire afin de corriger une faute importante de l’immeuble. Dommage!

En avant les braves! (mais pas n’importe comment!)

Carol Jarry
agent immobilier agrée et gestonnaire
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2010-02-03T04:27:00.000-08:00

Le 3 février 2010

Confier sa propriété à une équipe d’agents….mais pas n’importe laquelle.

Une équipe est par définition, l’union des forces de plusieurs personnes. La synergie d’une équipe est tissée et engendrée par les personnalités de ses membres. Bien sûr, un vendeur choisira une équipe pour son expertise, comptabilisant les années d’expérience de deux agents, comme nous, actives depuis 18 années chacun. Il est évident que le vécu professionnel de cette équipe viendra le rassurer. On peut facilement imaginer le nombre imposant de transactions générées, tous les scénarios de négociations possibles et impossibles vécus par cette équipe ! On peut comptabiliser le les propriétés visitées et les vendues, les contacts personnels et professionnels. On peut aussi constater la force et la ténacité de l’équipe en évaluant les types de marchés différents à travers lesquels ils sont passés …..De récession en inflation, de marché d’acheteurs à marché de vendeurs en passant par une bulle qui n’en était pas une.
L’expertise est un gage de résultat mais sans les qualités humaines l’expérience vécue est vide et inutile. Un bon agent aime les gens, foncièrement. Il aime servir, il aime communiquer. Deux bons agents doublent et complètent les qualités nécessaires, surtout lorsque les personnalités sont différentes. Imaginez la palette complète d’aptitudes et d’intérêts de deux personnes différentes travaillant ensemble dans la même direction. Je l’ai vécu à maintes reprises. Deux points de vue différents, deux manières de trouver des solutions créatives pour nos clients. La richesse d’une équipe gagnante est incontestablement dans la diversité de ses membres. Tel type de personnalité s’associera intuitivement au membre avec qui il a des atomes crochus et tout se déroulera aisément, comme par magie.

La force d’une équipe c’est aussi une disponibilité accrue, une façon plus large de voir les choses et un rayonnement qui déborde au-delà des attentes ! Cette force, nous vous l’offrons, depuis 1991!

D’un pas commun,

Ginette Barolet
Agent immobilier affilié

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Bonne Chandeleur !

2010-02-02T04:10:00.000-08:00

Le 2 février 2010…
Vous souveniez-vous de l’origine de la Chandeleur? Moi pas, alors j’ai cherché et voici ce que j’ai trouvé.
Du site internet : momes.net

Entre temps, une autre tradition a vu le jour : celle des crêpes. Cette tradition se rapporte à un mythe lointain selon lequel si on ne faisait pas de crêpes le jour de la chandeleur, le blé serait carié pour l’année. On dit d’ailleurs :
Si point ne veut de blé charbonneux
Mange des crêpes à la Chandeleur
D’ailleurs, en faisant les crêpes, il faut respecter une autre coutume, celle de la pièce d’or. En effet, les paysans faisaient sauter la première crêpe avec la main droite tout en tenant une pièce d’or dans la main gauche. Ensuite, la pièce d’or était enroulée dans la crêpe avant d’être portée en procession par toute la famille jusque dans la chambre où on la déposait en haut de l’armoire jusqu’à l’année suivante. On récupérait alors les débris de la crêpe de l’an passé pour donner la pièce d’or au premier pauvre venu.
Si tous ces rites étaient respectés, la famille était assurée d’avoir de l’argent toute l’année.
Celui qui retourne sa crêpe avec adresse, qui ne la laisse pas tomber à terre ou qui ne la rattrape pas sous la forme navrante de quelque linge fripé, celui-là aura du bonheur jusqu'à la Chandeleur prochaine.

Avec le marché de fou que nous connaissons, revenons à des coutumes ancestrales pour raviver notre chance et bonne fortune, faisons des crêpes et donnons un dollar à un passant!

En avant les braves!
Carol Jarry
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2010-02-01T05:26:00.000-08:00

En ce premier jour du mois, ainsi que pour tous les premiers du mois à venir, je vous ferai le tableau des ventes des quartiers Le Plateau, Rosemont et Villeray. Nous compterons le nombre de condos (ou co-propriété), de duplex et triplex ainsi que des unifamiliales vendus durant le mois précédent avec le prix moyen de chacune de ces catégories pour la même période. Donc, du 1er janvier au 31 janvier 2010 :*
Le Plateau.....50 Condos …………...pour une moyenne de
310,633$
……………………… 9duplex-triplex……pour une moyenne de 540,722$
………………………. 3unifamiliales……. .pour une moyenne de 510,833$
Rosemont : 9 condos………………...pour une moyenne de
265,043$
…………………… 13 duplex-triplex……..pour une moyenne de 413,538$
…………………… 2 unifamiliales…..…….pour une moyenne de 426,500$
Villeray…… …..9 condos …………………pour une moyenne de 271,333$
…………………… 15 duplex-triplex…..…..pour une moyenne de 341,967$
………………….. 1 unifamiliale………..…..pour june moyenne de 245,000$
*Les analyses comparatives avec le mois précédent pourront commencer le mois prochain.
De cette façon, nous pourrons suivre ensemble l’évolution du marché dans ces secteurs et ainsi faciliter votre prise de décision soit pour acheter, soit pour vendre. Car, comme vous vous en doutez maintenant, un marché immobilier actif est signe de santé économique.
En avant les braves!
Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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Taxe de Bienvenue!

2010-01-31T05:35:00.001-08:00

Le 31 janvier 2010

Non ce n’est pas un mythe urbain, la taxe de ‘Bienvenue’ est en fait une taxe sur les mutations immobilières au Québec. On réfère à la taxe de Bienvenue à cause du ministre québécois, le juge Bienvenue, au cabinet de Robert Bourassa de 1971 à 1976 et qui, en tant que ministre des finances, instaura une taxe sur les mutations soit disant pour payer les frais de modifications des registres municipaux et provinciaux concernant les propriétés vendues. Elle se calcule de la façon suivante :
De 0$ à 50,000$ x .5%
De 50,001$ à 250,000$ x 1%
Et 250,001$ et plus x1.5$.
Ce calcul est fait soit à partir du prix de vente ou soit à partir de l’évaluation foncière, la plus élevée des deux. Hors, de nos jours, les sommes perçues par les gestionnaires s’élèvent souvent à de très hauts sommets et parfois même viennent égrainer les sommes requises pour la mise de fond nécessaire à l’acquisition d’une propriété! Et çà c’est parce à l’époque les valeurs des transactions étaient telles qu’une propriété vendue au dessus de 250,000$ était un objet de luxe, une propriété de prestige en somme. Charger 1.5% constituait une taxe de luxe. Aujourd’hui, rares sont les maisons qui se vendent en bas de 250,000$ mais aucune modification n’a été apportée au calcul. À preuve que lorsqu’une taxe est mise en place il est très difficile de la changer plus tard.
En avant les braves!
Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe BaroletJarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.

Qu’est-ce qu’une évaluation par comparables?

2010-01-30T05:03:00.000-08:00

Le 30 janvier 2010

Lorsque qu’un ou une propriétaire désire connaître la valeur la plus probable de sa maison il ou elle peut demander une évaluation de sa propriété. Il s’agit d’une ‘opinion de la valeur marchande d’une propriété dans un secteur donné à une période donnée’. On comprend bien qu’un secteur se compare parfois difficilement avec certains autres et que dans une longue période, soit de plusieurs mois, la valeur peut être influencée dans le temps par les impondérables économiques.
Un agent immobilier procède exactement de la même façon qu’un évaluateur agréé.
Un évaluateur agréé utilise trois méthodes de calcul pour trouver une valeur moyenne d’une propriété; l’étude des revenus générés par l’immeuble en fonction d’un ratio de rentabilité, une étude du coût de re-contruction, en cas de destruction par feu par exemple, pour les fins d’assurances et la méthode de comparables pour tenter de cerner ce qu’un acheteur type accepterait de payer pour la maison en question. Cette dernière méthode s’appelle la méthode par comparables. Les comparables étudiés doivent être situés dans le même secteur et avoir le même type d’architecture, condo pour condo, duplex pour duplex, etc. De plus, l’étude devra inclure des comparables de propriétés vendues récemment, des propriétés en vente au moment de l’étude (les compétiteurs) ainsi que des propriétés qui n’auraient pas été vendues (des contrats expirés). À la suite d’ajustements apportés aux calculs des différences et similarités des propriétés étudiées avec le sujet comparé ( votre propriété) et la moyenne établie avec les autres méthodes décrites plus haut, l’évaluateur émet une opinion de la valeur marchande. Remarquez ici le mot opinion. Il est important car c’est tout ce qu’un humain peut faire, c’est à dire émettre une opinion la plus informée qui soit. L’agent immobilier procède avec les mêmes outils et fait les mêmes analyses à l’exception du calcul de la valeur de re-construction. La différence est que l’agent doit prouver par une vente l’opinion qu’il ou elle aura émise!Le mot final de la valeur de votre propriété demeure aujourd’hui et pour toujours ce qu’un acheteur aura payé pour votre propriété lorsque celle-ci sera vendue dans un contexte normal et ordinaire du marché.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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2010-01-29T05:05:00.000-08:00

Le 29 janvier 2010
D’ abord correction du 27 janvier 2010, la mise de fond requise pour l’indivision est de 20% et non pas 25%, un ajustement fait déjà depuis 2 ou 3 ans et qui ne me rentre pas en tête! Désolée pour l’erreur.

Rubrique d’aujourd’hui : les quartiers en effervescences.

Je crois que les prochains quartiers à vivre une augmentation d’activité immobilière et à répondre aux besoins de la clientèle acheteurs son, Verdun, Mercier &.... Tétreauville! Au bout de la ligne verte du métro de Montréal. Je vous entends : ‘c’est au bout du monde, es-tu malade?!’
Hier soir mes clients ont trouvé une superbe petite maison dans un état impeccable, à manger par terre, 3 chambres + sous-sol fini de qualité incroyable, frais et rénové comme un logement, grande cour avec stationnement pour un prix qui rappelle ceux du Plateau d’il y a 10 ans. Je vous dirai combien a été le prix d’entente une fois que les conditions seront levées.
Alors pour ceux et celles qui ont l’aventure dans le sang, à l’est de Rosemont, ce secteur offre des quartiers de vie et des bâtiments surprenants.
Faut aller voir…..
C’est tout pour aujourd’hui, bonne journée.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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2010-01-28T04:32:00.000-08:00

Le 28 janvier 2010

Les hommes sont de Mars et les femmes de Vénus vous dites?

Voici un autre exemple de perception différentielle entre nous. J’ai reçu, depuis la parution de ce carnet quotidien, plusieurs commentaires. Ces commentaires sont généreux et toujours intéressants mais il y est devenu évident qu’il y a une différence dans la façon que les lecteurs perçoivent la présentation du blog. Il s’agit de l’inversé vidéo du texte soit des lettres blanches sur fond noir. Ceux qui sont dérangés par cette présentation ont été exclusivement des hommes tandis que les femmes ne l’ont pas mentionné, du tout. Je n’ai aucune opinion sur le pourquoi ou comment mais il serait intéressant d’avoir l’interprétation de spécialistes qui voudraient se prononcer sur ce phénomène. Alors, afin d’être juste pour tous, à compter de février j’alternerai la présentation afin de plaire aux sensibilités visuelles de mes fidèles lecteurs et lectrices. Après tout vous le méritez bien!

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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2010-01-27T04:57:00.001-08:00

Le 27 Janvier 2010

Condo vs co-propriété. Est-ce un combat juste et équitable?

D’abord un résumé de ce qu’est un condo divis, soit une propriété détenue en co-propriété dans laquelle se trouve une partie privative à usage exclusif et une ou des parties communes à usage commun. Voilà pour les grandes lignes. Ce type de propriété possède son propre cadastre, comme un bungalow par exemple, donc ses propres comptes de taxes municipales et scolaires. Il n’y pas, généralement, de restriction pour la vente de l’immeuble et l’acheteur peut acheter avec un minimum de 5% de mise de fonds et financer l’acquisition avec une hypothèque à l’institution de son choix. Une co-propriété indivis à responsabilité limitée est la version mise à jour de la co-propriété traditionnelle avec les avantages que vous obtenez une gestion de votre compte hypothécaire de façon indépendante de vos co-propriétaires. J’explique. Avant la mise à jour, une co-propriété indivis signifiait que si, par exemple, vous et moi achetions un duplex ensemble nous serions conjointement et solidairement responsable de l’hypothèque. Je ne paie pas, vous devez payer à ma place. Pas très pratique. Par contre, nous partageons le même compte de taxes foncières dont l’évaluation est établie sur le duplex au complet et non pas par unité d’habitation. Une économie généralement assez importante. La version améliorée de ce genre d’habitation s’est fait par le biais de nouveaux produits hypothécaires qui répondent mieux aux besoins des acheteurs. Une co-propriété indivis à responsabilité limitée implique que vous et moi, dans notre exemple plus haut, partageons la même institution financière mais avons une gestion indépendante de notre montant d’hypothèque, de la fréquence des paiements, du taux d’intérêts et de l’amortissement. Je ne paie pas, vous n’êtes pas responsable de mes paiements ! Nous continuons de partager le même compte de taxes foncières et le même cadastre mais nous avons plus de quiétude d’esprit. Les conventions de co-propriété ( les règlements de la co-propriété) sont pareils à la différence que vous ne pourrez louer votre logement (créer un bail). Le 25 % de mise de fond s’applique autant en traditionnelle qu’en responsabilité limitée. Il y a certaines subtilités qui s’ajoutent mais il y a tellement d’avantages à cette forme de détention de propriété que vous en trouverez de plus en plus sur le marché.

En avant les braves!

Carol Jarry Agent immobilier agréé et gestionnaire

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L'inspection en bâtiment

2010-01-26T04:11:00.000-08:00

Le 26 janvier 2010

Vous avez fait une promesse d’achat qui a été acceptée, finalement. Bravo! Maintenant commencent les vrais devoirs. Il vous faudra probablement réserver une inspection en bâtiment telle que stipulée à l’article B.2 .4 de votre annexe à la promesse d’achat.
Malgré le fait qu’une inspection en bâtiment ne vous protège pas nécessairement plus advenant un recours en vice caché que si vous en aviez pas fait il va sans dire qu’une bonne inspection vous révèlera des informations difficilement vérifiables autrement. Un inspecteur en bâtiment doit posséder une assurance erreur et omission afin de vous être utile si jamais il ou elle se trompe. Les gens qui possèdent cette assurance, comme des ingénieurs, des architectes ou les membres de l’ordre des Inspecteurs en Bâtiment du Québec, sont les plus souvent recommandés par les courtiers. D’ailleurs, à ce sujet, l’agent ne peut vous diriger vers un inspecteur spécifique sans se placer dans une situation de conflit d’intérêts. C’est donc pour cette raison que vous aurez une liste de recommandations. Le point le plus important d’une inspection est de se rappeler que celle-ci sert à identifier trois catégories :
Les améliorations à apporter : Je dis souvent à mes nouveaux-acheteurs ‘vous voulez restés occupés? Achetez un immeuble.’ Peu importe le type de maison que vous achèterez il y aura toujours quelques chose de mieux à faire. Ce type d’investissement appartient aux futurs propriétaires, c.a.d. vous.

Les entretiens : à toutes les années, que dis-je les mois, il y a des attentions particulières à apporter au bâtiment en entretien. Sinon, il y a dégradation et usure (de toute façon il y a usure!) Çà aussi çà appartient au futur acheteur que d’entretenir son investissement.

Les réparations : à mon avis voici le poste de dépenses qui appartient au vendeur. Si, lors de la mise en marché de la propriété il y a un ou des éléments qui demandent une attention immédiate( réparation) sans quoi il pourrait y avoir une dégradation accélérée de l’immeuble alors là je réfère au vendeur pour faire la correction avant la signature de l’acte de vente ou pour réduire le prix de façon à ce que l’acheteur puisse assumer ces frais. C’est à cette étape qu’il vous sera requis de remettre au vendeur une copie du rapport d’inspection.

Malgré la légende urbaine les recours en vice caché ne font pas rage à Montréal comparativement à la quantité importante de transactions qui se sont complétées depuis les années. L’inspection en bâtiment est fort utile pour identifier des éléments qui pourraient être améliorés dans un immeuble tout en soulignant que les vieilles maisons sont comme nous, elles peuvent subirent le ‘face-lift’ mais çà paraîtra toujours un peu qu’elle n’est plus jeune!

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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2010-01-25T04:35:00.001-08:00

Le 25 janvier 2010
Lundi matin, lendemain d’un weekend de fou. Ce qui se passe avec le marché immobilier de Montréal est…difficile….Je m’explique mais d’abord laissez-moi vous parler des visites que nous avons fait. Pour une propriété que nous avons à vendre, en une seule journée nous avons eu 20 visiteurs, des rendez-vous au 15 minutes, pour un condo, 2e de duplex, en partie à rénover mais en bonne condition et bien situé. Avec des acheteurs, j’ai visité un duplex converti en cottage, maison de ville sur 2 étages avec sous-sol semi-fini. Sur ce duplex, de samedi à dimanche, il y eu autour de 40 visiteurs. Le duplex demande certains travaux de finition esthétique, il est sur une rue relativement bien située et il semble en bonne condition. En sa faveur, c’est une unifamiliale, avec grande cour côté ouest, sous-sol, et stationnement. Dans les deux cas, le prix demandé ést justifié par des études de comparables bien préparés et documentés. Alors pourquoi cette réponse, cette quantité déséquilibrée d’acheteurs. Est-ce que les taux d’intérêts très bas expliquent à eux seuls cette disparité entre le nombre de maisons disponibles et le nombre de gens qui veulent acheter? Ou est-ce également un problème de planification urbaine dans la construction, l’effet d’une concentration de condos types en trop grand nombre et pour lesquels la demande est, j’ose dire, ordinaire. Si des gens comme mes clients qui veulent vendre leur propriété pour changer de type de maison ne peuvent trouver ce qu’ils recherchent ils ne pourront mettre en vente leur propre maison pour laquelle il y a une forte demande.
Le cercle vicieux, à Montréal nous en sommes là. Comment faire une brèche dans le cul de sac où on se trouvent tous. Comment ouvrir la valve et mettre sur le marché des produits que les gens recherchent. Hors, puisque les gens recherchent surtout des produits usagés mais rénovés, à cause de leur charme et leur cachet, il sera difficile de demandé aux entrepreneurs en construction de construire du vieux de qualité! Et ils me disent que ce ne serait de toute façon pas suffisamment rentable que de construire une unifamiliale sur un terrain qui pourrait en recevoir 8. Alors je vois le problème autrement. Je pense que l’immobilier de Montréal a gradué depuis quelques années au stade du ‘European Dream’ ( Comme le American Dream version vieille Europe). Il y a 20 ans on se contentait de mettre la main sur un immeuble pour investissement, pour cesser d’être locataire, pour nous assurer d’un revenu supplémentaire, pour pratiquer nos talents de bricoleur-rénovateur. Cette génération veut maintenant autre chose. Elle désire grand, solide, la tranquilité (insonorisé) l’indépendance! Un produit disponible en banlieue. Mais qui veut perdre les avantages de vivre proche du centre? Pour les plus jeunes, les critères sont espace, qualité, pas de rénos à faire, possibilité d’expansion (enfants à venir) pas de charges administratives (pas de locataires à problème). Nos plex, en général, si ils sont rénovés commencent à dépasser les 600,000$.! Ce n’est plus le même environnement immobilier mais on continue d’y appliquer les vieux critères. Va falloir trouver une solution car je crois que nous toucherons le mur de façon importante bientôt, à moins que les propriétaires actuels ne décident tous d’aller vivre à Chibougamau. Ce qui serait étonnant!
En avant les braves!
Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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Calcul de gain en capital

2010-01-24T04:00:00.000-08:00

Le 24 janvier 2010
Si vous possédez un immeuble à revenus, savez-vous comment calculer votre gain en capital? Moi je ne savais pas, jusqu’à ce que je vende ma propriété et ce malgré des cours en gestion. Pour une raison fort simple, chaque propriétaire a sa propre historique de déductions des dépenses sur son immeuble.
Je peux toutefois vous guider dans le processus avec les points suivants :
Sont déductibles de votre revenu imposable les frais suivants :
Frais d’achat de votre propriété : Frais de notaire à l’achat
Taxe de Bienvenue( Mutation)
Frais d’évaluation bancaire
Frais de vente de votre propriété : Frais de courtage
Frais de certificat de localisation
Frais de notaire (s’il y en a)
Frais de comptable pour le rapport
Frais d’occupation des lieux avant la vente ( compensation pour l’occupation des lieux par le vendeur jusqu’à la prise de possession par l’acheteur)
Frais bancaires
Et voici où çà devient complexe : avez-vous, lors de la possession de votre immeuble, demandé des déductions en amortissement? Des rénos. déduites sur une ou plusieurs années, des paiements forfaitaires d’hypothèque? Ces questions, et bien d’autres, peuvent être répondues par un ou une fiscaliste ou comptable spécialiste en immobilier. Contacter ces gens avant la vente de sa propriété est une très bonne idée car les agents ne peuvent entrer en détails dans ce calcul.
Alors si vos pensez vendre cette année, prenez de l’avance, contactez votre comptable!
En avant les braves!
Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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2010-01-23T04:16:00.000-08:00

Le 23 janvier 2010
Aujourd’hui, une de mes clientes m’a dit qu’à Sherbrooke un porte-parole de la Régie du Logement aurait avisé les locataires de ne pas accepter une augmentation de loyer de la part des propriétaires parce qu’à Sherbrooke, cette année, il y a eu réduction des taxes foncières. Je voudrais dès le départ préciser que je ne suis pas pour les augmentations injustifiées et que je suis consciente que les salaires n’ont pas suivis l’augmentation du fardeau d’endettement des gens. Mais que fait-on du fardeau des propriétaires ? Faisons le point sur certaines distinctions. Tout comme tous les entrepreneurs en construction ne sont pas tous des voleurs il en va de même pour les propriétaires. De plus, il y a une grande distinction à faire dans le type de bâtiment à revenus étudiés. La différence de gestion et d’impact sur le revenu qu’impose un duplex versus un 12 logements est très grande, assez pour appartenir à une classe de propriétés à part entière, soit la propriété à propriétaire-occupant. Une famille habite un rez de chaussé, par exemple, et loue 1,2,3 ou 4 logements, habitation résidentielle avec logements locatifs. Tout les reste, la SCHL considère être habitation de type commerciale (pour fin de financement) Alors qu’il y a 20 ans, un propriétaire achetait une maison à revenus afin d’arriver à un coût d’occupation des lieux de la moitié de sa valeur en loyer, c‘est à dire qu’on considérait normal d’acheter si on finissait par payer la moitié de ce que vaudrait le logement s’il était loué, aujourd’hui les acheteurs acceptent de payer 1/3 de plus que la valeur locative de ce même logement. Tout un changement n’est-ce pas? Ce calcul est le résultat de l’ensemble des frais pour occuper le dit logement soit capitale-intérêts, taxes, assurances. L’énergie (chauffage, hydro…) n’est pas comptabilisé à moins que le chauffage soit inclut dans les baux. Alors, à moins d’avoir habité sur une autre planète depuis 10 ans, tout le monde sait à quel point ces frais ont augmentés depuis et que les propriétaires ont plus que leur part du gâteau à payer, en plus d’y avoir injecté la totalité de leurs épargnes. À ce jour je n’ai jamais eu d’acheteur qui avait gagné la loterie. Une succession parfois, mais pas plus. Bon , je ne veux quand même pas vous tirer des larmes de compassion juste partager avec vous le fruit de mes rencontres avec des gens bien intentionnés qui veulent tout simplement vivre dans un endroit avec de la gueule. Plus souvent qu’autrement, à Montréal, les maisons avec de la gueule sont des maisons âgées avec des logements. Alors faut faire avec! Voilà pourquoi il faut engager l’aide des locataires pour aider à amortir des frais d’habitation partagés par tous. Les acheteurs assument leur choix et les locataires assument les leurs. Tous c’beau monde méritent respect et coopération. C’était la minute philosophique de la semaine, promis qu’elle ne reviendra pas trop souvent.
En avant les braves!
Carol Jarry Agent immobilier agréé et gestionnaire Les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe BaroletJarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits.

2010-01-22T05:16:00.000-08:00

Le 22 janvier 2010

La Régie du Logement a publié hier sa recommandation concernant les pourcentages d’augmentation des loyers pour l’année 2010. Pour les logis chauffés par les locataires la recommandation est de 0.8% et pour les logis chauffés par les propriétaires ce chiffre est 1%. Le porte-parole de la Régie du logement, dont je regrette d’avouer ne pas avoir pas retenu le nom, stipule toutefois que les taxes municipales et scolaires ne sont pas inclues dans le calcul de ce pourcentage. Il sera donc normal d’ajouter à l’annuité recommandée l’augmentation des ces dépenses dans le calcul final de l’augmentation demandée aux locataires. Vous trouverez une grille de calcul sur le site de la Régie du Logement. http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/calcul/calcul.asp
Afin de maintenir la valeur marchande de votre propriété à revenus, il est très important d’effectuer une augmentation des loyers à chaque année. Le rendement de l’immeuble est une des données de base dans le calcul d’achat d’un acheteur et il affecte directement sa capacité d’acheter votre propriété au prix que vous aimeriez avoir. Maintenant, advenant qu’après une étude approfondie de l’augmentation la plus justifiable pour vos logements, un locataire viendrait à vous dire qu’il ou elle ne peut payer le loyer à ce nouveau prix. Vous avez 3 choix; 1 vous vous battez à la Régie, 2 vous acceptez son refus et 3 vous calculer l’augmentation annuelle et vous lui la remettez sous forme d’amélioration de son appartement. Exemple : supposons que le loyer rapporte en 2009 : 500$. Le calcul d’augmentation pour 2010 correspond à une augmentation de 10$ soit 2% par mois. Pour 12 mois ceci correspond à 120$. Offrez-lui de payer la peinture du logis pour 120$, ou acheter un micro-ondes et changer certains éclairages. Peut importe la nature de votre entente, il est préférable de rembourser la valeur de l’augmentation mais de la voir sur le bail. Souvenez-vous que les dépenses encourues pour les logements sont déductibles de vos impôts! Ce sont les revenus officiels qui déterminent la valeur de la propriété. Attention, il ne s’agit de frauder un acheteur avec de fausses déclarations de revenus. Il s’agit plutôt d’une gestion sage de revenus locatifs afin de maintenir la valeur. Si un remboursement aux locataires est prévu dans l’année de votre disposition de l’immeuble, il vous faudra le déclarer à l’acheteur. Mais cette façon de faire est applicable dans tous les cas de gestion sans vente. Un truc appris à l’école de gestion….

En avant les braves!

Carol Jarry
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2010-01-21T04:30:00.000-08:00

Le 21 janvier 2010

Voici ce qui est apparu hier matin sur l’intranet de la Chambre Immobilière du Grand Montréal hier matin.

Le marché de la revente à Montréal tire son épingle du jeu en 2009
Le nombre de transactions conclues dans la région métropolitaine de Montréal en 2009 a augmenté de 3 % comparativement à 2008, avec 41 802 ventes.

Bonnes nouvelles n’est-ce pas? Si vous êtes vendeur, oui parce que c'est une indication que le marché est en forme. Si vous êtes acheteurs voici ce que cela indique: que le nombre de propriétés vendues a augmenté, encore. Que la quantité de produits offerts augmente, que l’offre rattrapera peut-être la demande. Intéressant n’est-ce pas? En tout les cas, on l’espère. Un marché équilibré, soit pour Montréal environ 6 ou 7 acheteurs pour chaque maison à vendre, est toujours préférable pour les acheteurs. Les vendeurs ont donc intérêt à vendre lorsque le marché est en leur faveur alors que les acheteurs se retrouvent en plus grand nombre devant leurs portes. Les intérêts sur prêts hyppothécaires, parmis les plus bas de l'histoire, invitent les acheteurs à agir dans le présent et forcent les vendeurs à réfléchir sur les opportunités à faire.
En résumé, en ce moment, c’est le temps de vendre et d’acheter! On ne voit pas çà souvent.

En avant les braves!

Carol Jarry
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2010-01-20T04:20:00.000-08:00

Le 20 janvier 2010
‘Vendre rapidement’, des mots que les vendeurs ne veulent souvent pas entendre, à tort.
Il y a depuis plusieurs années, en fait depuis que le marché est sorti de sa récession de 1991 à 1997, une impression que si une propriété se vend vite qu’elle a dû forcément ce vendre à rabais. Je ne sais pas pourquoi les gens pensent comme çà mais je me le fais dire presque chaque fois que je rencontre un vendeur alors qu’il est très astucieux de vendre rapidement et à bon prix. Une vente qui se fait dans les 30 jours après la mise en marché offre des avantages qui s’additionnent également rapidement(et je parle d’une vente ferme et finale avec les conditions toutes levées!) Par exemple; moins de visite = moins d’entretien, une impression de rapport qualité/prix avantageux une demande forte pour un bon produit, etc. La preuve se fait par l’inverse, si une propriété reste longtemps sur le marché les acheteurs ont l’impression qu’il y a un problème avec la maison ou le voisinage ou ses revenus s’il y en a et j’en passe. On réalise facilement un impact négatif d’une mauvaise mise en marché. Pourquoi donc ne pas focuser ses énergies sur une mise en marché positive. Les exemples sont partout autour de nous. Les grandes entreprises commerciales dépensent des fortunes afin de déterminer le prix le plus astucieux pour un produit afin d’obtenir le plus d’intérêt possible du public. Il est donc facile d’imaginer qu’un prix juste pour une maison aura le même effet sur les acheteurs. N’est-il donc pas le but de l’exercice? Celui de vendre à meilleur prix dans les meilleures conditions? Alors vendre rapidement n’est donc pas simplement une question de rapidité d’exécution c’est également et surtout une question de vendre stratégiquement.
Nous sommes à une époque où le Poker est plus populaire que jamais et je pense que ce jeu est fait de 50% chance et 50% de ce que tu fais avec cette chance. La même répartition peut s’appliquer sur la stratégie de vendre une maison à Montréal, ou même je soupçonne ailleurs au pays, soit 50% de préparation et 50% de savoir-faire. Tout est dans le dosage. Ce qui est garant d’une bonne vente est une excellente étude de marché, souvent appelée l’évaluation de la valeur marchande. La clef c’est çà car tout le reste découlera de cette étude cruciale à l’ensemble des gestes pour compléter la transaction. En immobilier, une vente rapide est rarement une situation décevante.
En avant les braves!
Carol Jarry
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2010-01-19T06:26:00.000-08:00

19 janvier 2010

L’implication de l’institution financière dans le processus de votre achat.

La plupart des institutions financières ne vous chargeront pas de frais d’ouverture de dossier mais pourront vous charger des frais d’évaluation de la maison que vous penser acheter, environ 250$ (+ taxes) par porte. L’évaluation faite par un(une) évaluateur agréé sous contrat avec la banque est un rapport écrit qui propose à la banque l’opinion exprimée par l’évaluateur de la propriété en question sans égard à la promesse d’achat que vous avez fait et composée d’une analyse de comparables exactement de la même façon que la méthode utilisée par l’agent immobilier. En résumé, il se pourrait que l’opinion de l’évaluateur soit inférieure au prix que vous aurez conclu avec le vendeur. C’est ce qui arrive parfois lors d’un marché fort, propice à des multi-offres dans des secteurs en demande. Un bon exemple; un duplex de qualité dans Rosemont ou le Plateau ou Villeray. De plus, l’institution financière pourrait désirer réduire son propre risque en vous demandant d’augmenter votre mise de fonds, surtout si l’évaluation est plus basse que le prix d’entente. Il devient évident alors qu’il n’y a pas qu’une seule grande vérité, un seul prix fixe qui reflète la valeur ‘x’ d’une maison. La valeur de la dite maison est fonction de l’intérêt particulier que porte un ou plusieurs acheteurs. Plus un produit est en demande……. Le reste n’est qu’académique.
Dans un prochain carnet nous parlerons de la Société Canadienne D’Hypothèque et de Logement (SCHL)

En avant les braves!

Carol Jarry
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2010-01-18T04:38:00.000-08:00

18 janvier 2010
Aujourd’hui est un jour d’angoisse car ce matin je me rends à la cour des petites créances afin de connaître le jugement d’une plainte que j’ai portée contre un inspecteur en bâtiment en 2006. Voici la courte histoire d’un petit drame pénible et coûteux.
Le 28 juin 2006, suite à l’acceptation d’une promesse d’achat pour un superbe rez-de-chaussé du Plateau où les acheteurs étaient représentés par un agent d’une autre bannière, nous nous retrouvons au jour de l’inspection en bâtiment. Pour la vérification des fondations, l’inspecteur devait accéder au sous-sol de service par une trappe au plancher du petit hall d’entrée de la maison. Une situation que nous connaissons bien dans nos vieilles maisons. L’inspection avait commencé quelques heures auparavant mais rendu à l’étape de la fondation j’ai dû m’ absenter des lieux pour aller chercher des documents pertinents qui avait été demandés .À mon retour, la porte n’était pas fermée à clef et en franchissant le seuil je me suis retrouvée devant un trou béant, je n’ai pas pu me retenir et donc j’ai piqué du nez dans le trou et j’ai heurté le pourtour du plancher de bois-franc de plein fouet. J’ai entendu le craquement des os de mes côtes et le souffle complètement coupé, je me suis retrouvée le corps à moitié dans un trou et l’autre moitié dans l’embrasure de la porte. Je crois que ce sont les gens qui accompagnaient les acheteurs qui m’ont sorti du trou, je n’en ai pas souvenir. Mais je souviens que l’adrénaline a pris le dessus et que j’ai complété l’inspection. Après, à l’hôpital, on me confirmera des lésions à la cage thoracique et une élongation de la jambe.

Voilà le résumé de l’accident. Je passe sur les conséquences de cet incident sur mes vacances estivales et sur la déception de mes proches qui comptaient sur moi. Enfin, là n’est pas le sujet de ma rubrique d’aujourd’hui. En fait, lorsque les nouvelles de mon accident se sont transmises, j’ai reçu l’appel de deux agents qui m’ont parlé d’une expérience similaire qu’ils ont vécue. Au bout de quelques jours j’avais entendu parler d’au moins trois accidents de ce genre à se produire dans des circonstances semblables, soit des chutes dans les trappes de plancher menant au sous-sol de service. J’ai rapidement conclu qu’il était nécessaire d’apporter une amélioration importante concernant la sécurité des lieux lors d’inspection en bâtiment. Souvenons-nous qu’il existe des règles de sécurité même pour les plus petits des chantiers de construction et les accès résidentiels alors pourquoi négliger ces règles de base sous prétexte que ce n’est qu’un exercice par un entrepreneur privé dans une transaction immobilière. Les assurances résidentielles n’assurent pas les acheteurs qui iraient, par exemple, sur un toit pour accompagner l’inspecteur ou qui se blesseraient lors de la descente dans un sous-sol. L’inspecteur est assuré dans l’exercice de ses fonctions, pas les acheteurs ni les agents. De plus, cet accident n’est pas couvert par la CSST car les agents sont travailleurs autonomes, sans filet de protection contre la négligence ou l’oubli.

En avant les braves! …Avec précaution !

Carol Jarry Agent immobilier agrée et gestionnaire (en pleine forme)
Les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe baroletjarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits

2010-01-17T06:03:00.000-08:00

17 janvier 2010
Un beau dimanche de janvier…..Une journée de congé pour plusieurs qui en profiteront pour pratiquer des sports d’hiver puisque cette année nous avons un bel hiver! Pour les gens qui voudront vendre leur propriété cette année toutefois, il y aurait lieu de penser à la préparer pour le marché. Je vous entends d’ici : ‘Voyons Carol, tu n’penses pas qu’y est un peu tôt pour çà?’ Et je réponds, pas vraiment! Y’a tellement de détails à prévoir pour mettre en valeur votre propriété. Est-ce que la peinture est à rafraichir? La hotte de cuisine fonctionne-t-elle adéquatement, est-elle usée et fait-elle trop de bruit? Le tapis à l’entrée a-t-il connu de meilleurs jours?
À force de vivre dedans on vient qu’on ne la voit plus. Une maison montre des signes d’usures après seulement quelques années et ces petits détails sont pourtant les premiers à affecter l’apparence de votre demeure. Éventuellement ils ont un effet négatif sur les acheteurs-potentiels. C’est pour cela qu’il en vaut la dépense d’investir pour vendre mieux. Même si pour cela il vous faut ajouter une petite somme à votre marge de crédit hypothécaire, cet investissement saura vous rapporter gros. Car l’acheteur qui aime votre maison, assez pour vous faire une offre mais qui ne la ne connait pas encore, hésitera dans sa décision et surtout voudra faire de gros ajustements de prix pour faire les travaux requis. Ces ajustements dépassent souvent les estimations préliminaires parce que l’acheteur devra en assumer les risques. ( C’est pour cette raison, en autres, qu’un nouveau type de service existe, le ‘Home-staging’, un service qui provient du développement des services immobiliers).
Alors si vous éliminez ce risque pour l’acheteur vous vendrez mieux, à meilleur prix, plus rapidement. N’oublions pas que vendre c’est plaire aux autres et assez pour que ceux-ci augmentent la dette de la maison et vous donne un surplus en poche!

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
Les opinions exprimées par l’auteur sont informelles et n’engagent en rien le courtier la Capitale du Mt-Royal, le Réseau la Capitale, l’équipe baroletjarry ni les membres de son équipe. Ces commentaires sont partagés gratuitement et ne peuvent être utilisés pour des fins de preuves ou de faits

2010-01-16T05:12:00.001-08:00

16 janvier 2010
Rubrique Sérénité GRMD (gestion des ressources pour le maintien à domicile)
Saviez-vous que, pour des personnes aînées ou en perte d’autonomie, vous pouvez obtenir les services d’une personne qui vient faire des repas, aider celle-ci à faire sa toilette, faire le ménage ou tout simplement faire un visite de courtoisie. Ces services d’entreprises privées sont disponibles si vous en avez les moyens bien sûr. En contre partie, les CSSS et les CLSC offrent des services d’évaluation d’autonomie de la personne âgée et font des recommandations auprès des membres de la famille. La popotte roulante, la visite de l’infirmière et plus encore sont disponibles sur demande auprès des ministères et leurs services aux aînés.
Toutefois, qui s’occupe de l’entretien extérieur du bâtiment, de la maintenance des éléments clés de la maison, ces mêmes éléments qui participent à la valeur marchande lors d’une négociation en vue d’une vente? Il y a un gros manque dans ce secteur d’activité et Sérénité GRMD est là pour combler ce manque. Nous pouvons ajouter des années à la vie en résidence personnelle, dans la maison! Nous pouvons recommander des travaux, les superviser et rendre compte à la famille par courriel, téléphone et même en personne. Nous pouvons assurer la sécurité dans les lieux avec un système avertisseur direct à Sérénité GRMD, 24heures, 7 jours, toute l’année.
Rester chez soi est souvent le premier choix, pour le plus longtemps possible.
Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
Sérénité GRMD et
L’Équipe Barolet Jarry
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2010-01-15T06:04:00.001-08:00

15 janvier 2010
Janvier est un mois tranquille pour ce qui a trait à l’entretien d’un immeuble. En effet, l’important a déjà été fait en préparatif pour l’hiver ou le sera à compter de la prochaine saison douce. Mais pour les bricoleurs parmi nous voici un rappel que janvier est le bon mois pour vérifier, préparer et réparer les instruments de jardinage intérieur si vous prévoyez partir des semences en février. Pour les autres, communs mortels, janvier est le mois pour changer les batteries dans les détecteurs de fumée, les lampes de poches et pour vérifier la disponibilité des huiles pour lampes. Soyons prêts pour les pannes d’électricité. Ma grand-mère Emma disait souvent, si t’es prête pour, ‘’ça arrivera pas!’’
En passant si vous chauffez à l’huile (toujours dans la perspective d’une vente au printemps) souvenez-vous que le réservoir d’huile devra être rempli la veille de la signature de la transaction chez le notaire et l’acheteur vous remboursera ce plein dans les ajustements. Puisque la plupart des réservoirs n’ont pas d’instrument de mesure précise, nous devons le calculer en fonction d’un remplissage.
En avant les braves!
Carol Jarry
Agent immobilier agrée et gestionnaire
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2010-01-14T05:37:00.000-08:00

14 janvier 2010
Aujourd’hui est un jour difficile avec la réalisation de l’horreur qui se vit en Haiti. Je suis sans mots pour décrire mes sentiments face à leurs difficultés alors je me tais. Au nom de toutes les victimes de cette dernière tragédie écologique, tragédie de plus qui s’acharne sur ce peuple éprouvé, j’offre mon silence……………..

Carol

2010-01-13T04:30:00.000-08:00

13 janvier 2010
Parlons, un peu, de nous.
L’Équipe Barolet Jarry existe depuis le 9 septembre 1991 et a commencé avec l’ouverture des portes de la succursale Plateau Mt-Royal du réseau La Capitale courtier immobilier. À l’époque, la Capitale était (et l’est d’ailleurs encore) le seul courtier à offrir des garanties aux acheteurs de propriétés, peu importe la bannière qui vendait.
Depuis 1991, nous avons complété plus de mille transactions pour un volume total de plus de 90,000,000$ (prix vendu). De ce nombre, si nous établissons une moyenne générale, ces transactions ont générés, au minimum, un million de dollars en taxe de mutation (bienvenue).
En débutant dans un marché en récession (une vraie!), nous avons exercé
un métier nécessaire, dans des quartiers encore méconnus. Nous avons aidé des clients, des amis et/ou parents à acheter ensemble parce que leur budget ne permettait pas l’acquisition d’un immeuble en solo…même lorsque les prix ressemblaient à 95,000$ pour un triplex! Souvenez-vous que les taux d’intérêts de l’époque vacillaient autour des 10 à 14%. Nous avons aidé des copropriétaires à créer et formuler des conventions de copropriété avant que celles-ci ne deviennent normalisées et homologuées par des notaires. Nous avons participé à l’élaboration de financement en matière de copropriété et nous avons conseillé les clients à obtenir une opinion de la qualité physique de l’immeuble par un expert en bâtiment, ce qui est devenu aujourd’hui un automatisme général et une industrie à part entière, soit les inspections en bâtiment.
En résumé, dans les années ’90, tout était à faire et ce fut un temps merveilleux. Grâce à nos clients fidèles et à notre souci constant d’offrir ce qui se fait de meilleur en matière de services de courtage, nous nous sommes constamment classées parmi les meilleurs de notre réseau. Merci à tous pour une belle époque de création et au plaisir de continuer à vous offrir ce que nous faisons de mieux.

En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agrée et gestionnaire

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2010-01-12T04:30:00.001-08:00

12 janvier 2010

Pour les propriétaires de logements,les duplex,triplex,quadruplex et cinqplex, voici des petits trucs qui faciliteront la vente de votre maison et qui n’a rien à voir avec la mise en marché. Je m’explique. Lorsqu’un acheteur fait une offre pour un plex, il doit faire la vérification des revenus. En fait, ce n’est pas tant l’acheteur que son institution financière qui l’exige. Le vendeur exige que l’acheteur soit pré-qualifié pour son financement et si possible en faire la preuve écrite et jusqu’à maintenant rares sont les vendeurs qui ne considèrent pas qu’un délai de 10 ou 15 jours ne soit déjà très long. Pourtant ces délais types sont très courts et pour les respecter il faut que le vendeur aide l’acheteur avec un peu de gestion de bail. Alors voici une suggestion :
1) Ayez en main une copie des baux ainsi que tout avis d’augmentation de loyer, particulièrement les plus récentes. Si vous avez fait une reconduction d’un bail depuis des années , par exemple ,en date de 1999 (déjà vu) il sera préférable d’écrire un nouveau bail avec votre locataire de longue date qui reflète le loyer actuel des lieux.
2) Ayez également une preuve de régularité de paiement. Les locataires sont ’bons’ s’ils payent dans les 10 jours, ‘très bons’ dans 3 jours et ‘excellents’ s’ils ont remis des chèques post-datés. Mais il faut du temps pour faire sortir des copies de chèques des institutions financières, plus de temps que ne l’accordent nos délais à l’offre. Et s’il n’y a pas de chèques, fournissez des reçus ou même une copie des dépôts dans votre compte de gestion. Ces détails hyper-importants permettent à l’acheteur et son institution financière de voir clairement dans la qualification du risque d’investissement. Vous savez que ces exigences existent pour les propriétés à revenus ( 6 logements et plus). Les pros le font, pourquoi pas vous?
Petits trucs.

En avant les braves!

Carol Jarry
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2010-01-11T04:32:00.000-08:00

11 janvier 2010
Futurs acheteurs : en parlant de visites !
Lorsque vous désirez visiter une propriété et que vous en avez fait la demande auprès de votre agent, vous recevrez dans un délai, le plus court possible, une confirmation et vous voilà parti pour une grande aventure. Voici ce qui vous attend lors des visites : la question la plus importante : aimez-vous çà?
Je sais que cette remarque semble superflue et artificielle mais pourtant au moment d’une première visite des lieux voilà la seule question qui doit exister dans un marché normal. Pourquoi? Parce que sans cette réflexion archi-basic, comme disent les chinois, il n’y a pas de nécessité d’aller plus loin. Si la maison vous plait, l’agent peut alors passer en mode 'questions techniques'. Souvenez-vous que vous détenez beaucoup d’infos avec la fiche MLS de la propriété. Votre inspecteur vous aidera à répondre aux questions techniques du bâtiment et le formulaire de la promesse d’achat servira à vérifier les autres éléments d’une bonne transaction. Comment alors partager avec vous l’importance d’une attitude positive lors d’une visite de maison particulièrement si les vendeurs sont présents. Combien de fois j’ai entendu des vendeurs annoncer clairement leur préférence à négocier avec tel ou tel couple parce qu’ils avaient aimé leur façon d’être. Même qu’il est arrivé l’an dernier, lors d’une négociation à multi-offres, que l’agent-inscripteur a déclaré aux négociateurs perdants que ’la vendeuse avait préféré ce client là même si son offre était moins bonne que celles des autres!'.
Alors accrochez-vous un sourire même si la maison ne convient pas tout-à-fait et discutez des pourquois avec votre agent à la sortie, ajustez vos critères de recherche et revisitez les ajustements. On n’sait jamais, peut-être y aura-t-il lieu d’y revenir.

En avant les braves!
Carol Jarry
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2010-01-10T05:30:00.000-08:00

10 janvier 2010
Avant-hier je parlais de secteurs…donc
En parlant de secteur saviez-vous qu’avant que le McDonald’s ne s’installe coin Mont-Royal et Papineau, sur le Plateau, il y avait un magasin que les plus vieux d’entre-nous connaissaient sous l’appellation ‘5-10-15 cents’ ou le Woolworth. Dans ce magasin, on y retrouvait un resto, plutôt comptoir-lunch, où ils servaient la plus merveilleuse tarte au coconut jamais faite de ce côté-ci du Pacifique. Il y avait également une tarte au citron garnie de la plus haute et la plus majestueuse meringue, avec des pics qui pouvaient résister à une détonation nucléaire. Il va sans dire que nous n’avions pas les mêmes préoccupations culinaires à l’époque. Le sucre, les produits synthétiques de préservation, la couleur artificielle, rien ne nous inquiétait et lorsque je sortais faire des courses avec ma grand-mère sur la belle rue Mont-Royal par un beau samedi ensoleillé, un de nos doux plaisirs était de s’arrêter manger un hot-dog bien toasté, un thé pour elle et un coke pour moi, pour finir ce repas gastronomique hebdomadaire avec le choix d’une de ces délicieuses et invitantes tartes. Les fruits et légumes seraient bien assez vite au rendez-vous pour tous les autres repas que maman supervisait.
Aujourd’hui je suis comme bien d’autres avec mes choix alimentaires et grâce au temps et aux nombreuses influences culinaires que nous avons eues au fil des ans par les talentueux chefs de toutes origines qui partagent avec nous leurs plus beaux secrets, je suis moins souvent appelée à choisir de finir un repas avec une tarte au coconut. Je me demande toutefois si nous avons gagné au change en abandonnant le comptoir-lunch du’ 5-10-15 cents’ pour le prêt à manger du McDo?
Une petite histoire du Plateau. Simple vous direz, comme lui à l’époque.
Carol Jarry
Agent immobilier agréé et gestionnaire
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2010-01-09T05:10:00.000-08:00

Le 9 janvier 2010
Hier, sur le site de Radio-Canada rubrique actualités nationales, ont pouvait lire une analyse du marché immobilier citant de sources fiables que le marché immobilier pan canadien vivait une remontée après avoir subi une dégringolade durant la crise. En encadré on stipule par-contre qu’au Québec et de façon générale dans les provinces atlantiques, cette baisse n’a pas eu lieu et que c’est ‘une situation qui s’explique en partie par la situation économique de la province’. Serait-ce parce qu’au Québec on y retrouve une quantité importante d’entreprises dites PME, soit des entreprises prises en charge par des gens courageux et entreprenants qui emplois quelques gens tout aussi effervescents? Ou peut-être est-ce parce que les prix de nos maisons ont depuis toujours été plus bas qu’ailleurs, que nous avions ‘négligé’ ce type d’investissement et que nous avions d’autres chats à fouetter? Peu importe les raisons de ce retard, aujourd’hui nous nous retrouvons dans une situation enviée et que le temps d’agir est toujours devant soi. Selon Michel Beauséjour, chef de la direction de la Fédération des Chambres immobilières du Québec, ‘ les conditions favorables sont de bonnes raisons de faire l’achat d’une première maison’. Il y a des ‘deals’ à faire ailleurs au Canada, mais ne vous attendez pas à les retrouver à Montréal. Le marché des plex est un bon exemple d’une situation où il y a plus d’acheteurs que de maison à vendre! Est-ce que ce sera la même situation pour les condos? On ne sait pas. Ce qui est certain c’est qu’il est plus important que jamais d’obtenir d’un courtier hypothécaire professionnel une analyse de votre pouvoir d’achat complète, communément appelée ‘pré-approbation financière’. Ce service est généralement sans frais et vous permet de vous qualifier auprès d’un vendeur qui reçoit votre offre.
En avant les braves!

Carol Jarry
Agent immobilier agrée et gestionnaire.

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